قانون تنظيم التسجيل العقاري

نحن محمد بن زايد آل نهيان، حاكم أبوظبي. 

بعد الاطلاع على القانون رقم (1) لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي وتعديلاته. وعلى القانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة 

أبوظبي. وعلى القانون رقم (30) لسنة 2019 بشأن إنشاء دائرة البلديات والنقل. وبناءً على ما عُرض على المجلس التنفيذي، وموافقة المجلس عليه. أصدرنا القانون الآتي: 

المادة (1-4)

المادة (1)

.1 يُستبدل بتعريفات اتحاد الملاك، المرخص لهم)، (رسوم الخدمات) (النظام الأساسي لاتحاد الملاك) الواردة في المادة (1) من القانون رقم (3) لسنة 2015 المشار إليه، التعريفات الآتية: لجنة الملاك : اللجنة المشكلة بموجب أحكام هذا القانون للقيام بمهام وصلاحيات تتعلق بإدارة وتشغيل الأجزاء المشتركة بما في 

ذلك صيانتها وضمان حسن الانتفاع بها. 

المرخص لهم : الأشخاص الذين يتم الترخيص لهم من الدائرة بمزاولة أي من الأنشطة العقارية، ومنهم المطور والوسيط وموظف 

الوسيط والبائع بالمزاد والمقيم والمساح. 

رسوم الخدمات : الرسوم التي تعتمدها الدائرة لتغطية تكاليف إدارة وتشغيل الأجزاء المشتركة وصيانتها، وتحصل من مالكي الوحدات 

العقارية بواسطة شركة الإدارة القائمة على إدارة وتشغيل العقار وأجزائه المشتركة. 

النظام الداخلي : القواعد والأحكام التي تنظم عمل لجان الملاك ويصدر بها قرار من للجان الملاك الرئيس. 

.2 يُضاف إلى التعريفات الواردة في المادة رقم (1) من القانون رقم (3) 

لسنة 2015 المشار إليه، التعريف الآتي: 

الأنشطة العقارية : الأنشطة المتعلقة بتطوير وبيع وشراء ومسح وتسجيل وتنظيم وتقييم وتأجير وإدارة وتشغيل 

العقارات والوساطة العقارية وغيرها من الأنشطة 

المتعلقة بالقطاع العقاري في الإمارة، والتي تتولى الدائرة الترخيص بمزاولتها في الإمارة وفقاً لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بموجبهما. 

.3 تستبدل بعبارة "النظام الأساسي" الواردة في المادة (72) من القانون 

رقم (3) لسنة 2015 المشار إليه عبارة "النظام الداخلي". .4 تستبدل بعبارة "اتحاد الملاك" عبارة "لجنة الملاك" أينما وردت في القانون 

رقم (3) لسنة 2015 المشار إليه. 

.5 يُلغى تعريف كل من مجلس الإدارة"، و"مدير اتحاد الملاك" الواردين في 

المادة رقم (1) من القانون رقم (3) لسنة 2015 المشار إليه. 

المادة الثانية 

يستبدل بنصوص المواد أرقام (2) فقرة البنود أ ، ج ، و ) و (5) البند (1) و (17 البند (3) و (19) و (32) و (54) و (64) و (65) و (77) و (78) من القانون رقم (3) لسنة 2015 المشار إليه، النصوص الآتية: 

مادة (2) الفقرة (1) البنود (أ)، (ج)، (و): 

أ. إصدار تراخيص مزاولة الأنشطة العقارية وفقاً لأحكام هذا القانون. 

ج. إعداد وتنظيم سجل التطوير العقاري وقيد المطورين فيه و. تشكيل لجان الملاك ومراقبة امتثالها لمهامها وصلاحياتها. 

مادة (5) البند (1) 

.1 لا يجوز لأي شخص مزاولة أي من الأنشطة العقارية قبل الحصول على 

ترخيص بذلك من الدائرة. 

مادة (17) البند (3) 

.3 للمطور في حال إخلال المشتري بتنفيذ التزاماته في عقد البيع على المخطط أن يفسخ العقد، دون الحاجة للجوء إلى القضاء أو التحكيم، شريطة اتباع القواعد والإجراءات الآتية: 

أ. يُخطر المطور المشتري والدائن المرتهن - إن وجد – بواسطة الكاتب العدل أو بموجب خطاب مسجل بعلم الوصول على العنوان الوارد في عقد الشراء أو في عقد الرهن المسجل بحسب الأحوال، وذلك للمطالبة بالوفاء بالتزامات المشتري وسداد الدفعة أو الدفعات المتأخرة خلال (60) ستين يوماً من تاريخ الإخطار. 

ب. يُبلغ المطور الدائرة بعد انقضاء (15) يوماً من تاريخ إخطاره للمشتري أو للدائن المرتهن مع إرفاق ما يفيد الإخطار وشهادة صادرة من أمين الحساب توضح إخلال المشتري. ج. تدعو الدائرة من تلقاء نفسها بعد إبلاغها ، أو بناءً على طلب من المطور أو المشتري، أو الدائن المرتهن وبعد التأكد من تمام الإعلان أصحاب العلاقة لإجراء التسوية الودية وفق التشريعات السارية خلال المدة التي تحددها اللائحة التنفيذية، وذلك قبل انقضاء مدة (60) ستين يوماً المشار إليها. 

د. إذا توصل الأطراف إلى اتفاق تسوية ودية تثبت تلك التسوية بملحق 

للعقد وفق الإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية. ه. إذا انقضت المدة المحددة لإجراء التسوية الودية، دون التوصل إلى اتفاق تسوية أو دون وفاء المشتري بالتزاماته، يكون للمطور فسخ العقد، وفي هذه الحالة يجوز للدائرة بناءً على طلب المطور وبعد التأكد من التزامه بالجدول الزمني المعتمد لإنجاز المشروع، شطب اسم المشتري من سجل الوحدة العقارية في السجل الأولي والسماح للمطور ببيع الوحدة مرة أخرى بعد انقضاء مدة (30) يوماً من تاريخ الشطب وإيداع 

مبلغ البيع في حساب ضمان المشروع، مع إخطار المشتري بذلك. و للمطور طلب خصم جزء من المبالغ التي أودعها المشتري في حساب ضمان المشروع بقدر يتناسب بين الإخلال ونسبة الإنجاز وأعمال التشييد والبناء في المشروع، ويصدر قرار من الرئيس بتحديد تلك النسب وإجراءات ومدد إرجاع أية مبالغ متبقية للمشتري. ز لا تخل القواعد والإجراءات المشار إليها بحق المشتري في اللجوء للقضاء 

أو التحكيم إذا رأى لذلك مقتضى. 

مادة (19): 

التصرف بالأموال المودعة في حساب ضمان المشروع .1 لا يجوز صرف أية مبالغ من حساب ضمان المشروع إلا لأغراض إنشاء وإتمام المشروع وسداد دفعات تمويله حصراً، وبما لا يخالف شروط وأحكام اتفاقية حساب ضمان المشروع. .2. لا يجوز دفع ثمن أرض مشروع التطوير العقاري أو عمولات الوسطاء العقاريين - أو أي جزء منهما - من حساب ضمان المشروع، أو من أية أموال استلمت من مشتري الوحدات خارج حساب ضمان المشروع خلافاً لأحكام هذا القانون. .3 لا تصرف أي من المبالغ المودعة في حساب ضمان المشروع ما لم يكن المطور قد أنجز ما لا يقل عن (20%) من أعمال تشييد وبناء مشروع التطوير العقاري، وتحدد اللائحة التنفيذية طريقة تقدير نسبة الإنجاز ويصدر الرئيس قراراً بتحديد آلية وضوابط الصرف من حساب ضمان المشروع قبل إنجاز النسبة المشار إليها، شريطة تقديم المطور الضمانات البنكية البديلة بالقيمة التي تحددها الدائرة وفقاً لتقديرها على ألا تقل قيمتها عن ما يعادل (20%) من قيمة أعمال تشييد وبناء 

المشروع. 

مادة (32) أحكام عامة 

.1 يقتصر تطبيق الأحكام الواردة في هذا الباب على الرهون التأمينية المرتبطة بمشاريع التطوير العقاري في الإمارة، وتطبق أحكام قانون المعاملات المدنية فيما لم يرد به نص في هذا الباب. 

.2. إذا كان الدائن المرتهن بنكاً أو شركة أو مؤسسة تمويل يجب أن تكون مرخصة ومسجلة أصولاً لدى المصرف المركزي لمزاولة نشاط التمويل 

العقارى بالدولة. 

مادة (54) إخلال الراهن 

.1 مع مراعاة أحكام البند (2) من المادة (53) من هذا القانون، إذا تخلف الراهن أو كفيله أو خلفهما العام أو الخاص عن الوفاء بالدين، أصدر قاضي الأمور المستعجلة بناءً على طلب الدائن المرتهن قراراً ببيع المال المرهون بالمزاد العلني وفقاً للإجراءات المقررة قانوناً. 2. في حال كان محل الرهن أرض مشروع تطوير عقاري قيد الإنشاء، فيجوز لقاضي التنفيذ المختص أن يقرر قصر إجراءات البيع على المطورين المقيدين لدى الدائرة دون غيرهم، على أن يؤدى دين المرتهن من ثمن البيع ويودع حصيلة ما تبقى من ثمن البيع - إن وجد - في حساب ضمان المشروع، ويحل المطور الجديد محل المطور السابق في جميع حقوق والتزامات المشروع بما في ذلك الالتزام بإكمال الأعمال الإنشائية فيه وتسليم الوحدات المباعة لمشتريها. 

مادة (64) 

لجنة الملاك 

.1 . يصدر الرئيس النظام الداخلي للجان الملاك على أن يتضمن تحديد آلية تشكيلها، وقواعد إجراءات اختيار الأعضاء، وأحوال انتهاء وإنهاء 

العضوية، وكيفية عقد اجتماعاتها والتصويت على قراراتها. 

2. تتولى لجنة الملاك المهام والصلاحيات الآتية: .أ. اقتراح أو إبداء المشورة للمطور لاختيار الشركات المرشحة لتولي إدارة العقار المشترك وأجزائه المشتركة من بين شركات الإدارة المعتمدة لدى 

الدائرة. 

ب الاطلاع على الموازنات السنوية المعدة من قبل المطور لصيانة العقار المشترك ومراجعتها، ولها في سبيل ذلك طلب التقارير المالية المتعلقة بالعقار المشترك، وتقديم التوصيات اللازمة بشأنها للدائرة، دون التدخل المباشر من قبلها في إعدادها أو اعتمادها أو تدقيقها. 

المادة (3)

المادة (3)

تلغى المواد أرقام (66-67-68-69-7-75-76-82) من القانون رقم (3) لسنة 2015 المشار إليه. 

المادة (4)

يلغى كل نص أو حكم يُخالف أو يتعارض مع أحكام هذا القانون. 

المادة (5)

المادة (5)

يُنشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويُعمل به بعد (90) تسعين يوماً من تاريخ نشره. 

• نحن ﺧليفة بن زايد آل نهيان، حاكم أبوظبي،
• بعد اﻻطﻼع على القانون رقم (1) لسنة 1974، بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي وتعديلاته،
• وعلى القانون رقم(2) لسنة 1971 في شأن المجلس اﻻستشاري الوطﻨي وتعديلاته،
• وعلى القانون رقم (11) لسنة 1979 في شأن تسجيل اﻷراضي المعدل بالقانون رقم (5) لسنة 1980،
• وبناءً على ما عرضه رئيس المجلس التنفيذي ﻹمارة أبوظبي ووافق عليه المجلس،
• أصدرنا القانون اﻵتي:

المادة (1-4)

المادة (1)

في تطبيق أحكام هذا القانون يقصد بالكلمات والعبارات التالية، المعاني المبينة قرين كل منها ما لم يقض سياق النص بغير ذلك:
اﻹمارة: إمارة أبو ظبي.
الجهة المختصة: دائرة البلديات والزراعة أو أية بلدية قد تنشأ مستقبلًا في الإمارة..
المسجل: مدير إدارة تسجيل العقارات بالجهة المختصة.
العقار: مختلف أنواع العقارات وتشمل اﻷراضي والمباني والمنشآت والعقارات بالتخصيص.
المسكن الشعبي: المسكن المخصص للمواطن - بدون مقابل - وفقا للأنظمة المطبقة في اﻹمارة.
التصرف: أي تعامل يؤثر في الحقوق القائمة على العقار، أو يرتب حقوقًا جديدة عليه.
السجل: سجل العقارات المنشأ وفقًا ﻷحكام هذا القانون.
الوثيقة: أي حكم بات أو أمر أو عقد أو مستند، يجب أو يجوز تسجيله وفقًا ﻷحكام هذا القانون.

المادة (2)

تُنشأ في كل جهة مختصة إدارة تسمى (إدارة تسجيل العقارات).

المادة (3)

يعين لكل إدارة من إدارات تسجيل العقارات (مسجلًا) يكون مسؤولًا عن أعماله مباشرة أمام رئيس الجهة المختصة أو من يفوضه، ويعاونه عدد كاف من الموظفين.

المادة (4)

تختص إدارة تسجيل العقارات، بما يأتي:

• إنشاء وحفظ سجل للعقارات.
• تسجيل التصرفات المتعلقة بالعقارات.
• التصديق على توقيعات ذوي الشأن، على الوثائق المطلوب تسجيلها.
• اﻻحتفاظ بأصول الوثائق بعد إتمام التسجيل، واستخراج صور منها لمن يهمه اﻷمر.
• استخراج شهادات بحث، بالنسبة إلى عقار معين، طبقاً لما هو وارد في السجل.

وللمسجل في سبيل تنفيذ اﻻختصاصات المشار إليها، أن يستعين بالوثائق المحفوظﺔ لدى الجهات ذات الشأن.

المادة (5-8)

المادة (5)

ﻻ يجوز نقل أصل أية وثيقة أو سجل لدى المسجل، إﻻ إذا أمرت بذلك المحكمة المختصة.

المادة (6)

تسجل جميع التصرفات التي ترد على العقارات المشمولة بحكم المادة (10) من هذا القانون التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية الأصلية أو التبعية أو نقله أو زواله، وكذلك الأحكام الباتة المثبتة لشيء من ذلك، في السجل المخصص لذلك في الجهة المختصة التي يقع العقار في دائرتها، ويترتب على عدم التسجيل أن كافة الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تزول بين ذوي الشأن ولا بالنسبة لغيرهم.

ويسري هذا الحكم على عقود الإيجار التي تكون مدتها أكثر من أربع سنوات ولا يعتد بالتصرفات غير المسجلة، ولا يكون لها أثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن.

المادة (7)

يَجوز لأي شخص له حق أو منفعة في عقود الإيجار التي تكون مدتها أربع سنوات أو أقل، أن يتقدم بطلب إلى المسجل ليؤشر بذلك في السجل.

المادة (8)

يُسجل كل تصرف موضع بأية وثيقة تأمر المحكمة المختصة بتسجيله في السجل.

المادة (9-12)

المادة (9)

يُسجل العقار أو حق الانتفاع بأسماء الورثة، بعد تقديمهم إعلامًا شرعيًا، وما يثبت سند الملكية أو حق الانتفاع.

المادة (10)

• فيما عدا الأراضي الصناعية والأراضي المؤجرة من الجهة المختصة، يجوز للمواطنين بيع وشراء الأراضي السكنية والتجارية والاستثمارية والزراعية والمباني المقامة لغرض معين والمخصصة لكل منهم وغير ذلك من التصرفات شريطة عدم تغيير الغرض المخصصة له العقارات المشار إليها.
• تسجل وتنقل ملكية المساكن الشعبية إلى المواطنين ممن سبق أن خصصت أو تخصص لهم ويحظر عليهم التصرف فيها بغير إجازة المجلس التنفيذي، ويتعهد المواطن كتابة في كل ما سبق ذكره من عقار بعدم المطالبة عوض اً عن ما تصرف به.

المادة (11)

تُعفي من الرسوم التصرفات المتعلقة بتسجيل الإرث، كما يعفى التسجيل الأول للعقار عند التخصيص، وتحصل الرسوم المقررة بمقتضى الجدول المرفق لهذا القانون عن كل تصرف لاحق يتم تسجيله، ويجوز تعديلها بقرار من رئيس المجلس التنفيذي.

المادة (12)

تنفيذاً لأحكام هذا القانون، على الجهة المختصة تداول المعلومات المدونة بالسجلات وذلك بالتنسيق مع الجهات ذات الشأن.

المادة (13-16)

المادة (13)

تؤول كل السجلات والمستندات المنشأة أو المحفوظة بمقتضى القانون رقم (11) لسنة 1979 المعدل بالقانون رقم (5) لسنة 1980 إلى المسجل في الجهة المختصة.

المادة (14)

• يقع باطﻼً كل تصرف يتم بالمخالفة ﻷحكام هذا القانون واللوائح والقرارات المنفذة له.
• يُصدر رئيس الجهة المختصة القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون.

المادة (15)

يُلغى القانون رقم (11) لسنة 1979 في شأن تسجيل اﻷراضي المعدل بالقانون رقم (5) لسنة 1980م، كما يُلغى كل حكم يُخالف أو يتعارض مع أحكام هذا القانون.

المادة (16)

يُنشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويُعمل به اعتباراً من تاريخ نشره.

المادة (1-9)

المادة (1)

الباب الأول: أحكام عامة

في تطبيق أحكام هذه اللائحة يقصد بالكلمات والعبارات التالية، المعاني الموضحة أمام كل منها، ما لم يدل السياق على غير ذلك:

الإمارة: إمارة أبوظبي.

المجلس التنفيذي: المجلس التنفيذي للإمارة.

الجهة المختصة: (دائرة الشؤون البلدية- بلدية مدينة أبوظبي- بلدية مدينة العين- بلدية المنطقة الغربية- أو أي بلدية قد تنشأ مستقبلًا في الإمارة).

الإدارة: إدارة تسجيل العقارات بالجهة المختصة.

الجهات الفنية المختصة: قطاع تخطيط المدن والمساحة بالجهة المختصة.

المسجل: مدير الإدارة.

القانون: القانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبوظبي وقرار رئيس المجلس التنفيذي رقم (62) لسنة 2007 الخاص بتعديل جدول الرسوم للقانون نفسه.

مخطط الأرض: يقصد به الرسم الهندسي المساحي الذي يصدر من الجهة الفنية المختصة والمبين فيه موقع الأرض وحدودها ومعالمها ورقمها وأبعادها ومساحتها وإحداثياتها.

العقار: مختلف أنواع العقارات وتشمل الأراضي والمباني والمنشآت والعقارات بالتخصيص وكل من الشقق والطوابق والتي تشكل عقار واحد.

المسكن الشعبي: المسكن المخصص للمواطن بدون مقابل وفقا للأنظمة المطبقة في الإمارة.

سند الملكية: الشهادة التي تصدر عن إدارة تسجيل العقارات من واقع الصحيفة العقارية والتي تحدد موقع العقار وحدوده ومساحته ومالكه وأية تصرفات ترد على العقار وأية تعديلات تطرأ عليه.

السجل: سجل العقارات المنشأ وفقًا لأحكام القانون.

القيد الأول: تسجيل العقار في سجل العقارات لأول مرة بحالته التي هو عليها وتخصيص صحيفة له في السجل وفقًا لأحكام القانون، وهذه اللائحة.

الوثيقة: أي حكم بات أو أمر أو عقد أو مستند، يجب أو يجوز تسجيله وفقًا لأحكام القانون وهذه اللائحة.

الحق العيني الأصلي: حق الملكية.

الحقوق المتفرعة عن حق الملكية: حقوق الانتفاع والاستعمال والسكن والمساطحة (القرار).

الحق العيني التبعي: الحق الذي يتقرر على العقار ضمانًا لحق آخر، كالرهن الحيازي أو الرهن التأميني أو حقوق الامتياز.

حق الارتفاق: الحق الذي يحد من منفعة عقار ما لمصلحة عقار آخر يملكه شخص آخر.

التصرف: أي تعامل يؤثر في الحقوق القائمة على العقار، أو يرتب حقوقًا جديدة عليه، بما في ذلك –دون حصر– بيع وشراء العقارات وتعاملات الرهن والانتفاع والمساطحة وعقود الإيجار التي تزيد مدتها على أربع سنوات، وعقود الحوالة والتنازل والهبة والعقود المتعلقة بأي تصرف على العقار وفقًا لأحكام القوانين النافذة في الإمارة.

الموثق: الموظف المفرض من قبل رئيس الجهة المختصة بالتصديق على توقعات ذوي الشأن في العقود والتصرفات التي يجري تسجيلها لدى إدارة تسجيل العقارات وفقًا لأحكام هذه اللائحة.

المناطق الاستثمارية: مناطق تحدد بقرار من المجلس التنفيذي وفقًا لأحكام القانون رقم (19) لسنة 2005 في الملكية العقارية وتعديلاته.

المجمع أو المجمعات: المناطق السكنية و / أو التجارية المعدة لاستيعاب ما يزيد على خمسة وعشرين ألف شخص والتي تقع إدارتها بصورة مباشرة أو غير مباشرة تحت إدارة شخص اعتباري مؤسس في الإمارة، أو أية مناطق سكنية و / أو تجارية يرى المسجل أنها تندرج ضمن هذا المفهوم بما في ذلك الجزر المعدة لأغراض سكنية و / أو تجارية لاستيعاب ما يزيد على خمسة وعشرين ألف شخص والمناطق الاستثمارية.

إقرار الانتفاع المشترك: الوثيقة الصادرة عن الجهة القائمة على إدارة أي من المجمعات في الإمارة، والمثبتة لدى المسجل في ذلك المجمع، وتتضمن هذه الوثيقة أحكامًا وشروطًا تتعلق بهيئة العقار ومظهره الخارجي ومدى اتساق العقار أو الأبنية التي ستقام عليه مع المخطط العام للمجمع، كما تتضمن أحكامًا وشروطًا خاصة بالمرافق المشتركة في المجمع وصيانتها وتأمينها ورسوم الخدمات التي تفرض على المالكين أو المستفيدين من الخدمات التي تقدمها الجهة القائمة على إدارة المجمع وطريقة وأسلوب تحصيل هذه الرسوم، إضافة إلى شروط وأحكام التنازل عن أي من الحقوق العينية في العقار وتأجيره والرسوم الإدارية المستحقة للجهة القائمة على الإدارة، كما تبين هذه الوثيقة آثار عدم التقيد بأحكامها.

الصحيفة العقارية: السجل الورقي أو الإلكتروني الذي يتضمن كافة البيانات والتصرفات التي ترد على العقار، وأي تعديلات تطرأ عليها.

المادة (2)

تسري الأحكام الواردة بهذه اللائحة على جميع العقارات الواقعة داخل وخارج المناطق الاستثمارية في الإمارة وكذلك على التصرفات التي تجري على تلك العقارات.

المادة (3)

الباب الثاني
الفصل الأول: إدارة تسجيل العقارات واختصاصاتها

المادة (10-18)

المادة (10)

الفصل الثاني: التصديق على التوقيعات

المادة (11)

شهادة البحث

المادة (12)

الباب الرابع
الفصل الأول: التصرفات الواجب تسجيلها

المادة (19-27)

المادة (19)

الفصل الرابع: تسجيل التنازل

تسري على التنازل أحكام تسجيل البيع، فيما يتعلق بالتسجيل والرسوم.

المادة (20)

تسجيل المبادلة

المادة (21)

تسجيل حق الإرث

المادة (22)

تسجيل الهبة أو الرجوع عنها

المادة (23)

تسجيل حق الرهن

المادة (24)

تسجيل عقود إيجار العقارات المملوكة للحكومة

تسجل عقود إيجار العقارات المملوكة للحكومة بعد استيفاء الشروط التالية:

المادة (25)

تسجيل عقود الإيجار بين الأفراد

تسجل عقود الإيجار التي تزيد مدتها على أربع سنوات، على النحو الآتي:

المادة (26)

تسجيل الوصية

تسجل الإقرارات والأحكام الخاصة بالوصية بعد تقديم نسختين من سند إقرار الوصية الموثق من الجهة القضائية المختصة وسداد الرسوم المقررة.

المادة (27)

تسجيل الحجز والمنع من التصرف

يؤشر في السجل بالحجز التحفظي أو التنفيذي أو بالمنع من التصرف في العقار بموجب أمر من المحكمة المختصة، ولا يشطب التأشير إلا بناءً على أمر لاحق برفع إشارة الحجز أو المنع من التصرف من نفس المحكمة التي أصدرت الأمر بالحجز التحفظي أو التنفيذي أو بالمنع من التصرف بعد سداد الرسوم المقررة.

المادة (28-35)

المادة (28)

تسجيل المساكن الشعبية

المادة (29)

تسجيل الشقق والطبقات

تشكل كل شقة أو جزء مشترك في العقار المتعدد الشقق والطوابق، عقارًا واحدًا، ويخصص لكل منها صحيفة عقارية في السجل، ويصدر المسجل شهادات ملكية فردية خاصة لكل شقة أو جزء مشترك، مع مراعاة أن تسجيل الشقق لأشخاص طبيعية أو اعتبارية من غير مواطني الدولة أو دول مجلس التعاون الخليجي يقتصر على العقارات والشقق والطبقات دون الأراضي والتي تقع داخل المناطق الاستثمارية، وفي جميع الأحوال يكون لمالك الشقة حق إجراء أي تصرف عليها.

المادة (30)

تسجيل الحق العيني الأصلي والحقوق المتفرعة عن حق الملكية والتنازل عنها

المادة (31)

أحكام إضافية للتسجيل في المجمعات

المادة (32)

الباب الخامس: أحكام ختامية
آثار التسجيل

نحن محمد بن زايد آل نهيان، ولي العهد رئيس المجلس التنفيذي

• بعد الاطلاع على القانون رقم (1) لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي و تعديلاته.
• وعلى القانون رقم (3) لسنة 2005 بشأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبوظبي.
• وعلى القانون رقم (19) لسنة 2005 في الملكية العقارية وتعديلاته.
• وعلى القانون رقم (20) لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة أبوظبي وتعديلاته.
• وعلى القانون رقم (5) لسنة 2018 بشأن إنشاء دائرة التخطيط العمراني والبلديات.
• وعلى قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم (4) لسنة 2011 بشأن قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار في إمارة أبوظبي وتعديلاته.
• وعلى قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم (72) لسنة 2015 بشأن رسوم التسجيل العقاري والإعفاء منها بإمارة أبوظبي.
• وعلى قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم (14) لسنة 2016 بشأن قيمة الإيجار أو مقابل المساطحة للأراضي الصناعية والأراضي المؤجرة من الحكومة في إمارة أبوظبي.
• وعلى قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم (43) لسنة 2018 بشأن رسوم خدمات البلدية بإمارة أبوظبي .
• وبناءً على ما عرض على المجلس التنفيذي، وموافقة المجلس عليه.
• أصدرنا القرار الآتي:

المادة (1-5)

المادة (1)

يكون للكلمات والعبارات التالية المعاني الواردة قرين كل منها، ما لم يدل سياق النص على خلاف ذلك:

الدائرة: دائرة التخطيط العمراني والبلديات.

البلدية: بلدية مدينة أبوظبي أو بلدية العين أو بلدية منطقة الظفرة أو أية بلدية أخرى قد تنشأ مستقبلًا في الإمارة.

المساحة الطابقية: مجموع المساحات الأفقية لكل طابق من طوابق المبنى أو الهيكل، ويتم قياسه من سطح الجدران الخارجية للمبنى أو من منتصف الجدران الخارجية وفق ما تحدده الدائرة.

الأراضي الفضاء: الأراضي التي تحدد بقرار من اللجنة التنفيذية.

المادة (2)

تحصل رسوم الخدمات البلدية وفق الجداول المرفقة بهذا القرار.

المادة (3)

مع مراعاة الجدول رقم (1) المرفق بهذا القرار، تُعفى من رسوم التسجيل العقاري التصرفات التالية:

المادة (4)

يحصل رسوم بلدي سنوي من المستأجر مقابل رسوم توثيق وتسجيل العقود الإيجارية وبحد أدنى (450) درهم حسب الآتي:

المادة (5)

المادة (6-9)

المادة (6)

يُحصل رسم يعادل (15%) من قيمة الأرض في حال التصرف في الأراضي التجارية والاستثمارية المنح الفضاء.

المادة (7)

يُحصل رسم بنية تحتية لمرة واحدة وذلك عن إجمالي المساحة الطابقية المعتمدة للأراضي التجارية والاستثمارية وفق سعر المتر المربع من المساحة الطابقية المحدد في الجدول التالي:

المادة (8)

باستثناء الأراضي السكنية، يجوز فرض و تحصيل رسم سنوي على الأراضي الفضاء المتوفر لها خدمات، المملوكة لشخص أو أكثر من ذوي الصفة الطبيعية أو الصفة الاعتبارية غير الحكومية بنسبة لا تقل عن 1% ولا تزيد على 4% من قيمة الأرض، وتحدد بقرار من اللجنة التنفيذية مناطق ومعايير ورسوم الأراضي الفضاء.

المادة (9)

للمجلس التنفيذي التعديل على الرسوم الواردة في هذا القرار، و له استثناء أي جهة أو أي شخص من ذوي الصفة الطبيعية أو الصفة الاعتبارية منها.

المادة (10-11)

المادة (10)

المادة (11)

يُنفذ هذا القرار من تاريخ صدوره، ويُنشر في الجريدة الرسمية.

جداول الرسوم الملحقة بالقرار رقم (49) لسنة 2018 بشأن رسوم خدمات البلدية بإمارة أبوظبي

(1): رسوم التسجيل العقاري

(2): رسوم زيادة مساحات الأراضي

(أ) الأراضي السكنية

(ب) الأراضي التجارية والأراضي الاستثمارية

(ج) الأراضي الزراعية

(3): رسوم تسجيل عقود الإيجار

(4): رسوم الخدمات التخطيطية

رئيس دائرة البلديات والنقل

• بعد الاطلاع على القانون رقم (1) لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي، وتعديلاته، -
• وعلى القانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي، والقانون المعدل له، -
• وعلى القانون رقم (30) لسنة 2019 بشأن إنشاء دائرة البلديات والنقل، -
• وعلى المرسوم الأميري رقم (11) لسنة 2023 بشأن إعادة تشكيل المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي، -
• وعلى قرار المجلس التنفيذي رقم (223) لسنة 2023 بشأن مركز أبوظبي العقاري، -
• وعلى قرار المجلس التنفيذي رقم (38) لسنة 2024 بشأن الضمانات البنكية لمشاريع التطوير العقاري، -
• وبناءً على ما تقتضيه مصلحة العمل،

 قرر ما يلي:

المادة (1-2)

المادة (1)

التعريفات

في تطبيق أحكام هذا القرار، تكون للكلمات والعبارات التالية المعاني الموضحة قرين كل منها، ما لم يقض سياق النص بغير ذلك:

الدولة :  دولة الإمارات.

الإمارة :  إمارة أبوظبي.

الدائرة:  دائرة البلديات والنقل.

المركز:  مركز أبوظبي العقاري.

المدير العام:  مدير عام المركز.

القانون:  القانون رقم (3) لسنة 2015 المشار إليه وتعديلاته، ولوائحه التنفيذية.

المطور:  المطور الرئيسي أو المطور الفرعي.

أمين الحساب:  البنك أو المصرف أو المؤسسة المالية المعتمدة من الدائرة لإدارة حساب ضمان المشروع وفق أحكام القانون.

الضمان البنكي: ضمان خطي صادر عن أحد البنوك أو المصارف المحلية المرخصة في الدولة، يقدمه المطور للمركز لغايات الموافقة على الصرف من حساب ضمان المشروع قبل إنجاز نسبة (%20) من أعمال تشييد وبناء مشروع التطوير العقاري، وفق الضوابط والشروط المقررة بموجب هذا القرار.

التكلفة المتوقعة: القيمة التقديرية المتوقعة التي قد يتم تحديدها كتكلفة متوقعة مبدئية لإجمالي تكاليف أعمال تشييد وبناء المشروع لغايات تطبيق أحكام هذا القرار، بموجب التقرير الصادر عن مكتب هندسي معتمد لدى المركز.

المادة (2)

قبول الضمانات البنكية

لغايات تطبيق أحكام البند (3) من المادة (19) من القانون رقم (3) لسنة 2015 المشار إليه، للمركز الموافقة على الصرف من حساب ضمان المشروع قبل إنجاز المطور (%20) من أعمال تشييد وبناء مشروع التطوير العقاري مقابل تقديمه ضمانات بنكية بديلة بالقيمة التي يحددها المركز على ألا تقل قيمتها عن (%20) من قيمة أعمال تشييد وبناء المشروع.

المادة (3-4)

المادة (3)

شروط قبول الضمانات البنكية

1. يجب أن تتوافر في المطور الراغب في تقديم الضمان البنكي الشروط التالية:
   1. أن يكون مسجلًا كمطور في الإمارة منذ مدة لا تقل عن (4) أربع سنوات من تاريخ تقديم الطلب، وأن يكون ترخيصه ساري المفعول عند تقديم الطلب.
   2. أن يكون (أو أي من الشركات التابعة له) قد استكمل إنجاز وتسليم ما لا يقل عن (3) ثلاثة مشاريع تطوير عقاري في إمارة أبوظبي قبل أو خلال الخطة الزمنية المحددة لها، وذلك ما لم يكن التأخير في واحد أو أكثر منها لأسباب خارجة عن إرادته.
   3. ألّا يكون قد صدر بحقه أية مخالفات أو جزاءات إدارية بموجب القانون خلال مدة لا تقل عن (12) شهراً سابقة لتاريخ تقديم الطلب.
   4. أية شروط أخرى يحددها المركز.
2. يجوز استثناء أي مطور من أي من الشروط المحددّة بموجب البند (1) أعلاه وفقاً لما يراه رئيس الدائرة مناسباً.

المادة (4)

تقديم الطلب

1. على المطور تقديم طلب إلى المركز يطلب بموجبه استبدال نسبة الإنجاز المقررة بالضمان البنكي، وأن يكون هذا الطلب مرفقاً بالمستندات التالية:
   1. تفاصيل حالة الإنجاز للمشاريع التي قام بتنفيذها في إمارة أبوظبي، والإمارات الأخرى، إن وجدت.
   2. خطة الدفع الواردة في عقود البيع على المخطط للمشروع.
   3. كشف تفصيلي يثبت مطابقة المبالغ المودعة في حساب ضمان المشروع مع الدفعات المسددة بموجب عقود البيع على المخطط المسجلة في السجل الأولي في تاريخ تقديم الطلب.
   4. تقرير فني صادر عن مكتب هندسي معتمد لدى المركز يحدد القيمة التقديرية لأعمال الإنشاءات والبناء للمشروع.
   5. أية مستندات أخرى يطلبها المركز.

المادة (5-6)

المادة (5)

الضمان البنكي

1. يجب أن تتوافر في الضمان البنكي الذي يقدمه المطور لغايات هذا القرار الشروط والضوابط التالية:
   1. أن يكون صادراً من أحد البنوك أو المصارف المحلية المرخصة في الدولة ويعتمدها المركز لهذه الغاية.
   2. ألّا تقل قيمة الضمان البنكي عن نسبة (%20) من التكلفة الإجمالية لأعمال تشييد وبناء المشروع، حسب تقرير هندسي صادر عن إحدى الشركات الهندسية المعتمدة من المركز، على أن يكون التقرير صادر قبل مدة لا تزيد عن (30) ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم الطلب.
   3. أن يكون قابلًا للتسييل الفوري والدفع كلياً أو جزئياً عند أول طلب من قبل الدائرة أو المركز عن طريق تسييله في حساب ضمان المشروع أو بأية طريقة دفع أخرى يحددها المركز ودون الحاجة للرجوع إلى المطور أو إلى البنك الضامن أو أي طرف ثالث.
   4. لا يجوز للمطور أو للبنك الضامن أو لأي طرف ثالث رفض أو تقييد أو تأخير سداد المبلغ المضمون، أو الاعتراض عليه لأي سبب من الأسباب.
   5. أن يكون غير معلق على قيد أو شرط أو مدة زمنية، ولا يخضع لأية اقتطاعات أو رسوم أو ضرائب على الدائرة و/ أو المركز، وغير قابل للإلغاء من قبل المطور أو أي شخص آخر أو من قبل البنك الضامن، وأن يظل سارياً طوال المدة اللازمة للغرض الذي قُدّم لأجله.
   6. أن تكون صيغة الضمان وفق الصيغة المرفقة بهذا القرار
   7. أية شروط أخرى يحددها المركز.
2. إذا تم إصدار الضمان البنكي بناءً على التكلفة المتوقعة (Estimated Cost) للأعمال الإنشائية حسب التقرير الهندسي المشار إليه في البند (1) أعلاه، وتبين لاحقاً بموجب تقرير هندسي لاحق أو بأي وسيلة أخرى بأن التكلفة المتوقعة تقل بشكل مؤثّر عن التكلفة النهائية وفق تقدير المركز، فعلى المطور تقديم ضمان بنكي إضافي يغطي قيمة هذا الفرق وفق الفقرة (ب) من البند (1) أعلاه.
3. في حال حدوث تسييل جزئي أو نقصان في قيمة الضمان البنكي لأي سبب كان، فعلى المطور تقديم ضمان بنكي إضافي يغطي قيمة الفرق وفق الفقرة )ب( من البند (1) أعلاه.
4. يجب أن يُحفظ أصل الضمان البنكي طوال مدة تطبيقه لدى أمين الحساب.
5. يُحظر على أمين الحساب التصرف بالضمان البنكي أو إرجاعه إلى المطور دون الحصول على خطاب بذلك الشأن من المركز.

المادة (6)

استرداد الضمانات البنكية

1. للمركز الموافقة على إرجاع أصل الضمان البنكي للمطور بعد إنجاز المشروع بالكامل بنسبة (%100)، وحصول المطور على شهادة الإنجاز للمشروع.
2. للمطور الطلب من المركز الموافقة على إرجاع أصل الضمان البنكي قبل إنجازه المشروع بالكامل، شريطة توافر الشرطين التالييـن مجتمعين:
   1. إكمال نسبة إنجاز فعلية لا تقل عن %60 من الأعمال الإنشائية من المشروع، حسب تقرير فني صادر عن مكتب هندسي معتمد من المركز.
   2. أن يكون المبلغ المتوفر في حساب الضمان الرئيسي كافياً لتغطية كامل تكلفة الأعمال الانشائية المتبقية للوصول إلى نسبة إنجاز (%100)، حسب القيمة التقديرية المحددة في التقرير الفني المشار إليه في البند أعلاه.

المادة (7-8)

المادة (7)
الإلغاءات
يُلغى أي نص أو حكم في أي قرار يخالف أو يتعارض مع أحكام هذا القرار.

المادة (8)
 يُنشر هذا القرار في الجريدة الرسمية، ويُعمل به من تاريخ نشره.

• بعد الاطلاع على القانون رقم (1) لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي، وتعديلاته، 
• وعلى القانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي، وتعديلاته ولوائحه التنفيذية، 
• وعلى القانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بالإمارة وتعديلاته، 
• وعلى القانون رقم (19) لسنة 2005 في الملكية العقارية، وتعديلاته، 
• وعلى القانون رقم (30) لسنة 2019 بشأن إنشاء دائرة البلديات والنقل، 
• وعلى المرسوم الأميري رقم (11) لسنة 2023 بشأن إعادة تشكيل المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي، 
• وعلى قرار المجلس التنفيذي رقم (223) لسنة 2023 بشأن مركز أبوظبي العقاري،
• وعلى قرار المجلس التنفيذي رقم (38) لسنة 2024 بشأن الضمانات المصرفية لمشاريع التطوير العقاري،
• وبناءً على ما تقتضيه المصلحة العامة،

تقرر ما يلي:

المادة (1-9)

الفصل الأول - التعريفات

المادة (1) التعريفات

في تطبيق أحكام هذا القرار، تكون للكلمات والعبارات التالية المعاني الموضحة قرين كل منها، ما لم يقض سياق النص بغير ذلك:

الدولة: الإمارات العربية المتحدة.
الإمارة: إمارة أبوظبي.

الدائرة: دائرة البلديات والنقل.
المركز: مركز أبوظبي العقاري.
الجهات ذات العلاقة: الجهات الحكومية أو الخاصة التي تحددها الدائرة.
الرئيس: رئيس الدائرة.
المدير العام: مدير عام المركز.
القانون: القانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي وتعديلاته.
اللائحة التنفيذية: اللائحة التنفيذية للقانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي وتعديلاته.
السجل العقاري: السجل العقاري المنشأ وفقا لأحكام القانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبوظبي.
مشروع التطوير العقاري: مشروع تشييد المباني المتعددة الطوابق أو المجمعات للأغراض السكنية أو التجارية أو المختلطة ومرافقها أو تشييد البنية التحتية ومرافق الخدمات في حال بيع الأراضي الفضاء.
المطوّر: المطور الرئيسي أو المطور الفرعي.
المطوّر الرئيسي: الشخص المرخص له بمزاولة أعمال تطوير وبيع وإدارة وتأجير العقارات كمطور رئيسي لمشروع التطوير العقاري.
المطوّر الفرعي: الشخص المرخص له بمزاولة أعمال تطوير وبيع وإدارة وتأجير عقارات في جزء من مجمع رئيسي بموجب اتفاق بينه وبين المطور الرئيسي أو مطور فرعي آخر.
الوحدة العقارية: الشقق والطبقات والمحال وأي جزء من بيت (فيلا) متصل ببيت آخر أو بشكل مستقل أو أرض فضاء تقع ضمن عقار مشترك سواء كانت موجودة أو مقترحة على مخطط الطبقات أو مخطط المجمع والمخصصة لغرض تجاري أو سكني أو مختلط.
الحق العقاري: الحق العيني الأصلي وحق المساطحة وحق الانتفاع وحق الإيجار طويل الأمد.
المالك: الشخص الطبيعي أو الاعتباري المسجل وفقا لأحكام القانون رقم (3) لسنة 2015 المشار اليه كمالك للعقار أو لأي من الحقوق العقارية.
الشاغل: كل من يستأجر وحدة عقارية موجودة أو يقيم أو يعمل فيها دون أن يشمل ذلك المالك أو أيا من أصحاب الحقوق العقارية.
المخططات: مخطط المجمع ومخطط الطبقات والمخطط النموذجي ومخطط الحجم وغيرها من المخططات التي قد تحددها الدائرة. 

مخطط التطوير الرئيسي: المخطط الذي يحدد العقار المزمع تطويره من قبل المطور الرئيسي.
مخطط التطوير الفرعي: مخطط فرعي مستمد من المخطط الرئيسي يحدد العقار الذي سيتم تطويره بواسطة المطور الفرعي.
مخطط المجمع : المخطط الذي يقسم العقار أفقياً إلى وحدتين عقاريتين أو أكثر وإلى أجزاء مشتركة.
مخطط الطبقات: المخطط الذي يقسم المبنى أو أي جزء منه والأرض التي يقع فيها عموديا إلى وحدتين عقاريتين أو أكثر وإلى أجزاء مشتركة وذلك بالإشارة إلى الطبقات والجدران والأسقف. 
مخطط الحجم: المخطط الذي يقسم المبني أو أي جزء منه والأرض التي يقع فيها عموديا إلى مساحتين حجميتين أو أكثر وذلك من دون أن ينشأ عن ذلك التقسيم أي أجزاء مشتركة للمبنى أو الأرض المعنية. 
لجنة الملاك: اللجنة المشكلة بموجب أحكام القانون للقيام بمهام وصلاحيات تتعلق بإدارة وتشغيل الأجزاء المشتركة بما في ذلك صيانتها وضمان حسن الانتفاع بها. 
 العقار المشترك: كامل المبنى أو أي جزء منه، أو الأرض أو كليهما، والذي يتم تقسيمه إلى وحدات عقارية ويتم تحديد جزء أو أجزاء من ذلك المبني كأجزاء مشتركة.
الأجزاء المشتركة: الأجزاء المشتركة من العقار المشترك والمخصصة لاستخدام مالكي وشاغلي الوحدات العقارية حسب ما هو محدد في مخطط الطبقات أو مخطط المجمع وفقاً لأحكام القانون.
المرافق المُشتركة: المناطق والمساحات والبُنى التحتية المُحدّدة في مُخطّط التطوير الرئيسي، المُخصصة للاستخدام المُشترك وخدمة مشروع التطوير العقاري، وتشمل دونما حصر: الحدائق، المساحات الخضراء، النوافير، الشوارع، الأرصفة، البُحيرات، برك السباحة، الملاعب، الساحات العامّة، المواقف العامّة للسيارات، ممرّات المُشاة، الشواطئ، وغيرها.

رسوم الخدمات: الرسوم التي يتم اعتمادها من المركز بعد موافقة الدائرة عليها لتغطية تكاليف إدارة وتشغيل الأجزاء المشتركة وصيانتها، وتحصل من مالكي الوحدات العقارية بواسطة شركة الإدارة القائمة على إدارة وتشغيل العقار وأجزائه المشتركة.

رسوم المجمع: الرسوم التي يفرضها المطور على مشاريع التطوير العقاري مقابل استخدام المالكين أو الشاغلين للبنية التحتية أو الخدمات أو المنشآت والأجزاء والمناطق المملوكة من المطور في مشروع تطوير عقاري.

نظام إدارة المبنى: النظام الذي يحدد الشروط والالتزامات المتعلقة بإدارة المبنى والأرض موضوع المخطط الحجمي. 
نظام إدارة المجمع: النظام الذي يحدد الشروط والالتزامات المتعلقة بإدارة واستخدام العقار موضوع مخطط المجمع. 
 نظام إدارة الطبقات: النظام الذي يحدد الشروط والالتزامات المتعلقة بإدارة واستخدام العقار موضوع مخطط الطبقات.

نظام المُجمّع الرئيسي: الشُّروط والأحكام التي يخضع لها تطوير وتشغيل مشروع التطوير العقاري موضوع المخطط الرئيسي والعقارات المُشتركة والمرافق المُشتركة فيه، وتشمل المعايير التخطيطية والبنائية للمُجمع.

شركة الإدارة: الشركة المتخصصة بتقديم خدمات الإشراف الإداري على العقارات المشتركة التي يعهد لها المطور بمسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة ومرافق الخدمات في العقار المشترك أو المرافق المشتركة في المجمع الرئيسي حسب مقتضى الحال، بموجب اتفاقية يعتمدها المركز وفق أحكام القانون واللوائح المعمول بها في الدائرة.

اتفاقية التعيين: الاتفاقية التي يبرمها المطور مع إحدى شركات الإدارة المعتمدة لدى المركز ويعهد لها بموجبها بمسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة ومرافق الخدمات في العقار المشترك أو المرافق المشتركة في المجمع الرئيسي حسب مقتضى الحال.

اتفاقية التوريد: اتفاقية تبرمها شركة الإدارة مع الموردين لغايات تنفيذ و/أو توريد السلع أو الخدمات اللازمة لإدارة أو تشغيل أو إصلاح أو صيانة الأجزاء المشتركة في العقار المشترك أو المرافق المشتركة في المجمع الرئيسي على النحو المقرر بموجب القانون وهذا القرار.

الفصل الثاني - ملكية الأجزاء والمرافق المشتركة المادة (2)

الأجزاء المشتركة في مخطط الطبقات

ما لم يتضمن مخطط الطبقات خلاف ذلك، تتكون الأجزاء المشتركة في مخطط الطبقات على سبيل المثال لا الحصر من الآتي:

1. الأجزاء الهيكلية للوحدة العقارية بما في ذلك الدعائم الرئيسية والأساسات والأعمدة والجدران الهيكلية والعتباتوالأسقف ووصلات الأسقف والردهات والسلالم وممرات السلالم ومخارج الطوارئ والمداخل والنوافذ الواقعة على الجدران الخارجية والواجهات والأسطح.
2. غرف الحراسة، والمرافق، والمعدات الترفيهية، وحمامات السباحة، والحدائق، ومرافق التخزين، والأماكن ومواقف السيارات المخصصة لاستخدام شركة الإدارة أو لجنة الملاك أو الزوّار.
3. معدات وأنظمة المرافق الرئيسية، بما في ذلك مولدات الكهرباء، وأنظمة الإضاءة، وأنظمة ومعدات الغاز والمياه الباردة والساخنة والتدفئة والتبريد، وأنظمة التكييف، ومرافق تجميع ومعالجة النفايات.
4. المصاعد، والخزانات، والأنابيب، والمولدات، ومداخن ومراوح ومجاري التهوية، ووحدات ضغط الهواء، وأنظمة التهوية الميكانيكية.
5. أنابيب المياه الرئيسية، ومجاري الصرف الصحي، وأنابيب ومداخن الغاز، وأسلاك ومجاري الكهرباء التي تخدم مُلّاك أكثر من وحدة عقارية.
6. التجهيزات والتوصيلات والمعدات والمرافق التي يستخدمها مُلّاك أكثر من وحدة عقارية.
7. أجهزة قياس أو تمديد أو توريد الخدمات العامة المخصصة للاستخدام المشترك من قبل مالكي وشاغلي الوحدات العقارية.
8. أية أجزاء أخرى لا تقع ضمن حدود أية وحدة عقارية مطلوبة لوجود وصيانة وسلامة العقار.
9. مرافق الخدمات التي تخدم الأجزاء المشتركة أو الوحدات العقارية الأخرى والتي تقع داخل حدود أية وحدة عقارية.
10. أي أجزاء مُشتركة أخرى يتضمّنها مُخطّط الطبقات.

1.  ما لم يتضمن مخطط المجمع خلاف ذلك، تتكون الأجزاء المشتركة في مخطط المجمع المكون من الأرض فقط على سبيل المثال لا الحصر من الآتي:
   1. الطرق، والدوارات، ونقاط التقاطع، والممرات، وحواف الرصيف، ومجاري التصريف، والجُزُر الفاصلة في الطريق، والجسور القنطرية، وأنظمة التصريف، وما يرتبط بها.
   2. البحيرات، والبرك، والقنوات، والمتنزهات، والنوافير، والأشكال المائية، والمجاري المائية الأخرى، بما في ذلك كافة المعدات المرتبطة بها.
   3. المسطحات الخضراء، والساحات العامة، وساحات اللعب، ومناطق الاستراحة، والأماكن ومواقف السّيارات المُخصّصة لاستخدام شركة الإدارة أو لجنة المُلاك أو الزُّوار.
   4. الأسلاك والكوابل والأنابيب ومجاري التصريف والقنوات والمكائن والتركيبات والمعدات والتي يتم بها تزويد الوحدات العقارية أو الأجزاء المشتركة بمرافق الخدمات.
   5. أجهزة قياس أو تمديد أو توريد الخدمات العامة المخصصة للاستخدام المشترك من قبل مالكي وشاغلي الوحدات العقارية.
   6. مرافق الخدمات التي تخدم الأجزاء المشتركة أو الوحدات العقارية الأخرى والتي تقع داخل حدود أية وحدة عقارية.
   7. أي أجزاء مُشتركة أخرى يتضمّنها مُخطّط المجمع.
2. ما لم يتضمّن مُخطّط المجمع خلاف ذلك، تتألّف كل وحدة من العقار المُشترك والتي تتكوّن من أرض وليس من مبنى أو جُزء من مبنى، ودونما حصر، من كُل شيء يقع داخل حُدود تلك الوحدة، عدا مرافق الخدمات التي تخدم الأجزاء المُشتركة أو أية وحدة عقارية أخرى.

1. يجوز إنهاء أو إلغاء مخطط الطبقات أو مخطط المجمع بقرار يصدر عن أغلبية ملاك يملكون ما لا يقل عن (%95) من مجموع حصص المساهمة في العقار المشترك، أو بقرار من المحكمة المختصة بناءً على طلب كل ذي مصلحة عند وقوع أضرار جسيمة في الأجزاء المشتركة أو هلاكها أو في أي مبنى يضم أجزاء مشتركة.
2. ينتهي مخطط الطبقات أو مخطط المجمع حُكماً، عند انقضاء الحقوق الأقل درجة الناشئة عند تقسيم العقار.

المادة (10-16)

المادة (10)
سريان نظام إدارة الطبقات أو المجمع

-1 تسري حقوق الارتفاق بما فيها القيود المرتبطة بالحقوق العقارية وفقاً للشروط الواردة في نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المجمع وحسب التاريخ المحدد.
-2 يجوز فرض التزامات وفقاً لنظام إدارة المجمع أو نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المبنى على الأشخاص الملزمين بتلك الأنظمة لصالح المطور الرئيسي أو المطور الفرعي.
-3 يجب ألا يتعارض أي حكم في نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المجمع مع ما يلي:
أ.  أي مخطط تطوير رئيسي، أو مخطط تطوير فرعي، أو نظام إدارة طبقات، أو نظام إدارة مجمع سابق ومسجل بخصوص الأرض نفسها.
ب. القانون أو هذا القرار أو التعليمات الصادرة تنفيذاً لهما، أو أي من التشريعات النافذة.
-4 يجب ألا يتعارض أي حكم في نظام إدارة الطبقات مع أي حكم من أحكام نظام إدارة المبنى المُسجّل بشأن الأرض نفسها، ويعتبر غير نافذ بمقدار ذلك التعارض.


المادة(11) 
نظام إدارة المبنى

-1 يجب أن يراعى في نظام إدارة المبنى ما يلي: أ. تحديد اسم المبنى موضوع مخطط الحجم. ب. تحديد الأرض التي يقع عليها المبنى.
ج. بيان الحق العقاري على الأرض.
د.  تحديد المساحات الحجمية والأجزاء المشتركة.
ه.  تحديد مالكي المساحات الحجمية الذين يملكون الأجزاء المشتركة المختلفة.
و. تحديد حقوق الدخول، بما في ذلك خدمات المنافع إلى المساحة الحجمية حيث تكون تلك الحقوق على مساحة حجمية أخرى أو عبرها.
ز. تحديد حقوق دعم أو حماية المساحات الحجمية. ح. تحديد كيفية صيانة الأجزاء المشتركة.
ط. تحديد كيفية تقاسم تكاليف الصيانة بما في ذلك تكاليف التجديد والاستبدال من قبل مالكي المساحات الحجمية. ي. وضع ترتيبات التأمينات ذات الصلة بالمبنى، بما فيها القاعدة التي يتم على أساسها تقاسم تكاليف التأمين من
قبل مالكي المساحات الحجمية. ك. أية بيانات أخرى يحددها المركز.
-2 يجب اعتماد نظام إدارة المبنى من المركز وفق الإجراءات التي يقررها لهذه الغاية، وللمركز اعتماد نموذج موحد لنظام إدارة المبنى.

المادة(12)
محتويات نظام إدارة المبنى

يشمل نظام إدارة المبنى الأحكام الآتية:

أ.  القيود بشأن كيفية استخدام المساحات الحجمية الخاصة.
ب. المقاييس المعمارية للمساحات الحجمية موضوع نظام إدارة المبنى. ج. قواعد استخدام الأجزاء المشتركة.
د.  تفاصيل التزامات مالكي المساحات الحجمية المتعلقة بالنفايات، أو الطاقة، أو المياه، أو البيئة.
ه.  أية حقوق أو واجبات أو شروط ترتبط بحقوق الارتفاق أو التعهدات أو القيود المتعلقة بالمساحات الحجمية. و. إنشاء وتشغيل مجموعة الإدارة.
ز. فرض تكاليف لتمويل ترويج المنشآت التجارية ومحلات البيع بالتجزئة في المبنى وحسابها واستردادها. ح. الترتيبات الإدارية وحفظ السجلات.
ط. قواعد وإجراءات حل المنازعات.

المادة (13)
أحكام نظام إدارة المبنى

-1 يسمح نظام إدارة المبنى بما يلي: أ. فتح حساب بنكي باسم المبنى.
ب. تحديد طريقة تشغيل الحساب البنكي من قبل المخولين بالتوقيع، وأي قيود على تشغيل الحساب. ج. يخول البنك بفتح ذلك الحساب ويسمح بتشغيله وفقاً لأحكام نظام إدارة المبنى.
-2 على أصحاب الحقوق العقارية ذات الصلة وملاك الوحدات وشاغليها الالتزام بنظام إدارة المبنى.
-3  يسري أي حق من حقوق الارتفاق، بما فيها القيود المرتبطة بالحقوق العقارية وفق التاريخ الذي يتضمنه نظام إدارة المبنى ويكون ملزماً لمالكي وشاغلي المساحة الحجمية.

4  لأغراض هذه المادة، يعتبر مالكو الوحدات مُلّاكاً للمساحة الحجمية. -5 للمركز رفض تسجيل نظام إدارة المبنى في حال تعارضه مع ما يلي:
أ. أي مخطط تطوير رئيسي أو فرعي أو نظام إدارة مجمع مسجل بشأن الأرض نفسها.

المادة (17-26)

المادة (17)
إجراء التعديلات على الهيكل أو المظهر الخارجي للعقار المشترك

-1 لا يجوز للمالك أو لشاغلها إجراء أية تعديلات أو تغييرات أو إضافات جوهرية على الهيكل أو المظهر الخارجي للوحدة أو أي جزء من العقار المشترك، إلا بعد الحصول على موافقة خطية من المطور أو شركة الإدارة، أو وجود تفويض صريح للقيام بذلك في نظام إدارة المجمع أو نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المبنى وفق مقتضى الحال، وبما لا يُخلّ بتشريعات البناء السارية في الإمارة.
-2 يتحمل المالك أو الشاغل الذي يخالف أحكام البند (1) من هذه المادة مسؤولية إصلاح الضرر الناشئ عن التغيير أو التعديل على نفقته الخاصة وبالطريقة التي تحددها شركة الإدارة التي يعينها المطور بموجب أحكام القانون، وإذا تخلف المالك أو الشاغل عن إصلاح الضرر، فانه يكون لشركة الإدارة إصلاح الضرر واسترداد تكاليف الإصلاح من المالك أو الشاغل بحسب الأحوال.

المادة  (18) التزامات المطور تجاه ملاك الوحدات

-1 على المطور الالتزام تجاه ملاك الوحدات ولجنة الملاك بما يلي:
أ. مسك وحفظ وتنظيم كافة الدفاتر والمستندات والسجلات المطلوبة أو الواجب التعامل بها وفقاً للقانون، أو هذا القرار، أو لنظام إدارة الطبقات، أو نظام إدارة المجمع، أو نظام إدارة المبنى، حسب مقتضى الحال.
ب. تعيين شركة متخصصة تتولى إدارة وتشغيل وإصلاح الأجزاء المشتركة ومرافق الخدمات.
ج. يلتزم المطور الرئيسي بتعيين شركة متخصصة تتولى إدارة وتشغيل وإصلاح المرافق المشتركة في المجمع الرئيسي.
-2 يتحمل ملاك الوحدات والمطور بالنسبة للوحدات غير المباعة، كافة النفقات والتكاليف اللازمة في سبيل تنفيذ المطور للالتزامات الواردة في هذه المادة.

المادة (19) حماية الأجزاء المشتركة

-1 تلتزم شركة الإدارة تجاه المطور الرئيسي أو المطور الفرعي بمراعاة أحكام مخطط التطوير الرئيسي أو مخطط التطوير الفرعي الذي يسري على الأجزاء المشتركة.
-2 يلتزم المطور الفرعي تجاه المطور الرئيسي بمراعاة مخطط التطوير الرئيسي الذي يسري على أرضه. -3 يكون أي التزام مفروض قابلًا للتنفيذ بموجب هذه المادة بمثابة تعهّد إلى الشخص المستفيد من الالتزام. -4 مع مراعاة أحكام نظام إدارة المجمع أو نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المبنى حسب مقتضى الحال،
يكون للمالك وشاغل الوحدة العقارية استعمالها والانتفاع بها وبالأجزاء المشتركة دون أي تدخل من مالك أو شاغل الوحدة الأخرى أو أي شخص آخر يستعمل الأجزاء المشتركة بشكل قانوني.
الفصل الرابع - إدارة وتشغيل الأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة المادة (20)
تعيين شركات الإدارة

في حال إنهاء أو فسخ اتفاقية تعيين شركة الإدارة وفقاً للبند (2) من المادة السابقة، فيجب مراعاة ما يلي:

يبقى أي التزام نشأ على شركة الإدارة بموجب القانون أو هذا القرار أو اتفاقية التعيين قبل إنهاءها سارياً إلى حين تنفيذه من قبل شركة الإدارة.
-2 ألّا يتم فرض أي تعويض على المطور.

-3 أن يقوم المطور بدفع كافة المستحقات المالية لشركة الإدارة بموجب الاتفاقية حتى تاريخ الإنهاء، مع خصم أية تعويضات أو غرامات أو تكاليف قضائية ترتبت على الإخلال.

المادة  (23) مهام والتزامات شركة الإدارة

مع مراعاة نص المادة (65) من القانون، فإنه:
-1 لغايات إدارة وصيانة وتشغيل وإصلاح المرافق المشتركة أو الأجزاء المشتركة ومرافق الخدمات، تُمارس شركة الإدارة كافة المهام والصلاحيات والاختصاصات المنوطة بها أو بالمطور لهذه الغاية، بموجب أحكام القانون وهذا القرار واتفاقية التعيين التي يبرمها المطور معها.
-2 على شركة الإدارة عند مزاولتها لمهامها وصلاحياتها بموجب هذه المادة، تنفيذ التزاماتها المقررة بموجب اتفاقية التعيين، وبما يتفق ولا يتعارض مع أحكام القانون وهذا القرار وأية أنظمة أو نماذج أو تعليمات صادرة عن المركز بموجبهما.
-3 تتولى شركة الإدارة إبرام اتفاقيات التوريد مع منشآت الصيانة والحراسة والنّظافة والتأمين وغيرها من المنشآت إلى المدى اللازم لتأدية مهامّها والتزاماتها على النحو الوارد في القانون وهذا القرار.
-4 على شركة الإدارة تزويد المركز بتقرير دوري كل (6) ستة أشهر عن إدارة العقارات المُشتركة والأجزاء المشتركة والمرافق المُشتركة وأعمال الصِّيانة التي تمّت عليها، ويجوز للمركز متى اقتضت الضّرورة ذلك أن يطلُب من جهة الإدارة تزويده بأية معلومات المُتعلِّقة بتلك الاتفاقيات أو شركات توريد السلع والخدمات التي تعاقدت معها، بما في ذلك سجلات وكشف حساب الإيرادات والنّفقات المرتبطة بها.
-5 على شركة الإدارة عند إنهاء تعيينها لأي سبب، تسليم جميع الدفاتر والسجلات الخاصة بالعقار المشترك وغيرها من المعلومات المحفوظة إلكترونياً أو غيرها من الطرق، إلى المطور أو إلى شركة الإدارة التي ستحلّ محلها، ودون أي تأخير.
-6 تظل أية التزامات يرتبها القانون أو هذا القرار أو اتفاقية التعيين على شركة الإدارة ساريةً إلى الحد اللازم لاستكمال تنفيذها، حتى بعد انتهاء أو إنهاء الاتفاقية لأي سبب.

المادة (27-45)

المادة   (27) المدة الزمنية لاتفاقيات التوريد

يجب على شركة الإدارة عدم إبرام أي اتفاقية توريد أو تجديدها لفترة زمنية تتجاوز (2) سنتين، ما لم يتم الموافقة عليها من قبل المركز، على ألّا تتجاوز فترة التوريد في كل الأحوال عن (20) عشرين سنة.

المادة (28) محتويات اتفاقيات التوريد

-1 يجب أن تكون اتفاقيات التوريد للسلع و/أو الخدمات خطية، وأن تشتمل بالحد الأدنى على ما يلي:
أ. بيان كامل وتفصيلي بالسلع المطلوب توريدها ومواصفاتها، أو الخدمات المطلوب توريدها أو تقديمها، حسب مقتضى الحال.
ب. السعر أو المقابل النقدي الذي سيتم دفعه على توريد أو تقديم تلك السلع أو الخدمات، والذي يجب أن يكون سعراً منافساً للأسعار التي يمكن الحصول عليها لسلع او لخدمات مماثلة في السوق.
ج. ربط دفعات السعر أو المقابل النقدي بمراحل توريد، أو تقديم السلع، او الخدمات المطلوب توريدها، أو تقديمها.
د. وسائل مراقبة وتقييم أداء مُقدم أو مزود الخدمات.
ه. بند صريح ينص على حق شركة الإدارة في إنهاء اتفاقية التوريد دون الحاجة إلى اللجوء للقضاء، في حال عدم وفاء المورد بالتزاماته أو تقصيره أو تأخره في توريد أو تقديم السلع و/أو الخدمات أو توريدها أو تقديمها بصورة مخالفة لما تم الاتفاق عليه حسب مقتضى الحال، وفشله في تصويب ذلك الإخلال خلال مدة لا تزيد عن (10) عشرة أيام من تاريخ إخطاره خطياً بذلك الإخلال.
و.بند يجيز لشركة الإدارة، بناءً على أسباب معقولة، تغيير الخدمات أو مستوى الخدمات المُراد تقديمها مع مراعاة تسوية الرسوم المقابلة.
ز.بند ينص على منع مورد السلع أو الخدمات من طلب، أو تقديم، أو عرض، أو قبول أية عمولات، أو حوافز سرية فيما يتعلق بالسلع أو الخدمات المُراد جلبها أو تقديمها من موردين آخرين.
-2 يجب مراعاة الأحكام الآتية في اتفاقيات التوريد للسلع و/أو الخدمات:
أ. أن يكون مورد السلعة أو مقدم الخدمات حاصلًا على رخصة تجارية سارية المفعول تتعلق بالسلع والخدمات التي سيتم توريدها أو تقديمها.
ب. في حال التعاقد من الباطن بين المورد الأصلي والمورد من الباطن لتوريد السلع و/أو الخدمات، يجب مراعاة الأحكام الآتية:
)1 ألا تزيد مدة التعاقد من الباطن عن المدة المتبقية لانتهاء اتفاقية التوريد الأصلية.
)2 حق شركة الإدارة في مراجعة الشروط الواردة في عقود التوريد من الباطن قبل إبرامها، ولها الحق في الموافقة عليها أو رفضها أو طلب تعديلها.

1. يدفع كل مالك وحدة إلى شركة الإدارة حصته من رسوم الخدمات، لتغطية مصاريف إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة ومرافق الخدمات، وتُحدّد هذه الحصّة بنسبة المساحة التي تُشكِّلها الوحدة من المساحة
   الإجماليّة للعقار المُشترك، وفقاً للآلية التي يعتمدها المركز بهذا الشأن.
2. يتحمل المطور حصته من رسوم الخدمات بالنسبة للوحدات غير المباعة، وكذلك بالنسبة للوحدات المباعة التي يلتزم فيها المُطور بسداد رسوم الخدمات عن المشتري بموجب عقد البيع أو الحجز المبرم معه ووفقاً لما تم الاتفاق
   عليه.
3. يلتزم المطور بكافة التكاليف والمصاريف المترتبة على الوحدة بما في ذلك رسوم الخدمات ورسوم المجمع الناشئة قبل تسليم الوحدة للمالك، ما لم يثبت المطور امتناع المالك عن استلام الوحدة العقارية أو تأخره في استلامها
   لسبب لا يد للمطور فيه.
4. لا يجوز لأي مالك وحدة التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة لتجنب دفع حصته من رسوم الخدمات.
5. لا يجوز فرض رسوم الخدمات على المالك نظير إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة ومرافق الخدمات إلا بعد اعتمادها من المركز بعد موافقة الدائرة – والتي يجوز للمركز تعديلها من حين إلى آخر -، وبخلاف ذلك تعتبر رسوم الخدمات المطالب بها غير قانونية ولا يكون لها أي أثر قانوني ولا يجوز فرضها أو المطالبة بها أو تحصيلها، ويحق لدافعها استردادها.
6. باستثناء رسوم الخدمات التي يعتمدها المركز وفقاً للبند السابق، فلا يجوز لشركة الإدارة و/أو المطور المطالبة، أو فرض، أو تحصيل أية رسوم، أو مبالغ مالية أخرى مهما كان نوعها او تسميتها من الملاك.

• بعد الاطلاع على القانون رقم (1) لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي، وتعديلاته،
• وعلى القانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بالإمارة، 
• وعلى القانون رقم (19) لسنة 2005 في الملكية العقارية، وتعديلاته،
• وعلى القانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي، وتعديلاته،
• وعلى القانون رقم (30) لسنة 2019 بشأن إنشاء دائرة البلديات والنقل،
• وعلى المرسوم الأميري رقم (11) لسنة 2023 بشأن إعادة تشكيل المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي،
• وعلى القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بإصدار قانون المعاملات المدنية، وتعديلاته،
• وعلى قرار المجلس التنفيذي رقم (223) لسنة 2023 بشأن إنشاء مركز أبوظبي العقاري،
• وبناءً على ما تقتضيه مصلحة العامة، 

قرر ما يلي:

المادة (1)

يُعتمد "النظام الداخلي للجان المُلّاك في إمارة أبوظبي" المرفق بهذا القرار.

المادة (2)

يسري النظام الداخلي للجان الُملّاك المرفق بهذا القرار على كافة العقارات المشتركة في مشاريع التطوير العقاري، ولجان المُلاك التي يتم تشكيلها في الإمارة.

المادة (3)

لغايات تطبيق أحكام هذا القرار وتنفيذه، يتولى مركز أبوظبي العقاري ممارسة كافة الصلاحيات والمهام المقررة للدائرة بموجب أحكام القانون رقم (3) لسنة 2015 المشار إليه.

المادة (4)

يُصدر مدير عام مركز أبوظبي العقاري القرارات والتعليمات والنماذج اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القرار.

المادة (5)

يُلغى أي نص أو حكم في أي قرار يخالف أو يتعارض مع أحكام هذا القرار.

المادة (6)

يُنشر هذا القرار في الجريدة الرسمية، ويُعمل به من تاريخ نشره.

المادة (1-4)

النظام الداخلي للجان المُلّاك في إمارة أبوظبي تعريفات
المادة (1)

في تطبيق أحكام هذا النظام، تكون للكلمات والعبارات التالية، المعاني المبينة قرين كل منها، ما لم يقض سياق النص بغير ذلك:

الدولة: الإمارات العربية المتحدة.
الإمارة: إمارة أبوظبي.
الدائرة: دائرة البلديات والنقل.
المركز: مركز أبوظبي العقاري.
الجهات المختصة: الجهة الحكومية التي تحددها الدائرة.
الرئيس: رئيس الدائرة.
 المدير العام: مدير عام المركز.
القانون: القانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي وتعديلاته، ولوائحه التنفيذية.
السجل العقاري: السجل العقاري المنشأ وفقا لأحكام القانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبوظبي.
مشروع التطوير العقاري: مشروع تشييد المباني المتعددة الطوابق أو المجمعات للأغراض السكنية أو التجارية أو المختلطة ومرافقها أو تشييد البنية التحتية ومرافق الخدمات في حال بيع الأراضي الفضاء.
المطور: المطور الرئيسي أو المطور الفرعي.
المطور الرئيسي: الشخص المرخص له بمزاولة أعمال تطوير وبيع وإدارة وتأجير العقارات كمطور رئيسي لمشروع التطوير العقاري.
المطور الفرعي: الشخص المرخص له بمزاولة أعمال تطوير وبيع وإدارة وتأجير عقارات في جزء من مجمع رئيسي بموجب اتفاق بينه وبين المطور الرئيسي أو مطور فرعي آخر.
الوحدة العقارية: الشقق والطبقات والمحال وأي جزء من بيت (فيلا) متصل ببيت آخر أو بشكل مستقل أو أرض فضاء تقع ضمن عقار مشترك سواء كانت موجودة أو مقترحة على مخطط الطبقات أو مخطط المجمع والمخصصة لغرض تجاري أو سكني أو مختلط.
الحق العقاري: الحق العيني الأصلي وحق المساطحة وحق الانتفاع وحق الإيجار طويل الأمد.
مالك الوحدة: الشخص المسجل وفقا لأحكام القانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بالإمارة كمالك للوحدة العقارية أو لأي من الحقوق العقارية.
الشاغل: كل من يستأجر وحدة عقارية موجودة أو يقيم أو يعمل فيها دون أن يشمل ذلك مالك الوحدة أو أيا من أصحاب الحقوق العقارية.
لجنة الملاك: اللجنة المشكلة بموجب أحكام القانون للقيام بمهام وصلاحيات تتعلق بإدارة وتشغيل الأجزاء المشتركة بما في ذلك صيانتها وضمان حسن الانتفاع بها.

النظام الداخلي للجان المُلّاك: القواعد والأحكام التي تنظم عمل لجان الملاك. 

العقار المشترك: كامل المبنى أو أي جزء منه، أو الأرض أو كليهما، والذي يتم تقسيمه إلى وحدات عقارية ويتم تحديد جزء أو أجزاء من ذلك المبني كأجزاء مشتركة.
الأجزاء المشتركة: الأجزاء المشتركة من العقار المشترك والمخصصة لاستخدام مالكي وشاغلي الوحدات العقارية حسب ما هو محدد في مخطط الطبقات أو مخطط المجمع وفقا لأحكام هذا القانون.
رسوم الخدمات: الرسوم التي يتم اعتمادها من المركز لتغطية تكاليف إدارة وتشغيل الأجزاء المشتركة وصيانتها، وتحصل من مالكي الوحدات العقارية بواسطة شركة الإدارة القائمة على إدارة وتشغيل العقار وأجزائه المشتركة.
رسوم المجمع: الرسوم التي يفرضها المطور على مشاريع التطوير العقاري مقابل استخدام المالكين أو الشاغلين للبنية التحتية أو الخدمات أو المنشآت والأجزاء والمناطق المملوكة من المطور في مشروع تطوير عقاري.
نظام إدارة المبنى: النظام الذي يحدد الشروط والالتزامات المتعلقة بإدارة المبنى والأرض موضوع المخطط الحجمي.
نظام إدارة المجمع: النظام الذي يحدد الشروط والالتزامات المتعلقة بإدارة واستخدام العقار موضوع مخطط المجمع.
نظام إدارة الطبقات: النظام الذي يحدد الشروط والالتزامات المتعلقة بإدارة واستخدام العقار موضوع مخطط الطبقات.
شركة الإدارة: الشركة التي يعهد لها المطور بمسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح العقار المشترك والأجزاء المشتركة ومرافق الخدمات فيه بموجب اتفاقية يعتمدها المركز وفق أحكام القانون.

تشكيل لجنة الملاك

المادة (2)

1.  تُشكّل لجنة الملاك في العقارات المشتركة عند تسجيل ما لا يقل عن %30 من إجمالي عدد الوحدات العقارية في مشروع التطوير العقاري بأسماء مالكين متعددين لهذه الوحدات في السجل العقاري.
2.  يتم تشكيل اللجنة المشار إليها في البند أعلاه وفق أحكام هذا النظام من عدد لا يقل عن (5) أعضاء ولا يزيد عن (9) تسعة أعضاء - بمن فيهم رئيس لجنة الملاك ونائبه - من بين المُلّاك القاطنين في العقار المشترك .
3.  يتم اختيار أعضاء لجنة الملاك بنظام التصويت من قبل مالكي الوحدات في العقار المشترك وفق أحكام هذا النظام.
4.  يتولى المركز اعتماد تشكيل اللجنة وأعضاءها بمن فيهم رئيسها ونائبه.
5.  تسري على لجنة المُلاك الأحكام والشُّروط المنصوص عليها في القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة بمُوجبه وهذا النظام.
   
   

شروط العضوية

المادة (3)

1.  يُشترط في عُضو لجنة المُلاك أو طالب الترشّح لعضويتها، ما يلي: أ. أن يكون مُتمتِّعاً بالأهليّة القانونيّة الكاملة.
   1.  أن يكون من مالكي الوحدات القاطنين في العقار المُشترك، ولهذه الغاية يعتبر مالك الحق العقاري في حكم مالك الوحدة.
   2.  أن يكون حسن السيرة والسُّلوك.
   3.  أن يكون قد قام بسداد رسوم الخدمات ورسوم المجمع المستحقة عليه.
   4. . أن تكون لديه إقامة سارية المفعول في الدولة.
   5. أن تتم الموافقة عليه من المركز وأي جهة مختصة أخرى. ز.أية شروط أخرى يحددها المركز.
2. لا يحق للمُطوّر أن يكون عُضواً في لجنة المُلاك، حتى وإن كان يمتلك وحدات غير مُباعة في العقار المُشترك. 
3. تسقُط عُضويّة المالك في لجنة المُلاك في حال فُقدانِه لأي شرط من شُروط العُضوية المنصوص عليها في البند (1) من هذه المادة، وفي هذه الحالة يحلّ مكان العضو الذي سقطت عضويته العضو التالي الذي حصل على أعلى عدد من الأصوات عند التصويت بالترتيب.

الترشح لعضوية اللجنة

المادة (4)

على شركة الإدارة فور تحقق الشرط المشار إليه في البند (1) من المادة (2) في هذا القرار، الإعلان عن تشكيل

1.  لجنة الملاك من خلال التعميم على ملاك الوحدات العقارية المسجلين للعقارات المشتركة التي تتولى إدارتها.
   على شركة الإدارة توفير تطبيق إلكتروني أو منصة إلكترونية مخصصة لاستقبال طلبات الترشّح لعضوية لجنة
2.  الملاك، وإجراء عملية التصويت لاختيار أعضاء اللجنة في كل عقار مشترك تتولى إدارته، بحيث يكون الدخول
   إلى التطبيق أو المنصة المشار إليهما واستخدامه متاحاً لجميع مالكي الوحدات العقارية دون أية قيود.
3. يجوز لأي من مالكي الوحدات العقارية الذين تتوافر فيهم جميع الشروط المقررة لعضوية اللجنة ، ترشيح نفسه
   لعضوية لجنة الملاك، وذلك وفق نموذج طلب الترشيح الإلكتروني الذي يعتمده المركز لهذه الغاية، على أن يقدم
   طلب الترشح من خلال التطبيق أو المنصة المشار إليها في البند أعلاه متضمناً البيانات والمستندات التي يحددها
   المركز لهذه الغاية.
4. يجب تقديم طلب الترشح وفق البند السابق خلال فترة قبول طلبات الترشح والتي يجب ألا تقل مدتها عن (30)
   يوماً من تاريخ فتح باب الترشّح، على أن يتم إغلاق باب الترشّح لعضوية اللجنة في جميع الأحوال قبل (10)
   أيام على الأقل من التاريخ المقرر لإجراء عملية التصويت لاختيار أعضاء اللجنة.
5. يجب إدراج أسماء وبيانات كافة مالكي الوحدات الذين تنطبق عليهم شروط العضوية ممن تقدموا بطلبات ترشح
   مكتملة خلال المدة المشار لها في البند السابق قبل يوم واحد من التاريخ المحدد لإجراء عملية التصويت، على
   نحو يتيح لكافة مالكي الوحدات الوصول والاطلاع على أسماء وبيانات المرشحين، على أن لا تتضمن البيانات
   التي يتم إدراجها أية بيانات شخصية للمرشحين أو أرقام الاتصال بهم.
6. يُحظر - بأي شكل من الأشكال ولأي سبب - على المرشحين أو غيرهم إجراء أية حملات دعائية، أو تجمعات أو
   اجتماعات أو لقاءات مرتبطة بعمليات الترشيح أو التصويت والاختيار لأعضاء اللجنة.

المادة (5-8)

نظام التصويت

المادة (5)

1. يتم إجراء التصويت لاختيار أعضاء لجنة الملاك من بين المرشحين الذين تم إدراجهم، من قبل جميع ملّاك الوحدات عبر تقنيات التصويت الالكتروني المباشر من خلال التطبيق أو المنصة المشار إليهما في المادة 4) ( من هذا القرار.
2. لا يجوز لأي مالك وحدة ممارسة حق التصويت إذا كان متخلفاً عن سداد رسوم الخدمات و/أو رسوم المجمع قبل إجراء عملية التصويت.
3. يجب استخدام وسائل إلكترونية تتيح التأكد من هوية المشاركين بالتصويت، وضمان سرية وسلامة ونزاهة عملية التصويت، دون أي تدخل مباشر أو غير مباشر من شركة الإدارة و/أو المطور من شأنه تغيير أو تعديل نتائج التصويت و/أو إلغاء أي صوت و/أو إعاقة أو منع أي من مالكي الوحدات من ممارسة حقه بالتصويت.
4. يكون لكل مشارك في عملية التصويت صوت واحد فقط في اختيار أحد المرشحين، وبغض النظر عن عدد أو مساحة الوحدات التي يمتلكها في العقار المشترك.
5. في حال تعدد مالكي الوحدة العقارية ذاتها فيكون لهم صوت واحد فقط وبغض النظر عن عدد المالكين، بحيث يقرر هؤلاء الملاك فيما بينهم من منهم سيمارس حق التصويت بموجب تفويض صادر عن جميع ملاك الوحدة من خلال منصة التصويت الإلكتروني.
6. في حال كان مالك الوحدة شخصاً اعتبارياً، فيجب أن يتم التصويت من خلال الممثل القانوني للمنشأة أو من يفوضه لهذا الغاية بموجب تفويض صادر عن الممثل القانوني وفق البند (4) أعلاه.

فرز الأصوات ونتائج التصويت

المادة (6)

1. يتم فرز وإصدار النتائج بصورة إلكترونية بالكامل فور انتهاء عملية التصويت، ودون أي تدخل بشري في عملية 
   فرز و/أو إصدار النتائج.
2. يفوز بعضوية اللجنة أعلى (9) تسعة مرشحين حصلوا على اكبر عدد من الأصوات، على ألا يقل عدد الأصوات 
   التي حصل عليها المرشح عن (%5) من العدد الإجمالي لمجموع أصوات مالكي الوحدات.
3. في حال تساوي مرشحين أو أكثر في عدد الأصوات يفوز جميع المرشحين على ألا يتجاوز عدد الأعضاء الفائزين 
   بعضوية اللجنة عن 9 أعضاء في جميع الأحوال.
4. في حال عدم وصول عدد المرشحين الذين تم التصويت لهم إلى العدد المحدد أو عدم حصول مرشح أو أكثر من 
   الفائزين على النسبة المحددة في البند (2) من هذه المادة، فيفوز بالعضوية عدد (5) أو (7) خمسة أو سبعة من
   المرشحين الذين حصلوا على أعلى عدد من الأصوات.
5. على شركة الإدارة أو المطور عدم الإعلان لمالكي الوحدات أو غيرهم عن نتائج أسماء الأعضاء الذين تم انتخابهم 
   إلا بعد اعتمادهم من قبل المركز وفق أحكام المادة (10) من هذا النظام.
6. في حال عدم وصول عدد المرشحين الذين تم التصويت لهم إلى الحد الأدنى المطلوب لتشكيل اللجنة، وإلى حين 
   اكتمال الحد الأدنى من عدد الأعضاء للجنة ، فللمركز اتخاذ أي من الترتيبات التالية،:
   1. الموافقة على تشكيل اللجنة بشكل مؤقت من عدد (3) ثلاثة أعضاء، على أن تقوم شركة الإدارة بإرسال دعوات
      جديدة لجميع الملاك لإكمال انتخاب باقي أعضاء اللجنة – بالحد الأدنى المقرر بموجب هذا النظام – خلال مدة (60) ستين يوماً بحد أقصى من تاريخ إجراء عملية التصويت الأولى.
   2. الطلب من شركة الإدارة إرسال الدعوات لجميع مالكي الوحدات لإعادة انتخاب أعضاء اللجنة بالكامل، وذلك خلال مدة (60) ستين يوماً بحد أقصى من تاريخ إجراء عملية التصويت الأولى.

اعتماد أعضاء اللجنة

المادة (7)

1. على شركة الإدارة قبل الإعلان عن نتائج التصويت أو إعلان الفائزين، تقديم طلب للمركز لاعتماد أعضاء اللجنة وفق الإجراءات والنماذج التي يحددها المركز لهذه الغاية، على أن يرفق بالطلب البيانات التالية بالوسيلة والصيغة الإلكترونية التي يحددها المركز:
   1. بيان الوسيلة الإلكترونية التي تم إجراء عملية الترشح والتصويت لعضوية اللجنة، وتاريخ إجراء عملية التصويت.
   2. أسماء جميع المرشحين الذين تقدموا بطلب العضوية وتم التصويت على اختيارهم.
   3. نتائج عملية التصويت وعدد الأصوات التي حصل عليها كل مرشح من الفائزين وغيرهم. د. أسماء الفائزين بعضوية اللجنة وعدد الأصوات التي حصل كل منهم عليها.
   4. جنسيات وعناوين الفائزين بعضوية اللجنة. و.صور ضوئية عن الهويات الشخصية للفائزين.
   5. صور ضوئية عن شهادات حسن السلوك التي قدمها المرشحين مع طلب الترشح.
2. للمركز قبول أو رفض اعتماد أي من الأعضاء الذين تم انتخابهم، ودون إبداء أسباب لذلك،
3. يجب على المركز في حال رفضه اعتماد عضو أو أكثر أن ينظر في اعتماد العضو أو الأعضاء التالين الذين حصلوا على أعلى عدد من الأصوات عند التصويت بالترتيب – إن وجدوا – وفق أحكام المادة (7) من هذا القرار.
4. على شركة الإدارة إعلان الأعضاء الفائزين الذين تم اعتماد عضويتهم، مع إعلام مالكي الوحدات بأسماء أعضاء لجنة الملاك الفائزين بعضوية اللجنة، وذلك خلال (3) ثلاثة أيام من تاريخ صدور موافقة المركز على اعتماد اللجنة والأعضاء.

اختيار رئيس اللجنة ونائبه والمقرر

المادة (8)

1. على لجنة الملاك في أول اجتماع لها أن تختار من بين أعضائها رئيساً للجنة ونائباً للرئيس ومقرراً لها.
2. على مقرر اللجنة إعلام شركة الإدارة بأسماء الأعضاء الذين تم اختيارهم وفق البند أعلاه، على أن تقوم شركة الإدارة بتقديم طلب للمركز لاعتماد رئيس اللجنة ونائبه ومقررها وفق الإجراءات والنماذج التي يحددها المركز لهذه الغاية.
3. يتولى رئيس اللجنة المهام التالية:
   1. ترأس وإدارة اجتماعات اللجنة، وفي حالة غيابه يتولى نائب الرئيس رئاسة الاجتماع.
   2. تمثيل لجنة الملاك في حضور الاجتماعات مع المركز أو المطور أو وشركة الإدارة، وباقي المسائل المرتبطة بالمهام والصلاحيات المنوطة باللجنة.
   3. ضمان امتثال اللجنة وأعضائها خلال عقد الاجتماعات وتوجيه المخاطبات للمركز أو المطور أو شركة الإدارة بالالتزام بحدود المهام والصلاحيات المقررة للجنة قانوناً.
4. يتولى مقرر اللجنة المهام التالية:
   1. إعداد جداول الأعمال ومحاضر الاجتماعات والتقارير الخاصة باللجنة.
   2. دعوة الأعضاء لحضور الاجتماعات الدورية للجنة، وفقاً لما هو مقرر بموجب ها القرار.
   3. احتساب الأصوات عند التصويت على التوصيات الصادرة عن اللجنة. د. إعداد وتوزيع محاضر الاجتماعات على أعضاء اللجنة.
   4. إرسال نسخ من كافة محاضر الاجتماعات والتوصيات المتخذة بشأنها بعد اعتمادها من الأعضاء ورئيس اللجنة إلى شركة الإدارة خلال يومين من تاريخ عقد الاجتماع، ويجوز للمركز طلب أية محاضر وفق ما يراه مناسباً.

المادة (9-12)

مدة العضوية

المادة (9)

1. تكون مدة العضوية في لجنة الملاك (2) سنتان من تاريخ اعتماد تشكيلها، وللمدير العام تمديد عمل اللجنة لمدة لا تزيد على سنة واحدة إضافية.
2. لا يستحق أي عضو في لجنة الملاك أي بدل أو مقابل نقدي لقاء عضويته فيها.
   
   

مهام وصلاحيات اللجنة

المادة (10)

1. تتولى لجنة الملاك المهام والصلاحيات الآتية:
   1. اقتراح أو إبداء المشورة للمطور لاختيار الشركات المرشحة لتولي إدارة العقار المشترك وأجزائه المشتركة من بين شركات الإدارة المعتمدة لدى المركز.
   2. الاطلاع على الموازنات السنوية المعدة من قبل المطور لصيانة العقار المشترك ومراجعتها، ولها في سبيل ذلك طلب التقارير المالية المتعلقة بالعقار المشترك، وتقديم التوصيات اللازمة بشأنها للمركز، دون التدخل المباشر من قبلها في إعداد تلك الموازنات أو اعتمادها أو تدقيقها.
   3. مراقبة أداء شركة الإدارة فيما يتعلق بإدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة ولها مناقشة المعوقات والصعوبات المتصلة بإدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة، ورفع التوصيات اللازمة إلى شركة الإدارة والمطور والمركز.
   4. تمثيل الملاك وشاغلي الوحدات في متابعة الشكاوى والاقتراحات المتعلقة بإدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة مع شركة الإدارة، وللجنة أن ترفع هذه الشكاوى والاقتراحات إلى المركز إذا لم تقم الشركة أو المطور بمعالجتها خلال مدة أقصاها (60) ستين يومًا من تاريخ إخطارها بها.
   5. تقديم الطلبات إلى الدائرة المتعلقة بإلزام المطور بتغيير شركة الإدارة، استنادًا إلى أسباب ومبررات مقبولة تكون ناتجة عن تقصير أو إهمال الشركة أو قلة جودة الخدمات على نحو يلحق الضرر بالعقار المشترك أو الأجزاء المشتركة.
   6. إخطار شركة الإدارة أو المطور أو المركز بأية عيوب في الأجزاء الهيكلية للعقار المشترك، أو أي أضرار أو عيوب في الأجزاء المشتركة تتطلب معالجة طارئة.
   7. التنسيق مع شركة الإدارة في كل ما يتعلق بنواحي السلامة والبيئة والأمن وغيرها من النواحي المتصلة بالعقار المشترك وأجزائه المشتركة.
   8. أية مهام أخرى يطلبها المركز، وبما لا يتعارض مع الصلاحيات والمهام المقررة للشركة التي يعهد لها بإدارة العقار المشترك بموجب المادة (65) من القانون.
2. يُحظر على لجنة الملّاك سواءً بشكل مباشر أو غير مباشر ولأي سبب، التدخل في أو تأدية أية مهام غير منوطة بها قانوناً.

التزامات وسلوكيات أعضاء اللجنة

المادة (11)

1. يجب على رئيس وكل عضو من أعضاء لجنة الملاك الالتزام بالأخلاقيات والسلوكيات والمسؤوليات التالية طوال فترة عضويته في اللجنة:
   1. فهم دور ومهام وصلاحيات اللجنة وفق ما هو مقرر لها بموجب القانون وهذا القرار والتعليمات الصادرة من المركز، والعمل والالتزام بها في جميع الأوقات.
   2. التصرف بنزاهة وإنصاف طوال مدة عضويته باللجنة.
   3. ألّا يتصرف لمصلحته الخاصة أو لمصلحة مالك أو عدة ملاك محددين، بل يجب أن يتصرف دائماً بما يحقق مصلحة جمعية ملاك الوحدات، ما لم يكن ذلك مخالفاً للقانون والتشريعات السارية.
   4. عدم الكشف عن أية معلومات أو بيانات قام بالاطلاع عليها أو علم بها بصورة مباشرة أو غير مباشرة بسبب عضويته للجنة الملاك، ما لم يكن ذلك العضو مفوضاً أو مطلوباً منه القيام بذلك بموجب القانون.
   5. الإلتزام التام بأحكام نظام إدارة المجمع أو نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المبنى – حسب الأحوال -، وسداد رسوم الخدمات و/أو رسوم المجمع في مواعيد استحقاقها.
   6. المُواظبة على حُضور اجتماعات لجنة المُلاك بصورة شخصية، والمُشاركة بفعاليّة في جلساتها.
   7. ألا يكون له مصلحة شخصية مباشرة أو غير مباشرة تتعارض مع مقتضيات العضوية في اللجنة، وفي حالة نشوء أي تعارض مصالح فعلي أو محتمل في أي وقت من الأوقات، فيجب على عضو اللجنة الكشف عن ذلك للجنة وشركة الإدارة، على أن تتولى شركة الإدارة إعلام المركز بذلك لاتخاذ قراره بذلك الشأن.
   8. أية التزامات أخرى يحددها المركز.
2. للمركز إنهاء عضوية أي عضو في اللجنة في حال إخلاله بأي من الالتزامات المقررة بموجب البند (1) أعلاه، على أن يحلّ محله العضو التالي الذي حصل بعده بالترتيب على أعلى عدد من الأصوات عند التصويت، على أن يتم اعتماد عضويته وفق أحكام هذا القرار.
   
   
   

اجتماعات لجنة الملاك

المادة (12)

1. تعقد لجنة المُلاك اجتماعاتها بصُورة دوريّة كُل (3) ثلاثة أشهر بواقع (4) أربعة اجتماعات في السنة، ويجوز عقدها على أن تعقد اجتماعها الأوّل خلال (15) خمسة عشر يوماً من تاريخ اعتماد تشكيلها.
2. للجنة المُلاك أن تعقد اجتماعاً طارئاً لها إذا اقتضت الضّرورة ذلك، على أن يتم إخطار المركز مُسبقاً بموعد الاجتماع وأسبابه الموجبة وجدول الأعمال المقرر له.
3. تكون اجتماعات اللجنة صحيحة بحُضور أغلبيّة أعضائِها، على أن يكون رئيس لجنة المُلاك أو نائبه من بينهم. -4 يكون لِكُل عُضو في لجنة المُلاك صوت واحد فقط عند التصويت على قرارات وتوصيات لجنة المُلاك، سواءً كان يملك وحدة أو أكثر من وحدات العقار المُشترك، وعند تساوي الأصوات يُرجّح الجانب الذي منه رئيس الاجتماع.
4. على شركة الإدارة أن تُخصِّص مكاناً في العقار المشترك لعقد اجتماعات لجنة المُلاك.
5. يجوز عقد اجتماعات اللجنة باستخدام وسائل الاتصال الإلكتروني المرئي على نحو يتيح تحديد هوية الحاضرين وتمكين كافة الأعضاء من المشاركة الكاملة والتفاعل الفعلي في الاجتماع، ويُعدّ الحضور عبر الوسائل والمنصات الرقمية المرئية حضوراً فعلياً لأغراض النصاب والتصويت.

المادة (13-15)

محاضر وسجلات اجتماعات اللجنة

المادة (13)

على لجنة الملاك الاحتفاظ بنسخ عن محاضر اجتماعات اللجنة إلى جانب أية مخاطبات أو رسائل رسمية متبادلة بين رئيس اللجنة وكل من المركز أو المطور أو شركة الإدارة وفق مُدد الاحتفاظ والضوابط التي يحددها المركز لهذه الغاية، وعلى رئيس اللجنة تزويد المركز بنسخ منها عند طلبها أو وفقاً لما يقرره المركز بهذا الشأن.

الإشراف والمتابعة على تشكيل وعمل لجان الملاك

المادة (14)

يتولى المركز الإشراف والمتابعة على كافة المسائل والإجراءات المرتبطة بتشكيل واعتماد لجان الملاك وتنظيم علاقاتها بالمركز والمطور وشركة الإدارة، ومتابعة تنفيذها لمهامها المنوطة بها قانوناً.

حلّ لجنة الملاك وإلغاء عضوية أعضائها

المادة (15)

1. للمركز حلّ لجنة الملاك أو إلغاء أو تعليق عضوية واحد أو أكثر من أعضائها، أو استبدال رئيسها أو نائبه بعضو آخر في اللجنة في أي وقت ودون إبداء أسباب لذلك.
2. في حال صدور قرار بحلّ اللجنة أو إلغاء عضوية أحد أعضائها فيجب إعادة تشكيلها أو اختيار العضو البديل – حسب الأحوال - وفق نظام التصويت المقرر بموجب هذا النظام، وذلك خلال مدة لا تزيد على (60) يوماً من تاريخ حلّها أو إلغاء العضوية فيها.

• بعد الاطلاع على القانون رقم (1) لسنة 1974 بإعادة تنظيم الجهاز الحكومي في إمارة أبوظبي، وتعديلاته،
•  وعلى القانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبوظبي،
•  وعلى القانون رقم (19) لسنة 2005 في الملكية العقارية، وتعديلاته،
•  وعلى القانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي، وتعديلاته ولوائحه التنفيذية،
•  وعلى القانون رقم (30) لسنة 2019 بشأن إنشاء دائرة البلديات والنقل،
•  وعلى المرسوم الأميري رقم (11) لسنة 2023 بشأن إعادة تشكيل المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي،
•  وعلى القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بإصدار قانون المعاملات المدنية، وتعديلاته،
•  وعلى قرار المجلس التنفيذي رقم (223) لسنة 2023 بشأن إنشاء مركز أبوظبي العقاري،
•  وبناءً على ما تقتضيه مصلحة العمل،

 تقرر ما يلي:

المادة (1-2)

المادة (1)

التعريفات

في تطبيق أحكام هذا القرار، تكون للكلمات والعبارات التالية المعاني الموضحة قرين كل منها، ما لم يقض سياق النص بغير ذلك:

الدائرة: دائرة البلديات والنقل.

الرئيس: رئيس دائرة البلديات والنقل.

المركز: مركز أبوظبي العقاري.

المدير العام: مدير عام المركز.

القانون: القانون رقم (3) لسنة 2015 المشار إليه.

المطور: المطور الرئيسي أو المطور الفرعي – حسب الأحوال .-

المشتري: مشتري الوحدة العقارية المباعة على المخطط التي تم إلغاء تسجيلها في السجل العقاري الأولي بناءً على طلب المطور.

حساب الضمان: حساب الضمان الخاص بالمشروع الذي تقع فيه الوحدة العقارية التي تم إلغاء تسجيلها بناءً على طلب المطور.

أمين الحساب: البنك أو الصرف أو المؤسسة المالية المعتمدة من الدائرة لإدارة حساب ضمان المشروع وفق أحكام القانون.

المادة (2)

إجراءات ما بعد شطب الوحدة وإعادة البيع

في حال طلب المطور شطب الوحدة العقارية وإعادة بيعها يقوم المركز بالإجراءات التالية:

1. شطب الوحدة من السجل الأولي والسماح للمطور بإعادة بيعها لمشترٍ آخر.
2. إخطار المشتري والدائن المرتهن – إن وجد – وأمين الحساب بشطب الوحدة العقارية و/أو إعادة بيعها لمشترٍ آخر، خلال مدة لا تتجاوز (5) خمسة أيام عمل من تاريخ تقديم طلب بذلك من المطور.
3. إصدار أمر دفع إلى أمين الحساب لإعادة النسبة التي يحددها من الدفعات التي قام المشتري بتسديدها ثمناً للوحدة العقارية
   في حساب الضمان والتي تم شطبها من السجل الأولي، وفقاً للإجراءات والمُدد المنصوص عليها في المادة (4) من هذا القرار.
4. توجيه خطاب خطي لكل من المطوّر والمشتري والدائن المرتهن - إن وجد – يتضمن تحديد إجمالي المبالغ المقرر
   إرجاعها لكل من المطور والمشتري، وفق المادة (3) من هذا القرار.

المادة (3-4)

المادة (3)

آلية تحديد واحتساب نسب إعادة المبالغ للمشترين

1. مع الأخذ بنظر الاعتبار ما اتفق عليه الطرفان في عقد البيع والشراء، تٌحدّد نسب التعويض المستحقة للمطور وفق النسب الواردة في الجدول الملحق بهذا القرار، ووفقاً لنسبة الإنجاز وأعمال التشييد والبناء في المشروع.
2. لغايات تطبيق البند (1) من هذه المادة، يتم تحديد نسبة إنجاز المشروع وفق الطرق والمعايير المحددة باللائحة التنفيذية وبموجب الشهادة التي أصدرها المركز للمطور عند طلب فسخ عقد البيع على المخطط.
3. في حال سداد المشتري نسبة %60 أو أكثر من قيمة الوحدة العقارية، يكون للمركز الحق في تحديد نسب التعويض المستحقة للمطور دون الالتزام بالنسب الواردة في الجدول الملحق بهذا القرار.

المادة (4)

إجراءات ومُدد إعادة المبالغ المسددة من المشتري في حساب الضمان

على أمين حساب ضمان المشروع القيام بالتالي:

1. بعد تلقيه طلباً من المطور وفق النموذج الذي يصدره المركز لهذه الغاية مرفقاً به الخطاب المشار اليه في البند (2) من المادة (2) من هذا القرار، إرجاع المبالغ المحددة في الخطاب والمستحقة للمطوّر من حساب الضمان، وذلك خلال مدة لا تتجاوز (15) خمسة عشر يوم عمل من تلقيه الطلب من المطور.
2. بعد تلقيه طلباً من المشتري وفق النموذج الذي يصدره المركز لهذه الغاية مرفقاً به الخطاب المشار اليه في البند (2) من المادة (2) من هذا القرار مع خطاب عدم ممانعة من الدائن المرتهن– إن وجد -، فعلى أمين الحساب إرجاع كامل المبلغ المتبقي للمشتري في حساب الضمان بعد خصم التعويض المستحق للمطور وفق أحكام هذا القرار، على أن يتم رده إلى المشتري خلال مدة لا تتجاوز (15) خمسة عشر يوم عمل من تاريخ تلقيه الطلب من المشتري.

المادة (5-6)

المادة (5)

المبالغ المحصلة خارج حساب الضمان

في حال قيام المطور باستلام أية مبالغ من المشتري خارج حساب الضمان خلافاً لأحكام القانون، فعلى المطور ردّ كامل المبلغ الذي بحوزته للمُشتري خلال مدة لا تتجاوز (30) ثلاثين يوماً من تاريخ استلامه للخطاب المشار إليه في البند (2) من المادة (2) من هذا القرار وذلك قبل إرجاع أية مبالغ مستحقة له في حساب الضمان.

المادة (6)

الإلغاءات

يُلغى أي نص أو حكم في أي قرار بخالف أو يتعارض مع أحكام هذا القرار.

المادة (7)

النشر والسريان

ينشر هذا القرار في الجريدة الرسمية، ويُعمل به من تاريخ نشره.

جدول بتحديد نسب التعويض التي يمكن للمطور طلب خصمها من المبالغ أودعها المشتري في حساب الضمان للوحدات التي يتم شطبها وإعادة بيعها

المادة (1-2)

المادة (1)

التعريفات

الإمارة: إمارة أبوظبي.
الدائرة: دائرة الشؤون البلدية.
البلدية: بلدية أبوظبي أو بلدية العين أو بلدية المنطقة الغربية أو أية بلدية قد تنشأ مستقبلًا في الإمارة.
العقار: مختلف أنواع العقارات وتشمل الأراضي والمباني والمنشآت والعقارات بالتخصيص.
البلدية المعنية: بلدية أبوظبي أو بلدية العين أو بلدية المنطقة الغربية أو أية بلدية قد تنشأ مستقبلًا في الإمارة.
الأعمال المساحية: الأعمال والإجراءات الواجب القيام بها واتخاذها لتحديد شكل أو حجم أو منسوب أو عمق أو حدود أو أي أمر فني أو إجرائي بشأن مساحة الأرض أو تحديد المواقع على سطح الأرض أو فوقها أو تحتها على المستويين الأفقي والرأسي سواء أكانت على اليابسة أو في البحر أو أية مساحات طبيعية أو اصطناعية في إمارة أبوظبي.
المساح: هو الشخص المفوض الذي يمتلك المؤهلات والقدرة والترخيص والخبرة اللازمة لإنجاز الأعمال المساحية.
الإدارة المختصة: إدارة البيانات المكانية.
ملحق القرار: ملحق القرار الإداري رقم ( ) لسنة 2015 الآلية الموحدة لقياس وحساب مساحات المباني والفلل والوحدات العقارية بإمارة أبوظبي.
تعتمد الآلية الموحدة لقياس وحساب مساحات المباني والفلل والوحدات العقارية بإمارة أبوظبي والملحقة بهذا القرار ويعمل بالأحكام الواردة فيها من تاريخ العمل بهذا القرار.

المادة (2)

أهداف القرار

تهدف معايير وآليات قياس وحساب مساحات المباني والفلل والوحدات العقارية بإمارة أبوظبي إلى:

1. إيجاد واعتماد طرق وأساليب القياس وحساب المساحات في المجال العقاري. 

1. تعزيز فاعلية سوق العقارات من خلال ثقة المستثمرين وملاك العقارات والممولين في المعايير والآليات ذات الصلة بسوق العقارات. 

1. توحيد واعتماد هذه المعايير وآليات القياس وحساب المساحات على مستوى إمارة أبوظبي. 

1. ضمان تطبيق واستخدام آلية موحدة في كافة الأعمال العقارية والتي قد تشمل على سبيل المثال مخططات الملكيات، المخططات المعمارية، مخططات المقاولين التنفيذية، والتي تستخدم في أعمال الاعتمادات التمويل، التقييم العقاري الخاص بالمكاتب، المباني السكنية، الصناعية والتجارية ولأغراض البيع والإيجار وخلافها. 

المادة (3-4)

المادة (3)

تقديم طلب حساب المساحات العقارية

يقدم طلب احتساب مساحة العقار للإدارة المختصة في البلدية المعنية على أن يكون مستوفيًا للمتطلبات الآتية:

1. يحدد في الطلب نوع العقار من حيث كونه فضاءً أو بناءً ونوع البناء.

1. اسم مالك العقار من واقع بطاقة الهوية الوطنية.

1. صورة عن الهوية الوطنية.

1. الغاية من حساب المساحة وبحال كانت الغاية علاقة تعاقدية يرفق نسخة من العقد بالطلب المقدم. 

المادة (4)

إجراءات حساب المساحات العقارية

يلتزم المساح العقاري القيام بمعاينة بيانات العقار محل المساحة وذلك وفقًا للخطوات الآتية:

1. التأكد من أن طالب العمل المساحي صاحب سلطة أو صلاحية على العقار وذلك وفقًا لمستند معتمد.

1. الحصول على سجل العقار محل المسح.

1. تدقيق كافة البيانات الواردة في السجل ومقارنتها بالبيانات المقدمة من طالب المسح من حيث:
   أ. تقديم صورة عن الهوية الوطنية.
   ب. تطابق الاسم الوارد في خلاصة القيد مع السجل أو المستند المعتمد المقدم من طالب المسح.
   ت. رقم العقار وعنوانه وفقًا للسجل.

1. وبحال كون العقار مملوكًا لشخصية اعتبارية فيتوجب مطابقة بيانات العقار مع مرسوم أو سند تأسيس الجهة أو السجل التجاري.

1. إعداد وصف تفصيلي لواقع العقار من البيانات والمستندات التي تم تجمعها.

المادة (5-6)

المادة (5)

تعتبر معاينة العقار خطوة رئيسية في عملية حساب المساحة العقارية، فهي تزود المساح بصورة واقعية ومعلومات يستخدمها في حساب المساحة، وفقًا للضوابط الآتية:

1. أخذ موافقة المالك على المعاينة والكشف الحسي على العقار، والاتفاق معه على وقت مناسب للقيام بذلك.

1. تجهيز ملف للعقار على أن يحتوي على سبيل المثال، بيانات رسمية مثل مخطط الأرض، شهادة إتمام المباني. 

1. توفير الأجهزة اللازمة للمعاينة والكشف الحسي على العقار وأخذ الأبعاد (جهاز قياس، كاميرا تصوير).

المادة (6)

تطبق الضوابط التالية في شأن الطعن على التقرير المساحي:

1- يلتزم المساحين بالمعايير والتشريعات النافذة في الإمارة.
2- يلتزم المساح في شأن التقرير المساحي بما هو آتي:
أ‌. استخدام الأدوات المساحية وفقًا للمقتضيات العملية والقانونية.
ب‌. شرح مسمى الأدوات والكيفية التي تم استخدامها ومبررات الاستخدام.
ت‌. المستندات والوثائق التي تم الاستناد عليها في شأن احتساب المساحة العقارية.
ث‌. ختم التقرير واعتماده من قبل المساح وفقًا للتشريعات العمول بها.
3- لكل ذي مصلحة الطعن بالتقرير المساحي، على أن يلتزم بإيداع مبلغ مالي تقرره البلدية مساويًا للتكاليف المساحية المتكبدة.
4- يتم تعين مساحين آخرين من قبل البلدية للقيام بالعمل المساحي كل منهم بشكل منفرد.
5- بحال جاءت نتيجة التقريرين الأخيرين مخالفة للتقرير الأولي، يكبد المساح الأول كافة التكاليف المساحية.
6- بحال جاء تقرير المساحين الإثنين أو واحد منهم مطابق بشكل يقبل من البلدية للتقرير الأول فإنه يتم تكبيد مقدم الطعن تكاليف التقريرين الأُخريين.

المادة (7-8)

المادة (7)

يلغى كل نص أو حكم يخالف أو يتعارض مع أحكام هذا القرار. 

المادة (8)

ينشر هذا القرار في الجريدة الرسمية ويعمل به بعد 30 يومًا من تاريخ نشره. 

المادة (1-15)

المادة (1)

الفصل الأول- أحكام عامة
التعريفات

في تطبيق أحكام هذه اللائحة، يقصد بالكلمات والعبارات التالية المعاني المبينة قرين كل منها ما لم يقض سياق النص بغير ذلك:
الإمارة: إمارة أبوظبي.
الدائرة: دائرة الشؤون البلدية.
البلدية: بلدية مدينة أبوظبي أو بلدية مدينة العين أو بلدية المنطقة الغربية وأية بلدية قد تنشأ مستقبلًا في الإمارة.
القانون: القانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي.
الأجزاء المشتركة: الأجزاء المشتركة من العقار المشترك والمخصصة لاستخدام مالكي وشاغلي الوحدات العقارية حسب ما هو محدد في مخطط الطبقات أو مخطط المجمع وفقاً لأحكام القانون وهذه اللائحة.
نظام إدارة المجمع: النظام الذي يحدد الشروط والالتزامات المتعلقة بإدارة واستخدام العقار موضوع مخطط المجمع.
نظام إدارة المبنى: النظام الذي يحدد الشروط والالتزامات المتعلقة بإدارة المبنى والأرض موضوع المخطط الحجمي.
نظام إدارة الطبقات: النظام الذي يحدد الشروط والالتزامات المتعلقة بإدارة العقار موضوع مخطط الطبقات.
النظام الأساسي لاتحاد الملاك: القواعد والأحكام التي تنظم اتحاد الملاك.
اتفاقية التوريد: الاتفاقية التي تبرم بين اتحاد الملاك والمورد من أجل توريد السلع أو الخدمات بما فيها خدمات المنافع إلى اتحاد الملاك بشكل مستقل أو بصفته خاضعا لأحكام نظام إدارة المبنى.
مجلس الإدارة: المجلس المنتخب من قبل الملاك وفقًا لأحكام القانون وهذه اللائحة لإدارة اتحاد الملاك.
مخطط المجمع: المخطط الذي يقسم العقار أفقيًا إلى وحدتين عقاريتين أو أكثر وإلى أجزاء مشتركة.
مخطط الطبقات: المخطط الذي يُقسم المبنى أو أي جزء منه والأرض التي يقع فيها عموديًا إلى وحدتين عقاريتين أو اكثر أو أجزاء مشتركة وذلك بالإشارة إلى الطبقات والجدران والأسقف.
مخطط الحجم: المخطط الذي يقسم المبنى أو أي جزء منه والأرض التي يقع فيها عموديًا إلى مساحتين حجميتين أو أكثر وذلك من دون أن ينشأ عن ذلك التقسيم أي أجزاء مشتركة للمبنى أو الأرض المعنية.
الخدمات العامة: أي من الخدمات التالية:
1. شبكات المياه أو توريدها.
2. شبكات الغاز أو توريدها.
3. شبكات الكهرباء أو توريدها.
4. تكييف الهواء.
5. تبريد المياه.
6. خدمة الهاتف.
7. خدمات خاصة ببيانات الحاسب الآلي أو خدمة التلفاز.
8. خدمات الأمن.
9. نظام الصرف الصحي.
10. تصريف مياه الأمطار.
11. نظام إزالة أو التخلص من النفايات أو المخلفات.
12. نظام تسليم البريد أو الطرود أو البضائع.
13. أي نظام أو خدمة أخرى مخصصة لتحسين المرافق في الوحدات أو الأجزاء المشتركة.
المطور: المطور الرئيسي أو الفرعي المرخص في الإمارة للقيام بأنشطة التطور العقاري.
الشخص: الشخص الطبيعي أو الشخص الاعتباري.
المالك: الشخص المسجل وفقًا للقانون رقم (3) لسنة 2005 المشار إليه كمالك للعقار أو لأي من الحقوق العقارية.
الشاغل: كل من يستأجر وحدة عقارية موجودة أو يقيم أو يعمل فيها دون أن يشمل ذلك مالك الوحدة العقارية أو أيًا من اصحاب الحقوق العقارية.
اتحاد الملاك: اتحاد الملاك المشكل بموجب أحكام القانون وهذه اللائحة لإدارة وتشغيل الأجزاء المشتركة بما في ذلك إصلاحها وصيانتها وحسن الانتفاع بها.
القائم بأعمال اتحاد الملاك: المطور أو الشخص الذي يصدر به قرار من رئيس الدائرة بعد العرض على المجلس التنفيذي للقيام بأعمال اتحاد الملاك وتحمل المسؤولية والقيام باختصاصات إدارة الأجزاء المشتركة وتشغيلها والخدمات العامة والمرافق الخدمات وفقًا لأحكام هذه اللائحة.
مدير اتحاد الملاك: الشخص المعين من قبل المطور أو اتحاد الملاك لإدارة الأعمال اليومية لاتحاد الملاك.
الحصة: حصة الوحدة العقارية في الأجزاء المشتركة وما يترتب لمالكها من حقوق وما عليه من التزامات.
العقار: مختلف أنواع العقارات وتشمل الأراضي والمباني والمنشآت والشقق والطبقات والعقارات بالتخصيص بما في ذلك الوحدة العقارية.
مشروع التطوير العقاري: مشروع تشييد المباني المتعددة الطوابق أو المجمعات للأغراض السكنية أو التجارية أو المختلطة ومرافقها أو تشييد البنية التحتية ومرافق الخدمات في حال بيع الأراضي الفضاء.
الحق العقاري: الحق العيني الأصلي وحق المساطحة وحق الانتفاع وحق الإيجار طويل الأمد.
الوحدة العقارية: الشقق والطبقات والمحال وأي جزء من بيت (فيلا) متصل ببيت آخر أو بشكل مستقل أو أرض فضاء تقع ضمن عقار مشترك سواء كانت موجودة أو مقترحة على مخطط الطبقات أو مخطط المجمع والمخصصة لغرض تجاري أو سكني أو مختلط.
المساحة الحجمية: المساحة الحجمية المبينة في مخطط الحجم والمحددة بالأبعاد الثلاثية من خلال استخدام الإحداثيات المكانية.
مشروع التطوير العقاري القائم: يقصد به مشروع التطوير العقاري الذي تم فيه بيع وحدة عقارية أو أكثر من قبل المطور للمشتري قبل تاريخ سريان هذه اللائحة، أو ذلك الذي حصل المطور بشأنه على تصاريح من الجهات المعنية للبدء ببيع وحدات المشروع.

المادة (2)

الفصل الثاني- تسجيل المخططات
متطلبات المسح

1. تحدد متطلبات المسح وفقًا للتعليمات التي تصدرها الدائرة والتي يجب أن تتضمن الآتي:
   أ. الطريقة التي يتم بها إجراء عمليات المسح والمعدات التي يجب استخدامها فيها.
   ب. متطلبات الدقة لعمليات المسح.
   ج. طريقة إعداد المخططات ومحتوياتها.
   د. متطلبات تقديم المخططات والبيانات المرفقة بها.
   ه. أية متطلبات أخرى تعتبرها الدائرة لازمة لضمان أعلى المعايير لدقة المسح وإعداد المخطط والتسجيل.

1. يلتزم المساح بإجراء المسح والإشراف عليه وإعداد المخطط بدقة والتقيد بالتعليمات الصادرة عن الدائرة.

المادة (3)

الحقوق العقارية والمخططات

1. يجوز لمالك الحقوق العقارية تسجيل مخطط عن تلك الحقوق شريطة أن يقدم شهادة تسجيل ملكية بهذه الحقوق.

1. يجوز لمالك الحق العيني الأصلي على الأرض القيام بما يلي:
   أ‌. تسجيل مخطط الطبقات أو مخطط المجمع المرتبط بذلك الحق وفقًا لأحكام هذه اللائحة.
   ب‌. منح أو نقل حق عيني أصلي في وحدة عقارية على المخطط المذكور في الفقرة (أ) أعلاه، مع مراعاة ما يلي:

1. يعتبر صاحب الحق العقاري على المخطط في حكم مالك الوحدة العقارية لغرض هذه اللائحة باستثناء ما يقرره النظام الأساسي لاتحاد الملاك.

1. حين ينقضي ذلك الحق العقاري على المخطط أو ينتهي المباني، يصبح مالك الحق العيني الأصلي لأغراض هذه اللائحة والنظام لاتحاد الملاك مالكًا للوحدة العقارية.

المادة (4)

تسجيل مخططات التطوير

1. لغايات تسجيل مخطط التطوير الرئيسي أو الفرعي يجب أن يستوفي المخطط ما يلي:
   أ. أن يعتمد من قبل مجلس أبوظبي للتطوير العمراني.
   ‌ب. أن يعد وفقًا للشكل الذي تحدده هذه اللائحة والتعليمات التي تصدرها الدائرة في هذا الخصوص.
   ‌ج. أن يوقع من قبل المالك وأي مرتهن للحق العيني الأصلي في الأرض موضوع مخطط التطوير الرئيسي.
   ‌د. أن يوقع من قبل المالك وأي مرتهن للحقوق العقارية موضوع مخطط التطوير الرئيسي إذا لم يكن الحق العيني الأصلي موضوع التطوير الرئيسي.
   ‌ه. في حال مخطط التطوير الفرعي أن يعتمد من قبل المطور الرئيسي.
   و. أن يبين فيه طريقة التعديل على مخطط التطوير الرئيسي أو الفرعي، حسب المقتضيات، بما في ذلك التشأور مع مالكي الحقوق العقارية.
   ز. أن تبين فيه إجراءات التسليم واستخدام وطلب دفع تكاليف خدمات المنافع المزود بها على مستوى التطوير الرئيسي أو الفرعي، حسب المقتضيات.
   ح. أن تبين فيه تفاصيل إدارة النفايات والمياه والطاقة أو أية شروط بيئية أخرى يجب التقيد بها على مستوى مخطط التطوير الرئيسي أو الفرعي، حسب المقتضيات، من قبل مالك الحقوق العقارية أو المنتفعين بها.
   ط. تقديم نظام إدارة الطبقات ونظام إدارة المجمع ونظام إدارة المبنى وفق الاشتراطات المبينة بهذه اللائحة.

1. يجوز للدائرة أن تشترط إرفاق أية مستندات أو معلومات أو بيانات مع طلب تسجيل مخططات التطوير الرئيسي أو الفرعي.

المادة (5)

محتويات نموذج المخططات

يجب أن تكون نماذج مخططات التطوير الرئيسي أو الفرعي حسب النموذج المعتمد من مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني وأن تشمل البيانات التالية:

1. اسم المطور.

1. تفاصيل بيانات الأرض المقام عليها مشروع التطوير العقاري من واقع السجل العقاري.

1. الحقوق العقارية التي يتعلق بها المخطط.

1. بيان يوضح الغرض المحدد للأرض المشار اليها في البند رقم (2) من هذه المادة.

1. مخطط يوضح البنية التحتية الأساسية التي سيتم إنشاؤها من قبل المطور الرئيسي أو الفرعي، وتتاح للاستخدام من قبل الملاك وأصحاب الحقوق العقارية.

1. تفاصيل الطريقة التي سيتم من خلالها صيانة وتجديد البنية التحتية الأساسية ومن يتحمل المساهمة في تكاليف الصيانة والتجديد.

1. في حالة مساهمة مالكي الحقوق العقارية موضوع التطوير الرئيسي أو التطوير الفرعي أو المنتفعين بها، في تكاليف صيانة وتجديد البنية التحتية الأساسية المذكورة في البند السابق، يجب بيان ما يلي:
   أ. وضع ميزانية لتلك التكاليف، ومقدار مساهمة مالكي الحقوق العقارية في هذه الميزانية.
   ب. الطريقة التي يتم من خلالها توزيع تلك التكاليف بين مالكي الحقوق العقارية.
   ج. إجراء حساب وفرض وتدقيق تلك التكاليف.
   د. تخويل مالكي الحقوق العقارية باستخدام البنية التحتية الأساسية.
   ه. قواعد استخدام البنية التحتية الأساسية الطريقة التي يتم من خلالها تغيير هذه القواعد.

المادة (6)

مشتملات المخططات

تشمل مخططات التطوير الرئيسي أو الفرعي الآتي:
أ. الكودات، بما فيها الكودات المعمارية وتنظيم الحدائق المنظمة لمشروع تطوير الأرض موضوع مخطط التطوير الرئيسي أو الفرعي.
ب. قيود استخدام الأرض أو الحقوق العقارية.
ج. واجبات والتزامات مالكي الحقوق العقارية.
د. حقوق الارتفاق أو التعهد أو القيد المرتبطة بالحقوق العقارية.
ه. سياسات وإجراءات التحكم في إدارة المجمع الرئيسي أو الفرعي.
و. التزامات المطور الرئيسي أو المطور الفرعي.

المادة (7)

التزامات مالكي الوحدات العقارية واتحاد الملاك

1. يلتزم مالكي الحقوق العقارية ذات الصلة وملاك الوحدات واتحاد الملاك بمخططات التطوير الرئيسي أو الفرعي.

1. تسري حقوق الارتفاق بما في ذلك القيود المرتبطة بالحقوق العقارية في أرض المجمع الرئيسي وفق التاريخ الذي يتضمنه مخطط التطوير الرئيسي أو الفرعي ويكون ملزمًا لمالك الحق العقاري ولا يجوز أن يتعارض أي حكم في مخطط التطوير الرئيسي مع القانون أو هذه اللائحة أو أي حكم في التشريعات النافذة.

المادة (8)

الفصل الثالث- مخططات التقسيم (الفرز)
مخططات التقسيم

1. يجوز إعادة تقسيم العقار المطور فرعيًا وتعديل مخطط الطبقات أو المجمع أو الحجم أو النموذجي بعد موافقة البلدية على ذلك.

1. يجوز للبلدية أن تلزم المطور بتقديم مخطط الطبقات أو مخطط المجمع أو المخطط الحجمي إذا رأت أن ذلك أكثر ملاءمة من المخطط المزمع تقديمه من قبل المطور إذا تبين لها إمكانية الاشتراك في استخدام المعدات أو المرافق أو الخدمات.

1. يجب إعداد المخطط الذي يقسم العقار إلى مخطط الطبقات أو المجمع أو الحجم أو النموذجي وفقاً للتعليمات والتوجيهات الصادرة عن الدائرة. 

1. يجب على المطور أن يودع المخططات الواردة في هذه المادة لدى البلدية ويؤشر بذلك في السجل العقاري بعد تزويد مشروع التطوير العقاري بخدمات البنية التحتية وصدور شهادة الإنجاز للعقار.  

المادة (9)

تسجيل مخطط المجمع أو مخطط الطبقات

1. لتسجيل مخططات الطبقات أو المجمع يجب أن تستوفي المخططات ما يلي:
   أ. أن يتعلق مخطط الطبقات بمبنى مرخص من قبل البلدية.
   ب. أن يتعلق مخطط المجمع بتقسيم الحق العقاري في الأرض المعتمد من قبل البلدية التي تقع فيها الارض.
   ج. تراعى في مخطط المجمع الاشتراطات الآتية:

• أن يتم إعدادهما وفقًا للشكل تحدده هذه اللائحة والتعليمات التي تصدرها الدائرة.
• أن يرفق بهما نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المجمع حسب مقتضى الحال.
• أن يتم توقيعهما من قبل المالك وأي مرتهن للحق العيني الأصلي في الأرض محل المخطط.
• أن يتم اعتمادهما من قبل المطور الرئيسي أو المطور الفرعي.

2. يجب أن يحتوي نظام إدارة المجمع ونظام إدارة الطبقات على كافة المعلومات اللازمة وفق الشكل الذي تحدده الدائرة.

3. لغايات الدخول أو الاستخدام أو الانتفاع بأي أرض أو أي جزء منها أو أي مبنى أو أي جزء منه أو مخطط الطبقات أو مخطط المجمع التابع لأرض أخرى أو مبنى آخر يتم تثبيت حقوق الاستخدام أو الانتفاع المطلوبة على المخططات باعتبارها من الأجزاء المشتركة.

4. لا تسري أحكام البند (1) من هذه المادة على البنية التحتية الأساسية.

5. يجوز للدائرة أن تشترط إرفاق أية مستندات أو تقديم بيانات أخرى مع طلب تسجيل المخططات.

المادة (10)

مساحة المساجد ومناطق التطوير المستقبلية

1- تعتبر أية مساحة تم تخصيصها في مخطط الطبقات أو مخطط المجمع كمسجد أو تم حجزها لغرض إنشاء مسجد على أنها جزء من الأرض المشمولة في المخطط ولا يتم أخذها بعين الاعتبار لأغراض حساب المساحة الإجمالية للأرض في المخطط، أو فرض اي نوع من رسوم الخدمات لاتحاد الملاك وعضويته.

3- تعتبر أية مساحة تم تخصيصها في مخطط الطبقات أو مخطط المجمع كمساحة تطوير مستقبلية مقترحة على أنها جزء من الأرض المشمولة في المخطط، وعلى الرغم من مسؤولية المطور عن تحمل رسوم الخدمات المفروضة على المباني على الأرض لا تؤخذ بعين الاعتبار لأغراض حساب المساحة الإجمالية للأرض في المخطط، أو فرض أي نوع من رسوم الخدمات لاتحاد الملاك وعضويته.

المادة (11)

نظام إدارة الطبقات ونظام إدارة المجمع

1. يجب أن يكون نظام إدارة الطبقات أو نظام إدرة المجمع وفقًا للنموذج المعتمد من الدائرة الذي يشمل الآتي:
   أ. اسم المجمع أو المبنى موضوع مخطط المجمع أو مخطط الطبقات حسب الحال.
   ب. تفاصيل الأرض التي يقع عليها المبنى أو أي جزء منه في مخطط الطبقات أو الأرض المتعلقة بمخطط المجمع من واقع السجل العقاري.
   ج. الحقوق العقارية على الأرض.
   د. اسم اتحاد الملاك.
   ه. تفاصيل كيفية ترقيم الوحدات العقارية.
   و. جدول يحدد رقم لكل وحدة عقارية ويمثل نسبة مساهمتها.
   ز. المعايير والطرق المستخدمة لتحديد وتخصيص نسب المساهمة بين الوحدات وفق ما تقرره هذه اللائحة مع توضيح كيفية التحديد والتخصيص.
   ح. إجراءات التسليم والاستعمال وطلب دفع مبالغ الخدمات العامة.
   ط. تفاصيل أية التزامات لاتحاد الملاك أو المالكين أو الشاغلين تتعلق بالنفايات أو الطاقة أو المياه أو البيئة.
   ي. قواعد المجمع وفقًا للنظام الأساسي لاتحاد الملاك.
   ك. إذا كان اتحاد الملاك جزءًا من اتحاد ملاك آخر، يجب بيان هيكل الاتحاد وكيفية تشغيله وإدارته.
   ل. في حال تقسيم المشروع إلى مراحل يتم مراعاة ما يلي:

• أن يوضح مخطط أرض المشروع الوحدات العقارية والأجزاء المشتركة القائمة ومناطق التطوير المقترحة في المستقبل.
• تفاصيل مراحل المشروع بما في ذلك الأجزاء المشتركة الأخرى التي يتم توفيرها وأية تغييرات مقترحة على مخطط الطبقات أو مخطط المجمع.

2. يجوز للدائرة ان تشترط إرفاق أية مستندات أو معلومات أو بيانات بطلب تسجيل مخطط الطبقات أو مخطط المجمع.

المادة (12)

مشتملات نظام إدارة المجمع

1. يشمل نظام إدارة المجمع ما يلي:
   أ. القيود بشأن كيفية استخدام الوحدات العقارية في المجمع.
   ب. المقاييس المعمارية للوحدات العقارية موضوع نظام إدارة المجمع.
   ج. القيود الواردة على استخدام أقسام محددة من الأجزاء المشتركة.
   د. أية حقوق أو واجبات ترتبط بحقوق الارتفاق أو التعهدات أو القيود المتعلقة بالأجزاء المشتركة أو الوحدات العقارية.
   ه. تخصيص حقوق الاستخدام الحصرية على أقسام محددة من الأجزاء المشتركة، بما في ذلك أي شروط ترتبط بتلك الحقوق.
   و. أية ترتيبات إدارية خاصة يكون اتحاد الملاك طرفًا فيها.
   ز. واجبات ومهام المالكين والشاغلين واتحاد الملاك.
   ح. واجبات ومهام المطور.
   ط. أية أمور أخرى تحددها الدائرة.

1. تشمل الحقوق العقارية التي ستسري على نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المجمع الذي يخص حقًا عقاريًا غير الحق العيني الأصلي على الأجزاء المشتركة والوحدات العقارية.

1. يجب أن يكون عقد الإيجار أو عقد الانتفاع أو اتفاقية المساطحة فيما يخص الوحدات متماثلًا (أي مستندًا واحدًا يسري على جميع الوحدات) ويجب أن ينقضي في الوقت ذاته اعتبارًا من انقضاء المنفعة ذات الصلة في الأجزاء المشتركة.

1. يجب أن يتضمن سند ملكية الوحدة العقارية أو المساحة الحجمية على المخطط المسجل بموجب القانون الإشارة إلى أي مخطط تطوير رئيسي أو مخطط تطوير فرعي أو نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المجمع أو نظام إدارة المبنى المسجل في السجلات بخصوص الوحدة العقارية أو المساحة الحجمية. 

1. يجب أن يتضمن سند ملكية الوحدة العقارية أو المساحة الحجمية على المخطط المسجل بموجب القانون مخطط الوحدة العقارية أو المساحة الحجمية أو الإشارة إلى رقم المخطط المسجل في السجلات التي تندرج فيها الوحدة العقارية أو المساحة الحجمية.

المادة (13)

سريان نظام إدارة المجمع أو الطبقات

1. تسري حقوق الارتفاق بما فيها القيود المرتبطة بالحقوق العقارية وفقًا للشروط الواردة في نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المجمع وحسب التاريخ المحدد.

1. يجوز فرض التزامات وفقًا لنظام إدارة المجمع أو نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المبنى على الأشخاص الملزمين بتلك الأنظمة لصالح المطور الرئيسي أو المطور الفرعي.

1. يجب أن لا يتعارض أي حكم في نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المجمع مع ما يلي:
   أ. أي مخطط تطوير رئيسي أو مخطط تطوير فرعي أو نظام إدارة طبقات أو نظام إدارة مجمع سابق ومسجل بخصوص الأرض نفسها.
   ب. القانون أو هذه اللائحة أو أي من التشريعات النافذة.

1. يجب أن لا يتعارض أي حكم في نظام إدارة الطبقات مع أي حكم من أحكام نظام إدارة المبنى المسجل بشأن الأرض نفسها ويعتبر غير نافذ بمقدار ذلك التعارض.

المادة (14)

نسبة المساهمة

1. يجب تخصيص نسبة مساهمة كل وحدة عقارية، ويكون طريق تحديد وتخصيص نسبة المساهمة بالنسبة إلى الوحدة العقارية في مخطط الطبقات أو مخطط المجمع بأي من الطرق الآتية:
   أ. إذا كانت الوحدة العقارية في مبنى، تؤخذ مساحة الوحدة العقارية كنسبة من مساحة كافة الوحدات العقارية في المبنى.
   ب. إذا كانت الوحدة العقارية أرضًا، تؤخذ مساحة الارض كنسبة من إجمالي مساحة الأرض في مخطط المجمع.
   ج. في كلتا الحالتين أعلاه يتم مراعاة ما يلي:

• قيمة الوحدات العقارية.
• مقدار استفادة الوحدات العقارية من الموارد المالية الأخرى لاتحاد الملاك.

1. يجوز أن يتم تغيير نسبة المساهمة باتباع الإجراءات الآتية:
   أ. تقديم طلب من اتحاد الملاك إلى الدائرة لتغيير نسب المساهمة.
   ب. تعيين خبير مستقل لتحديد مدى الحاجة إلى التغيير من عدمه ونسبة التغيير المقترحة.

1. يتحمل اتحاد الملاك رسوم وتكاليف الخبير الذي تعينه الدائرة.

المادة (15)

تعديل مخططات التطوير وأنظمة الإدارة

1. يجوز تعديل مخططات التطوير الرئيسية بموافقة الدائرة وأغلبية ثلثي ملاك الأرض في موضوع مخطط التطوير الرئيسي.

1. يجوز تعديل مخططات التطوير الفرعية بموافقة الدائرة والمطور الرئيسي وأغلبية ثلثي مالكي الأرض موضوع مخطط التطوير الفرعي.

1. يجوز تعديل نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المجمع بقرار من اتحاد الملاك وبشرط موافقة الدائرة.

1. لأغراض هذه المادة، تحسب الأغلبية المذكورة في البندين (2،1) من هذه المادة على أساس مساحة الأرض المملوكة من قبل المصوتين لصالح الاقتراح كنسبة من إجمالي مساحة الأرض موضوع مخطط التطوير الرئيسي أو الفرعي.

1. يمكن تعديل نظام إدارة الطبقات أو المجمع الذي يشمل أحكامًا تتعلق بتطوير مرحلي لغرض إنفاذ مراحله المحددة في مخطط التطوير دون اتخاذ قرار خاص من اتحاد الملاك.

1. يجب أن لا يؤثر أي تعديل في نظام إدارة الطبقات أو المجمع على أي حق استخدام حصري قائم على الأجراء المشتركة دون موافقة كتابية من مالك الوحدة العقارية التي يتعلق بها الحق.

1. إذا صوت المطور وفقاً للنظام الأساسي لاتحاد الملاك لتعديل نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المجمع يجوز لأي مالك صوت ضد ذلك القرار وتضرر منه أن يطالب بتعويض من المطور.

1. يبدأ سريان تعديل مخطط التطوير الرئيسي أو الفرعي أو نظام إدارة الطبقات أو المجمع أو المبنى بعد صدور إشعار بتسجيل أو قبول التعديل بالشكل المبين من قبل الدائرة.

المادة (16-25)

المادة (16)

التقسيم بموجب مخطط حجمي

1. يجوز للمطور تقسيم المبنى والأرض المقام عليها البناء بموجب مخطط حجمي، وعلى المطور قيد نظام إدارة المبنى في الدائرة قبل القيام بتقسيم آخر للمساحة الحجمية وفقًا لمخطط الطبقات، وفي حال كانت المساحة الحجمية تخضع لمخطط الطبقات، فإن اتحاد الملاك يعتبر هو المالك للمساحة الحجمية لغايات إدارة وتنفيذ نظام إدارة المبنى.

1. يشتمل نظام إدارة المبنى على كافة الأحكام والالتزامات المتعلقة بإدارة المبنى والأرض المقام عليها البناء والخاضعين للتقسيم الحجمي، وكافة البيانات اللازمة وفق النموذج الذي تحدده الدائرة.

1. على الملاك والمستأجرين والشاغلين لأي مساحة حجمية أو وحدة عقارية تخضع للتقسيم الحجمي تنفيذ أحكام وبنود نظام إدارة المبنى. 

المادة (17)

تسجيل المخططات الحجمية

1. يجوز تسجيل المخطط كمخطط حجمي اذا كان يقسم الحق العقاري في المبنى والأرض التي يقع عليها عموديًا إلى مساحتين أو مساحات حجمية محددة وفقًا للتعليمات والقرارات الصادرة عن الدائرة.
   يجوز تسجيل المخطط الحجمي وفقًا لما يلي:
   أ. أن يكون متعلقًا بمبنى مرخص من قبل البلدية.
   ب. أن يتم إعداده وفقًا للشكل الذي تحدده هذه اللائحة والتعليمات والقرارات الصادرة عن الدائرة.
   ج. أن يرفق بنظام إدارة المبنى ما لم يكن مقصودًا عدم تقسيم أي حق عقاري في مساحة حجمية في ذلك المخطط من قبل مخطط الطبقات.
   د. أن يوقع عليه من قبل المالك وأي مرتهن للحق العيني الأصلي في الأرض موضوع المخطط الحجمي.
   ه. أن يوقع عليه من قبل المالك وأي مرتهن للحقوق العقارية موضوع المخطط الحجمي إذا لم يكن الحق العيني الأصلي في الأرض موضوع المخطط الحجمي.
   و. أن يعتمد من قبل المطور الرئيسي أو المطور الفرعي لتلك الأرض.
   ز. أن يستوفي أية متطلبات أخرى تقررها الدائرة.

المادة (18)

نظام إدارة المبنى

يجب ان يكون نظام إدارة المبنى وفقًا للنموذج المعتمد من الدائرة على أن يراعى فيه ما يلي:
أ. تحديد اسم المبنى موضوع المخطط الحجمي.
ب. تحديد الأرض التي يقع عليها المبنى.
ج. بيان الحق العقاري على الأرض.
د. تحديد المساحات الحجمية والأجزاء المشتركة.
ه. تحديد مالكي المساحات الحجمية الذين يملكون الأجزاء المشتركة المختلفة.
و. تحديد حقوق الدخول بما في ذلك خدمات المنافع، إلى المساحة الحجمية حيث تكون تلك الحقوق على مساحة حجمية أخرى أو عبرها.
ز. تحديد حقوق دعم أو حماية المساحات الحجمية.
ح. تحديد كيفية صيانة الأجزاء المشتركة والمسؤول عن صيانتها.
ط. تحديد كيفية تقاسم تكاليف الصيانة بما في تكاليف التجديد والاستبدال من قبل مالكي المساحات الحجمية.
ي. وضع ترتيبات التأمينات ذات الصلة بالمبنى بما فيها القاعدة التي يتم على أساسها تقاسم تكاليف التأمين من قبل مالكي المساحات الحجمية.
ك. أية معلومات أخرى تحدها الدائرة.

المادة (19)

محتويات نظام إدارة المبنى

يشمل نظام إدارة المبنى الأحكام الآتية:
أ. القيود بشأن كيفية استخدام المساحات الحجمية الخاصة.
ب. المقاييس المعمارية للمساحات الحجمية موضوع نظام إدارة المبنى.
ج. قواعد لاستخدام الأجزاء المشتركة.
د. تفاصيل التزامات مالكي المساحات الحجمية المتعلقة بالنفايات أو الطاقة أو المياه أو البيئة.
ه. أية حقوق أو واجبات أو شروط ترتبط بحقوق الارتفاق أو التعهدات أو القيود المتعلقة بالمساحات الحجمية.
و. إنشاء وتشغيل مجموعة الإدارة.
ز. فرض تكاليف لتمويل ترويج المنشآت التجارية ومحلات البيع بالتجزئة في المبنى وحسابها واستردادها.
ح. الترتيبات الإدارية وحفظ السجلات.
ط. قواعد وإجراءات حل المنازعات.

المادة (20)

أحكام نظام أدارة المبنى

1. يسمح نظام إدارة المبنى بما يلي:
   أ. فتح حساب بنكي باسم المبنى.
   ب. تحديد طريقة تشغيل الحساب البنكي من قبل المخولين بالتوقيع، وأي قيود على تشغيل الحساب.
   ج. يخول البنك بفتح ذلك الحساب ويسمح بتشغيله وفقًا لأحكام نظام إدارة المبنى.

1. على أصحاب الحقوق العقارية ذات الصلة وملاك الوحدات واتحاد الملاك الالتزام بنظام إدارة المبنى.

1. يسري أي حق من حقوق الارتفاق بما فيها القيود المرتبطة بالحقوق العقارية وفق التاريخ الذي يتضمنه نظام إدارة المبنى ويكون ملزمًا لمالكي وشاغلي المساحة الحجمية.

1. لأغراض هذه المادة يعتبر اتحاد الملاك مالكًا للمساحة الحجمية.

1. للدائرة أن ترفض تسجيل نظام إدارة المبنى في حال تعارضه مع ما يلي:
   أ. أي مخطط تطوير رئيسي أو فرعي أو نظام إدارة مجمع مسجل بشأن الأرض نفسها.
   ب. القانون أو هذه اللائحة أو أي حكم في التشريعات النافذة ولا يعتد بالأحكام المخالفة.

1. يجوز لأي طرف تضرر من قرار الدائرة الصادر وفقًا لهذه المادة أن يطعن على ذلك القرار لدى المحكمة المختصة خلال ستين يومًا.

المادة (21)

الفصل الرابع- الحقوق العقارية
تقسيم الحقوق المرتبطة بالأرض والعقار

1. باستثناء الحق العيني الأصلي، يسري مخطط التقسيم على الحقوق العقارية المتعلقة به طيلة مدة سريانها، ولغايات عضوية اتحاد الملاك يعتبر مالك الحق العقاري في الوحدة العقارية هو آخر مالك مسجل في السجل العقاري. 

1. مع مراعاة أحكام البند (1) من هذه المادة، لأصحاب الحقوق العقارية، موضوع مخطط التقسيم ترتيب أي من الحقوق العقارية الأخرى بما في ذلك حق المساطحة وحق الانتفاع وحق الإيجار طويل الأمد على العقار وفقًا لأحكام القانون، وينتقل الحق في الملكية المشتركة إلى مالك الحق العقاري الأخير المسجل في السجل العقاري.

1. عند انتهاء أو إنهاء أي من الحقوق العقارية على العقار موضوع مخطط التقسيم، على مالك ذلك الحق الوفاء بكافة الالتزامات المالية المستحقة على الوحدة العقارية عند تاريخ الانتهاء أو الإنهاء، لصالح اتحاد الملاك.

المادة (22)

حق المساطحة / الانتفاع / الإيجار طويل الأمد على العقار

1. عند تسجيل نظام إدارة الطبقات أو المجمع المتعلقة بحق عقاري، غير الحق العيني الأصلي، تسري الأحكام الآتية:
   أ. يسري عقد الإيجار طويل الأمد أو عقد الانتفاع أو اتفاقية المساطحة المخصصة للأجزاء المشتركة على تلك الأجزاء.
   ب. يسري عقد الإيجار طويل الأمد أو عقد الانتفاع أو اتفاقية المساطحة المخصصة للوحدات العقارية على كل وحدة كما لو كان مستندًا مسجلًا على نحو منفصل بخصوص كل وحدة عقارية.

1. عند نقل حق عقاري في وحدة عقارية غير الحق العيني الأًصلي، يعتبر عقد الإيجار طويل الأمد أو عقد الانتفاع أو اتفاقية المساطحة بشأن الوحدات العقارية مخصصًا إلى مالك الوحدة العقارية الجديد عند تسجيل نقل الحق لدى الدائرة دون الحاجة إلى تنازل آخر.

1. لا يجوز التخلي عن عقد الإيجار طويل الأمد أو عقد الانتفاع أو اتفاقية المساطحة بشأن الوحدات العقارية والأجزاء المشتركة وفي حالة التخلي يستمر الحق الى حين انقضائه.

1. يكون لمالك الحق العقاري المسجل وفقًا لآخر تسجيل في السجل العقاري رهن ذلك الحق.

1. لا تسري أحكام هذه المادة على عقد الإيجار طويل الأمد أو عقد انتفاع أو اتفاقية مساطحة المتعلقة بالوحدة العقارية إذا كان الحق العقاري في مخطط الطبقات أو مخطط المجمع حقًا عينيًا أصليًا.

المادة (23)

إعادة التقسيم المتكرر

1. يجوز تقسيم قطعة الأرض وإعادة تقسيمها في مخطط التطوير الرئيسي أو الفرعي من خلال تقديم مخطط مناسب وفقًا للاشتراطات المعمول بها في الإمارة من خلال تسجيل المخططات.

1. يجوز تقسيم الوحدة العقارية في مخطط المجمع وفق ما يلي:
   أ. إعادة تقسيمها من خلال مخطط مجمع آخر.
   ب. تقسيمها من خلال مخطط طبقات.
   ج. تقسيمها من خلال مخطط حجمي.

1. يجوز تقسيم الوحدة العقارية في مخطط الطبقات من خلال مخطط طبقات آخر.

1. يجوز إنشاء اتحاد ملاك إضافي إذا تضمن مخطط التقسيم الفرعي المشار إليه في البنود السابقة ذلك.

1. يجوز إعادة تقسيم المساحة الحجمية في المخطط الحجمي عن طريق:
   أ. مخطط حجمي لإنشاء مساحتين حجميتين أو أكثر.
   ب. مخطط طبقات لإنشاء وحدات وأجزاء مشتركة واتحاد ملاك.

1. لا يجوز إعادة تقسيم الوحدة العقارية أو المساحة الحجمية من خلال أي فئة من المخططات إذا كان تسجيل ذلك المخطط سيؤدي إلى إنشاء أكثر من ثلاث مجموعات من اتحاد الملاك.

1. لا يجوز إعادة تقسيم الأجزاء المشتركة في مخطط الطبقات أو مخطط المجمع إذا كان:
   أ. إعادة تقسيم مخطط الطبقات لوحدة عقارية في مخطط طبقات آخر.
   ب. إعادة تقسيم مخطط المجمع لوحدة عقارية في مخطط مجمع آخر.
   ج. التقسيم يؤدي إلى إنشاء أجزاء مشتركة إضافية ضمن مخطط الطبقات أو مخطط المجمع الأصلي.

1. يجب أن تتم إعادة التقسيم بموجب هذه المادة وفقًا للتعليمات والقرارات الصادرة عن الدائرة والأحكام ذات الصلة بمخطط الطبقات ومخطط المجمع ونسبة المساهمة الواردة في القانون وهذه اللائحة.

المادة (24)

الأجزاء المشتركة في مخطط الطبقات

ما لم يتضمن مخطط الطبقات خلاف ذلك، تتكون الأجزاء المشتركة في مخطط الطبقات على سبيل المثال لا الحصر من الآتي:

1. الأجزاء الهيكلية للوحدة العقارية بما في ذلك الدعائم الرئيسية والأساسات والأعمدة والجدران الهيكلية والعتبات والأسقف ووصلات الأسقف والردهات والسلالم وممرات السلالم ومخارج الطوارئ والمداخل والنوافذ الواقعة على الجدران الخارجية والواجهات والأسطح.

1. مواقف السيارات وغرف الحراسة والمرافق والمعدات الترفيهية وحمامات السباحة والحدائق ومرافق التخزين والأماكن المخصصة لاستخدام اتحاد الملاك أو من يعينه أو يبرم مع عقد لإدارة الوحدة العقارية. 

1. معدات وأنظمة المرافق الرئيسية بما في ذلك مولدات الكهرباء وأنظمة الإضاءة وأنظمة ومعدات الغاز والمياه الباردة والساخنة والتدفئة والتبريد وأنظمة التكييف ومرافق تجميع ومعالجة النفايات.

1. المصاعد والخزانات والانابيب والمولدات ومداخن ومروح ومجاري التهوية ووحدات ضغط الهواء وأنظمة التهوية الميكانيكية.

1. أنابيب المياه الرئيسية ومجاري الصرف الصحي وأنابيب ومداخن الغاز وأسلاك ومجاري الكهرباء التي تخدم ملاك أكثر من وحدة عقارية.

1. التجهيزات والتوصيلات والمعدات والمرافق التي يستخدمها ملاك أكثر من وحدة عقارية.

1. أجهزة قياس أو تمديد أو توريد الخدمات العامة المخصصة للاستخدام المشترك من قبل مالكي وشاغلي الوحدات العقارية.

1. أية أجزاء أخرى لا تقع ضمن حدود أية وحدة عقارية مطلوبة لوجود وصيانة وسلامة العقار.

1. مرافق الخدمات التي تخدم الأجزاء المشتركة أو الوحدات العقارية الأخرى والتي تقع داخل حدود اية وحدة عقارية. 

المادة (25)

الأجزاء المشتركة في مخطط المجمع

ما لم يتضمن مخطط المجمع خلاف ذلك، تتكون الأجزاء المشتركة في مخطط المجمع المكون من الأرض فقط على سبيل المثال لا الحصر من الآتي:

1. الطرق والدورات ونقاط التقاطع والممرات وحواف الرصيف ومجاري التصريف والجزر الفاصلة في الطريق والجسور القنطرية وأنظمة التصريف وما يرتبك بها.

1. البحيرات والبرك والقنوات والمتنزهات والنوافير والأشكال المائية والمجاري المائية الأخرى بما في ذلك كافة المعدات المرتبطة بها.

1. المسطحات الخضراء والساحات العامة وساحات اللعب. 

1. الأسلاك والكوابل والأنابيب ومجاري التصريف والقنوات والمكائن والمعدات والتي يتم بها تزويد الوحدات العقارية أو الأجزاء المشتركة بمرافق الخدمات.

1. أجهزة قياس أو تمديد أو توريد الخدمات العامة المخصصة للاستخدام المشترك من قبل مالكي وشاغلي الوحدات العقارية. 

1. مرافق الخدمات التي تخدم الأجزاء المشتركة أو الوحدات العقارية الأخرى والتي تقع داخل حدود أية وحدة عقارية. 

المادة (26-40)

المادة (26)

حدود الوحدات العقارية في البنايات

1. ما لم يتضمن مخطط الطبقات خلاف ذلك تشتمل كل وحدة عقارية في مبنى أو أي جزء منه على ما يلي:
   أ. الأرضيات وموادها وأجزاءها حتى أسفل قاعدة الوصلات والهياكل الداعمة لأرضية الوحدة.
   ب. الأسقف الجبصية وكافة أنواع الأسقف الأخرى والإضافات التي تشكل جزءًا من القسم الداخلي للوحدة العقارية والمساحات بين تلك الأسقف وكذلك الأسقف فوق الجدران الداعمة والهياكل داخل الوحدة والجدران التي تفصل الوحدة عن بقية العقار المشترك وأية وحدات أو أجزاء مشتركة مجاورة.
   ج. الجدران غير الحاملة للثقل والجدران غير الداعمة داخل الوحدة العقارية.
   د. النوافذ والزجاج والتركيبات، أو أي جزء منها، والتي تشكل جزءًا من النوافذ الداخلية وأنظمة الإضاءة والأبواب وإطاراتها وكافة المعدات والتركيبات التي تخدم الوحدة العقارية.
   ه. التوصيلات الداخلية التي تخدم الوحدة العقارية حصريًا.
   و. التجهيزات التي يركبها مالك أو شاغل الوحدة العقارية.
   ز. الإضافات والتعديلات والتحسينات المنفذة على الوحدة العقارية من وقت لآخر.
   ح. لغايات هذا البند لا تشمل الوحدة العقارية مرافق الخدمات الموجودة فيها التي تخدم الأجزاء المشتركة أو اية وحدة عقارية اخرى .
   ط. يكون لمالك أو شاغل كل وحدة عقارية حق الحصول على دعم وحرم مناسبين عن الوحدات الأخرى والأجزاء المشتركة.

1. تعتبر الجدران الفاصلة بين الوحدات العقارية المتجاورة مشتركة بين كل المالكين إذا كانت ضمن الأجزاء المشتركة.

المادة (27)

الحقوق والالتزامات المتعلقة بالأجزاء المشتركة

1. يكون المطور مسؤولًا عن إدارة وصيانة وتشغيل وإصلاح الأجزاء المشتركة في العقار الى حين إنشاء اتحاد الملاك.

1. تؤول مسؤولية المطور في الأجزاء المشتركة والمشار إليها في البند (1) من هذه المادة إلى اتحاد الملاك الذي يصبح مسؤولًا عن إدارتها وتشغيلها بما في ذلك إصلاحها وصيانتها بمجرد إنشائه.

1. يعتبر مخطط المجمع ومخطط الطبقات ونظام إدارة المجمع ونظام إدارة الطبقات والنظام الأساسي لاتحاد الملاك جزءًا من وثائق سند الملكية للوحدة العقارية.

1. على مالك الوحدة العقارية أو شاغلها بقدر ما تسري عليه أحكام النظام الأساسي لاتحاد الملاك، الالتزام والتقيد تجاه مالكي وشاغلي الوحدات العقارية الأخرى واتحاد الملاك بأحكام النظام الأساسي لاتحاد الملاك.

1. مع مراعاة النظام الأساسي لاتحاد الملاك، يجب على مالك وشاغل الوحدة العقارية وضيوفهم استخدام الأجزاء المشتركة فيما أعدت له وبطريقة لا تمس بحقوق الآخرين في استخدام تلك الأجزاء أو تزعجهم أو تعرض سلامتهم أو سلامة العقار المشترك للخطر.

1. لا يجوز لاتحاد الملاك بيع أي من الأجزاء المشتركة أو العقارات أو الأموال المنقولة الخاصة به أو رهنها أو إثقالها بالديون.

المادة (28)

الملاك والشاغلون

1. على المالك الالتزام تجاه كافة المالكين الآخرين واتحاد الملاك بمراعاة أحكام نظام إدارة المجمع أو نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المبنى والتي تسري على وحداتهم العقارية على التوالي.

1. على المالك الالتزام تجاه مالك الوحدة العقارية ومالكي وشاغلي كافة الوحدات العقارية الأخرى واتحاد الملاك بمراعاة أحكام نظام إدارة المجمع أو نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المبنى التي تسري على الوحدة التي يشغلونها.

1. يلتزم مالك الفضاء الحجمي تجاه مالكي الفضاءات الحجمية الأخرى في نفس المبنى بمراعاة أحكام نظام إدارة المبنى الذي يسري عليه.

1. يلتزم شاغل الفضاء الحجمي تجاه مالكي الفضاءات الحجمية الأخرى في نفس المبنى بمراعاة أحكام نظام إدارة المبنى الذي يسري عليه.

1. لا يجوز للمالك أو شاغل الوحدة العقارية إدخال أية تغييرات أو إضافات على وحدته دون موافقة كتابية من اتحاد الملاك أو تفويض صريح للقيام بذلك في نظام إدارة المجمع أو نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المبنى وفق مقتضى الحال.

1. لا يجوز للمالك أو الشاغل استعمال وحدته العقارية أو الأجزاء المشتركة على نحو يتعارض مع استعمال وانتفاع مالكي أو شاغلي الوحدات الأخرى لوحداتهم أو الأجزاء المشتركة.

المادة (29)

حماية الأجزاء المشتركة

1. يلتزم اتحاد الملاك للمطور الرئيسي أو المطور الفرعي بمراعاة أحكام مخطط التطوير الرئيسي أو مخطط التطوير الفرعي الذي يسري على الأجزاء المشتركة.

1. يلتزم المطور الفرعي للمطور الرئيسي بمراعاة مخطط التطوير الرئيسي الذي يسري على أرضه.

1. يكون أي التزام مفروض قابلًا للتنفيذ بموجب هذه المادة بمثابة تعهد إلى الشخص المستفيد من الالتزام.

1. مع مراعاة أحكام نظام إدارة المجمع أو نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المبنى يكون للمالك وشاغل الوحدة العقارية استعمالها والانتفاع بها وبالأجزاء المشتركة دون اي تدخل من مالك أو شاغل الوحدة الأخرى أو أي شخص آخر يستعمل الأجزاء المشتركة بشكل قانوني.

المادة (30)

الفصل الخامس- اتحاد الملاك
إنشاء اتحاد الملاك

1. مع مراعاة احكام المادة (64) من القانون وهذه اللائحة، يجوز إنشاء اتحاد الملاك عند تسجيل بيع وشراء أول وحدة عقارية في السجل العقاري لدى البلدية المعنية بعد استيفاءه متطلبات التسجيل. 

1. يتكون اتحاد الملاك من ملاك الوحدات العقارية، والمطور الرئيسي والمطور الفرعي بصفتهم ملاكًا للوحدات العقارية غير المباعة. 

المادة (31)

إجراءات تسجيل اتحاد الملاك

1. للبلدية الموافقة على قبول طلب تسجيل اتحاد الملاك المقدم من المطور على أن يرفق به الآتي:
   أ. نموذج طلب التسجيل.
   ب. عنوان اتحاد الملاك لغايات التبليغ.
   ج. نسخة من مخطط الطبقات أو مخطط المجمع.
   د. نسخة من نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المجمع أو نظام إدارة المبنى وفق مقتضى الحال.
   ه. معلومات بشأن مشروع التطوير العقاري وفق ما تطلبه البلدية.
   و. دفع الرسوم المقررة.
   ز. أية مستندات أو معلومات اخرى تطلبها البلدية .

1. يجوز للبلدية أن تسمح بالقيام بكل أو جزء من إجراءات التسجيل عبر الخدمات الإلكترونية.

1. بعد اكتمال طلب التسجيل تقوم البلدية بتسجيل اتحاد الملاك بالتأشير عليه في السجل العقاري.

1. عند التسجيل، يحمل اتحاد الملاك اسم "اتحاد الملاك واسم المبنى أو المجمع والرقم الذي تخصصه له البلدية".

المادة (32)

التزامات المطور تجاه اتحاد الملاك

1. على المطور الالتزام تجاه اتحاد الملاك لحين انعقاد اجتماع الجمعية العمومية السنوي الأول بما يلي:
   أ. مسك وتنظيم الدفاتر والسجلات المطلوبة وفقًا للنظام الأساسي لاتحاد الملاك.
   ب. تخصيص ختم لاستعمال اتحاد الملاك.
   ج. الحصول على وثائق التأمين المطلوبة باسم اتحاد الملاك وفقًا للنظام الأساسي له.
   د. تنظيم كافة المستندات الواجب التعامل بها في اجتماع الجمعية العمومية السنوي الأول لاتحاد الملاك.
   ه. عقد وتنظيم اجتماع الجمعية العمومية السنوي الأول لاتحاد الملاك وفقًا للنظام الأساسي له.
   و. إدارة اتحاد الملاك وإدارة وتشغيل وإصلاح الأجزاء المشتركة.

1. يتحمل اتحاد الملاك كافة النفقات اللازمة في سبيل تنفيذ المطور للالتزامات الواردة في هذه المادة.

المادة (33)

إدارة اتحاد الملاك

1. يتولى إدارة اتحاد الملاك مجلس إدارة ينتخب من قبل الملاك في أول اجتماع للجمعية العمومية لاتحاد الملاك وفقًا للنظام الأساسي له.

1. يجب على مجلس إدارة اتحاد الملاك تعيين مدير لاتحاد الملاك مسؤول عن الإدارة اليومية لاتحاد الملاك وفقًا للنظام الأساسي له.

1. يتم احتساب أتعاب مدير اتحاد الملاك وفق الأسس التي يتم اعتمادها بموجب اتفاقية مدير اتحاد الملاك، شريطة أن لا يتم احتسابها على أساس المساحة الحجمية للوحدة العقارية.

1. في حال تعذر انتخاب مجلس إدارة اتحاد الملاك لأي سبب، يكون للملاك الذي يملكون حصص بما مجموعه (10%) أو أكثر في اتحاد الملاك، الحق بتعيين شركة مستقلة للقيام بمهام وصلاحيات مجلس الإدارة لمدة لا تتجاوز سنة واحدة ومقابل أتعاب يوافق عليها الملاك الحاضرون.

1. في حال تعذر تطبيق البند (2) من هذه المادة، يجوز للمطور بعد موافقة الدائرة تعيين مدير لاتحاد الملاك لمدة لا تتجاوز سنة واحدة مقابل أتعاب، شريطة أن يتم عرض هذا التعيين على أول جمعية عمومية لاتحاد الملاك لإجازته.

1. يجوز لمجلس الإدارة تفويض أي من صلاحياته وسلطاته إلى مدير اتحاد الملاك خطيًا كما يجوز للمجلس إلغاء هذا التفويض في أي وقت، وعلى الرغم من أي تفويض ممنوح لمدير اتحاد الملاك بموجب هذه المادة يجوز للمجلس الاستمرار في ممارسة أية صلاحيات أو سلطات ممنوحة له بموجب القانون سبق له تفويضها لمدير الملاك.

1. عند تقديم أي خدمات عامة من طرف شخص غير الجهات الحكومية يتوجب على اتحاد الملاك التحقق مما يلي:
   (1) هوية الشخص الذي سيتولى توريد الخدمات العامة.
   (2) ما إذا كان الشخص مرتبطًا بالمطور أم لا.
   (3) تقدير معقول للتكلفة السنوية للخدمات العامة للوحدة العقارية.

المادة (34)

التزامات مدير اتحاد الملاك

مع مراعاة ما جاء في نص المادة 66 من القانون فإنه:

1. تعتبر العلاقة بين مدير اتحاد الملاك والاتحاد الذي يقوم بتعيينه كالعلاقة بين الوكيل والموكل وتقوم على أساس الثقة والأمانة.

1. على مدير اتحاد الملاك قبل مزاولته لنشاطه كمدير لأي اتحاد ملاك آخر الحصول على تعيين خطي من اتحاد الملاك المعني وفقًا للنموذج المعتمد من الدائرة.

1. يجب أن يتضمن التعيين الخطي تفويضًا من قبل اتحاد الملاك للسلطات والصلاحيات وتكليفًا بالمهام والوظائف، وعلى مدير اتحاد الملاك إيداع التعيين الخطي لتمثيل اتحاد الملاك لدى الدائرة لقيده في سجل التطوير العقاري.

1. على مدير اتحاد الملاك عند مزاولة نشاطه الالتزام بالأحكام الخاصة به في القانون وهذه اللائحة وأية أنظمة أو قرارات أو تعليمات صادرة بموجبه.

1. على مدير اتحاد الملاك عند إنهاء تعيينه ودون أي تأخير تسليم جميع الدفاتر والسجلات الخاصة بالاتحاد وغيرها من المعلومات المحفوظة إلكترونيًا أو بغيرها من الطرق إلى اتحاد الملاك أو إلى مدير اتحاد الملاك الجديد.

المادة (35)

نظام الإدارة والمحاسبة الإلكتروني

1. يستخدم اتحاد الملاك بمجرد تسجيله نظام إدارة ومحاسبة إلكتروني لحفظ حساباته وسجلاته القانونية الأخرى ويقوم باستعمال النماذج الإلكترونية أو المستندات المقررة بموجب القانون واللوائح التنفيذية الصادرة بموجبه أو النظام الأساسي أو أية تعليمات وقرارات أخرى تصدرها الدائرة. 

1. يتم اعتماد نظام الإدارة والمحاسبة الإلكتروني المشار إليه من قبل الدائرة. 

1. على اتحاد الملاك بمجرد تسجيله تزويد الدائرة بالبيانات ذات الصلة بشؤونه بالشكل والطريقة والمدة التي تحددها الدائرة.

المادة (36)

الفشل في صيانة الأجزاء المشتركة

1. إذا تبين للدائرة أن اتحاد الملاك لم يقم بصيانة الأجزاء المشتركة وفقًا لنظامه الأساسي أو نظام الإدارة، يجوز للدائرة إجراء أو الإيعاز بإجراء معاينة للأجزاء المشتركة.

1. إذا تحققت الدائرة بعد إجراء المعاينة بأن اتحاد الملاك قد فشل في صيانة الأجزاء المشتركة وفقًا لنظامه الأساسي أو نظام الإدارة، يجوز للدائرة أن تصدر إشعارًا للاتحاد بالصيانة.

1. يجب أن يحدد الإشعار العمل الذي يجب تنفيذه من قبل اتحاد الملاك والوقت المحدد لإنجازه.

1. إذا رفض اتحاد الملاك أو فشل في التقيد بالإشعار، يجوز للدائرة القيام بكل أو أي من الآتي:
   أ. تعيين مدير لمراقبة اتحاد الملاك وفقًا للبند (4) من المادة (66) من القانون.
   ب. تقديم طلب إلى المحكمة المختصة لإصدار القرار الملائم بشأن اتحاد الملاك.

المادة (37)

الفصل السادس- عقود واتفاقيات اتحاد الملاك
قيود تتعلق بالمدة الزمنية لاتفاقيات التوريد

1. يجب على اتحاد الملاك عدم إبرام أي اتفاقية توريد أو تجديدها لفترة زمنية تتجاوز ثلاث سنوات، ما لم يتم الموافقة عليها من قبل البلدية ووفقًا للتعليمات الصادرة من الدائرة في هذا الشأن، على ألا تتجاوز فترة التوريد في كل الأحوال خمسة وعشرون سنة. 

1. لا يجوز تعيين مدير لاتحاد الملاك أو التجديد له لفترة تزيد على ثلاث سنوات متتالية وإذا قام اتحاد الملاك بتعيين مدير لفترة تتجاوز ذلك، يتولى مدير عام اتحاد الملاك المعين مهامه لمدة ثلاثة سنوات فقط اعتبارًا من تاريخ تعيينه الأخير. 

المادة (38)

محتويات اتفاقيات التوريد

1. تشمل اتفاقيات التوريد المشار إليها في المادة السابقة ما يلي:
   أ. في حالة توريد السلع، يجب إيراد بيان كامل بها والسعر والواجب دفعه، على أن يكون سعرًا منافسًا للأسعار التي يمكن الحصول عليها لسلع مماثلة في السوق.
   ب. في حالة توريد الخدمات يجب مراعاة الأحكام الآتية:

• بيان مفصل بالخدمات المزمع توريدها.
• المقابل النقدي الذي يتم دفعه على تلك الخدمات والذي يجب أن يكون مسويًا للمقابل المتحصل عليه لخدمات مماثلة في السوق.
• وسائل مراقبة وتقييم أداء مقدم الخدمات.
• بند ينص على إنهاء الاتفاقية لعدم الوفاء بالالتزامات أو التقصير.
• بند يجيز لاتحاد الملاك، بناءً على أسباب معقولة، تغيير الخدمات أو مستوى الخدمات المراد تقديمها مع مراعاة تسوية الرسوم المقابلة.
• بند ينص على منع مورد الخدمات من البحث عن عمولات أو قبولها أو قبول أي حوافز سرية فيما يتعلق بالسلع أو الخدمات المراد جلبها من موردين آخرين.
  ج. في حالة توريد السلع و/أو الخدمات، يجب مراعاة الأحكام الآتية:
• أن يكون المورد للسلع أو مقدم الخدمات حاصلًا على رخصة تجارية سارية المفعول تتعلق بالسلع والخدمات التي سيتم توريدها أو تقديمها.
• في حال التعاقد من الباطن بين المورد الاصلي والمورد من الباطن لتوريد السلع و/أو الخدمات، يجب مراعاة الأحكام الآتية:
  • التزام المورّد الأصلي بالحصول على عقود توريد من الباطن منافسة وبما يضمن الحصول على أفضل الأسعار والشروط لصالح اتحاد الملاك، وذلك بعد إجراء مناقصة بحد أدنى لثلاثة عروض.
  • يكون لاتحاد الملاك الحق بمراجعة الشروط الواردة في عقود التوريد من الباطن والموافقة عليها أو رفضها.
  • يجب أن يكون هامش الربح للمورد الأصلي معقول ويؤخذ بعين الاعتبار واجبات المورّد الأصلي وأوضاع السوق عند التعاقد فيما بين المورد الأصلي واتحاد الملاك.
  • يبقى المورد الأصلية مسؤولًا تجاه اتحاد الملاك في تنفيذ مهامه ومسؤولياته في حال التعاقد مع مورد من الباطن.

2. في حالة عدم مراعاة ما ورد في البند (1) من هذه المادة في اتفاقية التوريد، يجوز لاتحاد الملاك اللجوء للمحكمة المختصة لطلب إلغاء الاتفاقية ويعتبر باطلًا كل شرط أو قيد في الاتفاقية يخالف ذلك.

3. استثناء من احكام البند (2) من هذه المادة يجوز للأطراف في اتفاقيات التوريد الاتفاق على الوسائل البديلة لفض المنازعات.

4. يتعين أن تكون اتفاقية التوريد خطية ومصادق عليها بموجب قرار صادر عن الجمعية العمومية لاتحاد الملاك.

المادة (39)

إنهاء اتفاقية مدير اتحاد الملاك

1. يجوز لاتحاد الملاك إنهاء اتفاقية تعيين مدير اتحاد الملاك المبرمة معه أثناء فترة الرقابة التي تبدأ عند تسجيل اتحاد الملاك وتنتهي عندما يبلغ مجموع مستحقات الملاك، دون المطور، ثلثي مجموع المستحقات أو أكثر.

1. يتم إنهاء اتفاقية تعيين مدير اتحاد الملاك بقرار تصدره الجمعية العمومية لاتحاد الملاك لإنهاء هذه الاتفاقية وإعطاء إشعار بهذا القرار إلى مدير اتحاد الملاك.

1. عند إنهاء اتفاقية تعيين مدير اتحاد الملاك وفقًا لهذه المادة يتم مراعاة ما يلي:
   أ. لا يتم فرض أي تعويض على اتحاد الملاك.
   ب. يتم دفع كافة المستحقات المالية لمدير اتحاد الملاك بموجب الاتفاقية حتى تاريخ الإنهاء.
   ج. يبقى أي التزام على مدير اتحاد الملاك نشأ بموجب الاتفاقية ساريًا حتى بعد انتهائها، بالقدر اللازم لتنفيذه.

المادة (40)

الفصل السابع- إدارة الأجزاء المشتركة
إدارة الاجزاء المشتركة

1. تؤول ملكية الأجزاء المشتركة إلى اتحاد الملاك الذي يكون مسؤولًا عن إدارتها وتشغيلها بما في ذلك إصلاحها وصيانتها ويعتبر مخطط المجمع ومخطط الطبقات ونظام إدارة المجمع ونظام إدارة الطبقات ونظام إدارة المبنى والنظام الأساسي لاتحاد الملاك جزءًا من سند الملكية للعقار.

1. للدائرة إصدار قرار بتكليف القائم بأعمال اتحاد الملاك في شأن البند (1) أعلاه وذلك لاعتبارات خاصة تقدرها الدائرة على أن يتم الأخذ بعين الاعتبار على سبيل المثال لا الحصر مساحة المشروع وتعدد المباني واستخداماتها وموقع المشروع.

1. تضع الدائرة التعليمات اللازمة لإنفاذ قرارها المذكور في البند (2) من هذه المادة. 

المادة (41-63)

المادة (41)

دور اتحاد الملاك

1. يتولى اتحاد الملاك مهمة إبداء الرأي والمشورة للقائم بأعمال اتحاد الملاك حسب الأحوال فيما يتعلق بإدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة، وفقًا لنظام المجمع الرئيسي وفي هذه الحالة يكون لاتحاد الملاك القيام بما يلي:
   أ. دراسة المشكلات والصعوبات المتصلة بإدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة، وإخطاره بها.
   ب. إخطار القائم بأعمال اتحاد الملاك عن أية عيوب في الأجزاء الهيكلية للعقار المشترك.
   ج. التنسيق مع القائم بأعمال اتحاد الملاك في كل ما يتعلق بنواحي السلامة والبيئة والأمن وغيرها من النواحي المتصلة بالعقار المشترك.
   د. مناقشة الميزانية السنوية التي يقترحها القائم بأعمال اتحاد الملاك إلى الدائرة بالنسبة للمشاريع التي تديرها فقط.
   ه. يختار اتحاد الملاك من بين أعضائه عضوًا يمثله أمام القائم باتحاد الملاك.

1. إذا فشل القائم بأعمال اتحاد الملاك في إدارة الأجزاء المشتركة أو تشغيلها أو صيانتها أو إصلاحها، يجوز لاتحاد الملاك إخطار الدائرة بذلك، ويكون لها تطبيق الإجراءات المنصوص عليها في المادة (36) من هذه اللائحة.

1. باستثناء ما ورد في هذه المادة، يُحظر على اتحاد الملاك التدخل بأي شكل من الأشكال في الشؤون المتصلة بإدارة وصيانة وتشغيل وإصلاح الأجزاء المشتركة وعلى وجه الخصوص الاقتراع أو التصويت أو عقد الاجتماعات لمناقشة أي من تلك الشؤون.

المادة (42)

رسوم الخدمات

1. يدفع كل مالك وحدة إلى اتحاد الملاك حسب الأحوال حصته من رسوم الخدمات لتغطية مصاريف إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة، وتحدد تلك الحصة بنسبة المساحة الحجمية التي تشكلها الوحدة من المساحة الإجمالية للعقار المشترك، على أن يتحمل المطور حصته من تلك الرسوم بالنسبة للوحدات غير المباعة. 

1. لا يجوز لأي مالك وحدة أن يتخلى عن حصته في الأجزاء المشتركة لتجنب دفع حصته من رسوم الخدمة.

1. لا يجوز لاتحاد الملاك فرض رسوم الخدمات على المالك نظير إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة إلا بعد اعتمادها من الدائرة ويجوز للدائرة تعديلها من حين إلى آخر. 

المادة (43)

إيداع رسوم الخدمات والتصرف بها

1. على اتحاد الملاك إيداع رسوم الخدمات التي يتم استيفاؤها من الملاك لتغطية نفقات إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة في حساب مخصص لهذا الغرض لدى أحد المصارف المرخصة في الإمارة.

1. تخصص رسوم الخدمات المشار اليها في البند (1) من هذه المادة لتغطية نفقات إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة. 

1. يجوز للدائرة متى اقتضت الضرورة ذلك أن تطلب من اتحاد الملاك الاطلاع على أية معلومات أو تزويدها بها أو بكشف حساب الإيرادات والنفقات المتعلقة برسوم الخدمات.

1. لاتحاد الملاك أو القائم بأعمال اتحاد الملاك حق امتياز على كل وحدة فيما يتعلق برسوم الخدمات غير المدفوعة والالتزامات الأخرى التي تفرض على مالك الوحدة وفقًا لأحكام القانون ويستمر هذا الحق بالنفاذ حتى وإن انتقلت ملكية الوحدة إلى أي شخص آخر. 

1. إذا لم يدفع مالك الوحدة حصته من رسوم الخدمات السنوية، تعتبر المطالبة المالية الصادرة عن اتحاد الملاك للمالك بعد انقضاء ثلاثة أشهر من تاريخ إخطاره بها عن طريق البريد المسجل مع الإشعار بعلم الوصول قابلة للتنفيذ بعد صدور قرار من قاضي الأمور المستعجلة لدى المحكمة المختصة، وذلك وفقًا للإجراءات المتبعة في هذا الشأن. 

المادة (44)

إجراء التعديلات على الهيكل أو المظهر الخارجي للعقار المشترك

1. لا يجوز لمالك الوحدة أو لشاغلها إجراء أية تعديلات أو تغييرات جوهرية على الهيكل أو المظهر الخارجي للوحدة أو أي جزء من العقار المشترك، إلا بعد الحصول على موافقة اتحاد الملاك، وبما لا يخل بتشريعات البناء السارية في الإمارة.

1. يتحمل المالك أو الشاغل الذي يخالف أحكام البند (1) من هذه المادة مسؤولية إصلاح الضرر الناشئ عن التغيير أو التعديل على نفقته الخاصة وبالطريقة التي يحددها القائم بأعمال اتحاد الملاك، وإذا تخلف المالك أو الشاغل عن إصلاح الضرر، فإنه يكون للقائم بأعمال اتحاد الملاك إصلاح الضرر واسترداد تكاليف الإصلاح من المالك أو الشاغل وذلك بحسب الأحوال. 

1. على مالك وشاغل الوحدة وضيوفهم استخدام الأجزاء المشتركة فيما أعدت له وبطريقة لا تمس حقوق الآخرين في استخدام تلك الأجزاء أو تزعجهم أو تعرض سلامتهم أو سلامة العقار المشترك للخطر. 

المادة (45)

إدارة الأجزاء المشتركة

1. يلتزم اتحاد الملاك بنظام المجمع الرئيسي وللضوابط والاشتراطات الصادرة في هذا الخصوص عن الدائرة. 

2. يجوز لاتحاد الملاك، بعد موافقة الدائرة، أن يعهد ببعض المهام المقررة بموجب هذه المادة إلى أي شخص أو شركة مقابل أتعاب ووفق شروط يتفق عليها، وعليه اعتماد الرسوم المترتبة على ذلك أن وجدت من الدائرة. 

المادة (46)

الفصل الثامن- الشؤون المالية والرسوم
الشؤون المالية

1. يلتزم المطور بكافة التكاليف والمصاريف، بما في ذلك رسوم الخدمات السنوية، المتعلقة بالمبنى أو المجمع الناشئة قبل تسجيل الوحدة العقارية باسم المالك لدى البلدية، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك في العقد المبرم بين المطور ومشتري الوحدة العقارية، للعقود النافذة في تاريخ سريان هذه اللائحة.

1. عند تقسيم المبنى أو المجمع بموجب مخطط الطبقات أو مخطط المجمع وإيداعها لدى البلدية وإنشاء اتحاد الملاك يكون الاتحاد مسؤولًا عن كافة التكاليف والمصاريف المتعلقة بالمخطط والناشئة بموجب القانون أو النظام الأساسي لاتحاد الملاك أو هذه اللائحة.

1. يجوز للمطور فرض رسوم المجمع بعد الحصول على موافقة الدائرة وفقًا لأحكام القانون وهذه اللائحة وبخلاف ذلك تعتبر رسوم المجمع غير قانونية ولا يكون لها أي أثر ولا يجوز للمطور فرضها أو تحصيلها أو استردادها.

المادة (47)

الميزانية السنوية

1. تتكون الميزانية السنوية لاتحاد الملاك من رسوم الخدمات التي تتضمن تقديرات بالمدخل، والمصروفات مرفقة بمخصص السلع والخدمات بما في ذلك تكاليف الإدارة والصيانة والتحديثات الضرورية وأي تجهيزات أساسية رئيسية.

1. لا يجوز أن تتضمن الميزانية السنوية ما يلي:
   أ. أي رسوم تتعلق بالاتفاقيات التي تخالف أحكام هذه اللائحة.
   ب. أي رسوم تتعلق بالخدمات العامة يتم فرضها بما يخالف أحكام هذه اللائحة.
   ج. أي رسوم تتعلق بشكل مباشر أو غير مباشر باسترداد تكاليف توفير أية تجهيزات أساسية رئيسية.
   د. أي رسوم تتعلق بشكل مباشر أو غير مباشر باسترداد مصروفات تمويل أي تكاليف رأسمالية.

1. يجوز أن تتضمن الميزانية السنوية المساهمة في الحساب المصرفي الاحتياطي لتجديد واستبدال التجهيزات الأساسية الرئيسية وفقًا للنظام الأساسي لاتحاد الملاك.

1. تكون الميزانية السنوية مرفقة بقائمة مفصلة وكاملة بالسلع والخدمات التي يتم توفيرها من جانب المطور.

1. يتم تسليم كل مستفيد نسخة كاملة عن الميزانية السنوية، كما يتم تسليمه نسخة إلكترونية إذا قدم المستفيد بريده الإلكتروني أو رقم الفاكس لهذا الغرض.

المادة (48)

رفض الميزانية السنوية

1. يجوز لأي اتحاد ملاك أو ثلاثين مستفيدًا فردًا أو أكثر رفض الميزانية السنوية خلال (30) يومًا من استلام نسخة من الميزانية السنوية بموجب إشعار كتابي موجه للمطور، ويجب أن يتضمن الإِشعار أسباب الرفض بالتفصيل.

1. على المطور الاجتماع مع المستفيدين الموقعين على الإشعار أو ممثليهم بغرض إيجاد حل لرفضهم خلال (14) يومًا من استلام المطور لإشعار الرفض.

1. في حالة عدم إيجاد حل للرفض في هذا الاجتماع أو أي اجتماع مؤجل خلال (14) يومًا من عقد الاجتماع، يجوز للمستفيدين الموقعين على الإشعار أو ممثليهم الطلب من الدائرة اتخاذ قرار بشأن مسألة رفض الميزانية السنوية.

1. يجوز للدائرة عند نظر الطلب المشار إليه في البند (3) من هذه المادة المصادقة على الميزانية السنوية كما وردت أو طلب إدخال تعديلات عليها وفق ما تراه مناسبًا.

1. يجوز فرض رسوم الخدمات في الحالات التالية:
   أ. عدم تقديم أي طلب إلى الدائرة بموجب البند (3) من هذه المادة عند إنتهاء مدة الأربعة عشر يومًا المشار اليها في البند (2) من هذه المادة.
   ب. تقديم طلب إلى الدائرة بموجب البند (4) من هذه المادة بعد اتخاذ الدائرة لقرار نهائي بشأن هذا الطلب.

1. تكون رسوم الخدمات السنوية واجبة الدفع على شكل أقساط شهرية أو ربع سنوية ولا يجوز للمطور الإصرار على دفعها كرسم سنوي واحد.

1. يجب على المستفيد سداد الرسوم التي فرضت عليه وفقًا لأحكام هذه اللائحة، ويجوز للمطور استيفاؤها منه كدين.

المادة (49)

اتفاقية توريد السلع والخدمات

1. لا يجوز للمطور إبرام اتفاقيات خاصة بتوريد أو استعمال السلع أو تقديم خدمات عامة تؤثر تكاليفها بشكل مباشرة أو غير مباشر على رسوم الخدمات المقررة، أو تؤدي إلى جنيه لأرباح خاصة.

1. على المطور الحصول على موافقة الدائرة على أي اتفاقية توريد سلع أو القيام بخدمات مما ورد ذكره بالبند (1) من هذه المادة. 

1. تعتبر أي رسوم يتقاضاها المطور خلافًا لأحكام هذه اللائحة غير مستحقة ويجب عليه إعادتها لمن دفعها.

1. تضع الدائرة أسس وقواعد توريد السلع أو تقديم الخدمات المنصوص عليها بهذه المادة. 

المادة (50)

شروط وقيود رسوم الخدمات العامة

1. لا يجوز فرض رسوم خدمات عامة أو زيادة مقدارها المحدد بعد اعتمادها من قبل الدائرة.

1. تحدد الدائرة أسس وقواعد احتساب رسوم الخدمات العامة.

1. لا يعتد بأي رسوم خدمات عامة يتم فرضها واستيفاؤها بالمخالفة لأحكام هذه المادة ويحق لدافعها استردادها.

1. لا يجوز أن تتضمن الاتفاقية المبرمة بين مقدم الخدمات العامة والمستفيد منها الالتزام بسداد رسوم خدمات عامة غير قانونية، ويجب أن تتضمن الاتفاقية أحكامًا توضيحية بخصوص ما يلي:
   أ. الأساس الذي يتم عليه تقديم الخدمات العامة.
   ب. توفير الخدمات التي يتم تقديمها.
   ج. الظروف التي قد يتوقف فيها التوريد.
   د. كشف بالعمولات أو الحوافز التي يتم تقديمها إلى أطراف أخرى وهوية تلك الأطراف.

المادة (51)

حصة نسبة المساهمة

مع مراعاة نص المادة (15) من هذه اللائحة والنظام الأساسي لاتحاد الملاك يجب تخصيص حصة نسبة المساهمة لكل وحدة عقارية ترتب لمالكها في اتحاد الملاك الحقوق والالتزامات التالية:
أ. حصة شائعة في أصول اتحاد الملاك دون أن يكتسب مالك الوحدة العقارية أية حقوق عينية أصلية في الأرض التي تكون جزءًا من الأجزاء المشتركة.
ب. حق التصويت في الجمعية العمومية لاتحاد الملاك مع مراعاة الاستثناءات التي ترد في هذه اللائحة أو النظام الأساسي لاتحاد الملاك.
ج. دفع حصته في رسوم الخدمات التي يفرضها اتحاد الملاك.
د. مستحقاته في حال تصفية اتحاد الملاك بموجب أحكام القانون وهذه اللائحة.

المادة (52)

رسوم الخدمات

يلتزم المطور بإعداد آلية احتساب رسوم الخدمات وأن يعتمدها من البلدية إلى حين انعقاد اجتماع الجمعية العمومية السنوية الأول، وأن يقوم بايداع تقرير مفصل لدى البلدية مرفق به الميزانية التي تبين هذه الآلية في احتساب رسوم الخدمات المفروضة على الملاك.

المادة (53)

الفصل التاسع- الأحكام الختامية والانتقالية
تعيين مدير لمراقبة اتحاد الملاك

1. للدائرة تعيين مدير لمراقبة اتحاد الملاك لفترة زمنية محددة في أي من الحالات التالية:
   أ. إذا رفض اتحاد الملاك أو لم يلتزم بما يلي:

• قرار البت في النزاع الذي يتخذ من قبل محكم خاص أو دائرة خاصة.
• أمر من المحكمة المختصة، متضمنًا سداد الدين.
• إشعار التصحيح الصادر في حال الفشل في صيانة الأجزاء المشتركة وفق هذه اللائحة.
  ب. عدم قيام اتحاد الملاك بتنفيذ المهام المفروضة عليه بموجب القانون أو النظام الأساسي لاتحاد الملاك أو هذه اللائحة.

1. للدائرة في أي وقت خلال فترة تولي المدير المعين لمراقبة الاتحاد لعمله تمديد أو تقصير مدة تعيينه.

1. عند تعيين مدير لمراقبة اتحاد الملاك يراعى ما يلي:
   أ. تقوم الدائرة بتفويض صلاحيات ومهام مجلس الإدارة إلى المدير محددة.
   ب. يلتزم المدير بالتعليمات الكتابية للدائرة سواء الواردة في مستند التعيين أو لاحقًا.

1. يدعو المدير المعين لمراقبة اتحاد الملاك الجمعية العمومية لعقد اجتماع قبل وقت مناسب من انتهاء مدة تعيينه، لاختيار مجلس جديد يتحمل مسؤولية إدارة اتحاد الملاك اعتبارًا من تاريخ انتهاء هذه المدة.

1. عند انتهاء مدة تعيين مدير الاتحاد، يتم تفويض مراقبة اتحاد الملاك إلى مجلس الإدارة والجمعية العمومية.

المادة (54)

بيانات الإفصاح لحماية المشتري

1. يجب على المطور، قبل توقيع المشتري لعقد شراء وحدة عقارية على المخطط، تسليم المشتري بيانًا كتابيًا يحمل توقيع ممثل المطور يتضمن المعلومات التالية:
   أ. تفاصيل وصف المبنى أو المشروع الذي تشكل الوحدة العقارية جزءًا منه بما في ذلك ما يلي:
   1) استعمالات الأرض في المبنى أو المشروع (مثل الشقق السكنية والخدمات ومحلات البيع بالتجزئة).
   2) أية ميزات أو معدات أو خدمات مشمولة في المبنى أو المشروع والتي تساهم في التنمية البيئية المستدامة.
   3) قياس أي تطوير بيئي مستدام يُطبق على المبنى أو المشروع بما في ذلك تفاصيل هيئة الإمارات للمواصفات والمقاييس وهيئة البيئة بالإمارة.
   4) أي استعمال خاص ينطبق على الوحدة (مثل الشقة المخدمة).
   5) حق توفر مرافق في الأجزاء المشتركة المقترحة للاستعمال من طرف مالكي وشاغلي الوحدات العقارية.
   6) توفر مرافق في المبنى أو المشروع للاستعمال من طرف مالكي وشاغلي الوحدات العقارية على اساس تجاري.
   7) بنود أثاث ومفروشات (إن وُجدت) للأجزاء المشتركة المقترحة والوحدة التي يلتزم المطور بتوفيرها من دون فرض اي رسوم إضافية.
   ب. نسخة من مخطط تطوير المجمع أو التطوير الفرعي والذي ينطبق على المبنى أو المشروع.
   ج. نسخة من نظام إدارة الطبقات أو نظام إدارة المجمع.
   د. نسخة من النظام المقترح لإدارة المبنى.
   ه. مسودة مخطط الطبقات أو مخطط المجمع الذي يُبرز بوضوح مناطق الوحدة العقارية التي تطلبها التعليمات المراد إظهارها في المخطط لأغراض التسجيل.
   و. جداول المواد والتشطيبات لكل من الأجزاء المشتركة المقترحة والوحدة العقارية المقترحة.
   ز. نسخة من مسودة اتفاقية التوريد والتي سيتم توقيعها من طرف اتحاد الملاك المقترح.
   ح. ميزانية معدة على أساس معقول فيما يتعلق بالحساب المصرفي العام والحساب المصرفي الاحتياطي للسنتين الماليتين الأوليتين من تاريخ بدء مهام اتحاد الملاك المقترح.
   ط. تقدير على أساس الميزانية لرسوم الخدمات الواجبة الدفع الى اتحاد الملاك بخصوص الوحدة العقارية لكلا الحسابين المصرفيين العام والاحتياطي خلال السنتين الماليتين الأوليتين.
   ي. اتفاقيات مقترحة لتوريد الخدمات العامة لاتحاد الملاك والوحدة العقارية.
   ك. في حالة بيع اتحاد الملاك لأي من الخدمات العامة لمالكي الوحدة العقارية يتم ذكره بتفاصيل اتفاقيات التوريد.
   ل. في حالة عدم البدء في أعمال الإنشاء يُقدم تاريخ تقديري لبدء الأعمال.
   م. تحديد تاريخ تقديري بشكل معقول تسلم فيه الوحدة العقارية إلى المشتري.
   ن. بيان يشير إلى التزام المشتري بتسجيل عقد شراء الوحدة العقارية على المخطط في السجل العقاري الأولي وفق القانون وهذه اللائحة بما في ذلك بيان يتضمن شرحًا لتبعات عدم التسجيل.

1. على مشتري الوحدة العقارية على المخطط، قبل إبرام عقد لإعادة بيع هذه الوحدة، أن يسلم المشتري الجديد نسخة كاملة عن البيان المسلم إليه بموجب البند (1) من هذه المادة أو بيانات الإفصاح المؤقت وفق هذه اللائحة.

1. في حالة عدم التزام المطور بتقديم البيانات المطلوبة بموجب البند (1) من هذه المادة، يجوز لمشتري الوحدة العقارية طلب فسخ العقد للإخلال.

1. يطبق الحكم المذكور في البند السابق إذا لم يلتزم مشتري الوحدة العقارية على المخطط عند إعادة بيعها بتقديم نسخة من البيانات المطلوبة وفق البند (2) من هذه المادة.

1. على المطور أن يضمن صحة المعلومات المضمنة في البيان المقدم بموجب البند (1) من هذه المادة، وإذا تبين أن أي من هذه المعلومات غير دقيقة أو غير كاملة على نحو جوهري خلال سنتين من تاريخ نقل الوحدة العقارية من المطور، يكون المطور مسؤولًا تجاه المشتري الذي تعرض لأضرار نتيجة نقل الوحدة العقارية إليه سواء اشترى من المطور مباشرة أو من مشترٍ سابق.

1. إذا كانت الوحدة العقارية المسلمة للمشتري مبنى أو جزء من مبنى، يقوم المطور بإشعار المشتري بتاريخ تسليم أعمال المبنى، وتاريخ شهادة إنجاز أعمال المبنى الصادرة من البلدية.

1. يجوز للمشتري أن يعتمد على تاريخ شهادة إنجاز أعمال المبنى الصادرة من البلدية التي تم تقديمها طبقًا للبند (6) من هذه المادة لأغراض الضمانات المقررة في القانون.

المادة (55)

قيود المسؤولية المالية على المطور

1. مع مراعاة احكام العقد المبرم بين المطور والمشتري بخصوص أي وحدة عقارية، يكون المطور مسؤولًا عن تحمل كافة التكاليف والمصاريف ذات الصلة بالعقار قبل التقسيم الفرعي بموجب مخطط الطبقات أو مخطط المجمع اعتبارًا من تاريخ بدء سريان هذه اللائحة.

1. عند تقسيم العقار فرعيًا بمخطط الطبقات أو بمخطط المجمع يصبح اتحاد الملاك مسؤولًا عن تحمل كافة التكاليف والمصاريف ذات الصلة بالمخططات المنسوبة إليه بموجب القانون والنظام الأساسي لاتحاد الملاك وهذه اللائحة.

1. يتحمل المطور كافة التكاليف ذات الصلة بتصحيح العيوب طبقًا للضمانات الواردة في القانون ويضمن عدم تحويل تلك التكاليف إلى اتحاد الملاك، وفي حال مخالفة هذه المادة يجوز لاتحاد الملاك استرداد التكاليف من المطور ولا يجوز للمطور تحميل التكاليف والمصاريف المشار إليها في البند (1) من هذه المادة إلى أي اتحاد ملاك أو مشتري الوحدة العقارية باستثناء أية أقساط تأمينية أو أية مصاريف أو إيداعات أخرى (بما في ذلك المصاريف المدفوعة إلى الدائرة عند تسجيل اتحاد الملاك) مدفوعة مسبقًا من قبل المطور وذات صلة بالتغطية التأمينية أو السلع أو الخدمات التي يتعين تقديمها أو تسليمها بعد تأسيس اتحاد الملاك شريطة مراعاة ما يلي:
   أ. إذا كان المبلغ المدفوع أو الذي سيتم تحمله من قبل اتحاد الملاك لا يتجاوز المبلغ الذي سيتم دفعه من قبل الاتحاد لو دفع قيمة التأمين أو المصاريف الاخرى أو الإيداع بنفسه.
   ب. إذا كان المبلغ المدفوع أو الذي سيتم تحمله من قبل مشتري الوحدة العقارية لا يتجاوز نسبة القسط التأميني أو المصروفات الأخرى أو الإيداعات التي سيتم دفعها من قبل المشتري لو دفعت من قبل اتحاد الملاك من الأموال الناجمة عن رسوم الخدمات المفروضة طبقًا لهذه اللائحة والنظام الأساسي لاتحاد الملاك.

1. عند تحصيل المطور لأية مبالغ من مشتري الوحدة العقارية على حساب تكاليف إدارة أو صيانة المبنى أو المجمع قبل تسجيل مخطط الطبقات أو المجمع يتعين على المطور ألا يحصل تلك المبالغ لمدة اكثر من ثلاثة أشهر سابقة على الوقت المحدد لإنفاقها.

1. عند تحصيل المطور للمبالغ المشار اليها في البند (4) من هذه المادة يتعين على المطور خلال مدة ثلاثة أشهر من تاريخ تأسيس اتحاد الملاك ما يلي:
   أ‌. أن يعين مدقق حسابات معتمد للقيام بتدقيق كافة المبالغ المستلمة والتي تم إنفاقها والذي يشهد فيها على ما يلي:

• أنه تم إنفاق كافة المبالغ بشكل مناسب طبقًا للغرض الذي تم تحصيلها له (وفقًا لهذه اللائحة والنظام الأساسي لاتحاد الملاك)، وإذا لم يتم إنفاقها بذلك الشكل يشهد على الظروف التي تسببت في عدم إنفاقها بذلك الشكل.
• الرصيد المتفق عليه للمبالغ غير المنفقة التي في حوزة المطور.
  ب‌. دفع الرصيد المتفق عليه لاتحاد الملاك والخاص بالمبالغ المتبقية.
  ج‌. دفع كافة أو جزء من أية مبالغ لم يتم إنفاقها بشكل مناسب إلى اتحاد الملاك إذا أمرته الدائرة بذلك وطبقًا للأغراض التي تم تحصيلها لأجلها.

1. قبل توجيه الأمر بموجب الفقرة (ج) من البند (5) من هذه المادة على الدائرة تقديم إشعار للمطور توضح فيه بيانات الإنفاق غير المناسب والأسباب التي جعلت الدائرة أن تأمر المطور بدفع أية مبالغ إلى اتحاد الملاك.

1. عند تحصيل المطور للمبالغ المشار اليها في البند (4) من هذه المادة وإنفاقها لشراء السلع والمعدات، يتعين على المطور أن يحول ملكيتها إلى اتحاد الملاك.

المادة (56)

تبليغ الإشعارات

1. أي إشعار ينص القانون أو هذه اللائحة أو النظام الأساسي على تبليغه لاتحاد الملاك أو من اتحاد الملاك لأي شخص آخر يجوز تبليغه إلى الشخص المعني بوثيقة خطية أو بنموذج إلكتروني إلى العنوان أو رقم الفاكس أو عنوان البريد الإلكتروني المعتمد.

1. إذا تم تقديم الإشعار في وثيقة خطية، يتعين إرساله بالبريد المسجل أو يتم تسليمه إلى العنوان المعتمد. 

1. إذا تم إرسال الإشعار بالفاكس، يعتبر استلام تقرير يؤكد أنه تم تحويله بنجاح دليلًا على استلامه.

1. إذا أُرسل الإشعار عن طريق البريد الإلكتروني يعتبر المرسل إليه مستلمًا بمجرد قراءة إشعار الاستلام.

1. يجب الاحتفاظ بالسجلات اللازمة من قبل الجهة المعنية بالإشعار أو من قبل اتحاد الملاك وفق مقتضى الحال والتي تبين تاريخ تقديم الإشعارات بالإضافة إلى تقارير تحويل الفاكس وإشعارات عدم الاستلام عن طريق البريد الإلكتروني.

المادة (57)

توفيق الأوضاع

1. يجب على المطور الرئيسي أو الفرعي أن يسجل لدى الدائرة مخطط التطوير الرئيسي أو الفرعي حسب الأحوال لأي مشروع تطوير عقاري قائم قبل تاريخ سريان القانون.

1. يتعين على المطورين أن يسجلوا لدى الدائرة مخطط الطبقات أو مخطط المجمع لأي مشروع تطوير عقاري قائم قبل تاريخ سريان القانون والذي يتضمن وحدة عقارية أو عقارًا مملوكًا أو مستعملًا بالمشاركة وفق ما يلي:
   أ. تسجيل المشروع الذي تم اكتماله خلال مدة ثلاثة أشهر من تاريخ سريان هذه اللائحة.
   ب. تسجيل المشروع الذي لا يزال قيد الإنشاء عند إنهاء المشروع وقبل تسليم الوحدات العقارية.

1. لغايات تنفيذ البندين (1،2) من هذه المادة يجوز للمطور ان يقدم إشعارًا بالشكل الذي تعتمده الدائرة للمالك أو شاغل الوحدة العقارية يطلب فيه تمكين المسّاح المعتمد من دخول الوحدة العقارية للقيام بأعمال مسح الوحدة، وفي هذه الحالة يتعين على المالك أو الشاغل أن يسمح بالدخول إلى الوحدة العقارية طبقًا لتعليمات الدائرة.

1. يجوز للدائرة أن تتخذ الإجراء الذي تعتبره مناسبًا لتنفيذ الالتزام المفروض بموجب البند (3) من هذه المادة.

1. يجوز لأي ثلاثة أو أكثر من المالكين للوحدات العقارية في مشروع قائم، خلال مدة الأشهر الثلاثة المشار اليها في البند (2) من هذه المادة أو بعد انتهائها، أن يقدموا إشعارًا للمطور بشكل جماعي يطلبون منها إيداع مخطط الطبقات أو مخطط المجمع إلى الدائرة وإذا رفض المطور أو عجز عن اتخاذ الخطوات الأساسية لإيداع المخططات خلال (30) يومًا من تاريخ تقديم الإشعار يتم اتباع الأحكام الآتية:
   أ. للمالكين أنفسهم أو من يمثلهم أن يودعوا المخططات بالإضافة الى المستندات ذات الصلة بالمشروع القائم.
   ب. للمالكين أو من يمثلهم أن يستردوا التكاليف والمصاريف التي تم تكبدها من قبلهم خلال إعداد وإيداع المخططات والمستندات ذات الصلة بالإضافة إلى تكاليف تسجيل اتحاد الملاك.
   ج. يجوز لاتحاد الملاك أن يسترد التكاليف والمصاريف من المطور.

1. في حال توقف المطور عن العمل أو في حالة فقدانه لصفته لأي سبب، يجوز إعلان الإشعار المذكور في البند (5) من هذه المادة بالنشر في القسم المخصص في صحيفة يومية تصدر في الإمارة.

1. يجوز للدائرة أن ترفض تسجيل مخطط الطبقات أو مخطط المجمع والمستندات ذات الصلة التي تم إيداعها من قبل المالكين إذا رأت أن المطور لم يرفض أو يعجز عن القيام باتخاذ الخطوات الأساسية لتسجيل المخططات خلال (30) يومًا من تاريخ تقديم الإشعار ذي الصلة.

1. تطبق أحكام هذه المادة على المشروع القائم، على ألا يتم تطبيق أحكام بيانات الإفصاح المقررة في هذه اللائحة على المشروع القائم إلا عند الانتهاء من الفترة الثانية للمشروع.

المادة (58)

متطلبات الإفصاح

1. خلال ثلاثة أشهر من تاريخ سريان اللائحة:
   أ. على المطور وقبل أن يوقع المشتري عقد شراء وحدة عقارية في مشروع التطوير العقاري القائم، أن يلحق بالعقد بيانًا للمشتري بالشكل المعتمد من قبل الدائرة متضمنًا بيانات الإفصاح المطلوبة.
   ب. على المشتري وقبل أن يوقع على عقد إعادة بيع وحدة عقارية في مشروع التطوير العقاري القائم التي قام بشرائها، أن يلحق بالعقد بيانًا للمشتري الجديد بالشكل المعتمد من قبل الدائرة متضمنًا بيانات الإفصاح المطلوبة.
   ج. في حال فشل المطور في الالتزام بالفقرة (أ) من أعلاه أو فشل المشتري في الالتزام بالفقرة (ب) أعلاه، يجوز للمتضرر فسخ العقد.

1. خلال الستة أشهر اللاحقة على فترة الثلاثة شهور على سريان اللائحة:
   أ. على المطور وقبل ان يوقع المشتري عقدًا لشراء وحدة عقارية في مشروع التطوير العقاري القائم، أن يقوم بما يلي:

• أن يلحق بالعقد بياناً للمشتري بالشكل المعتمد من قبل الدائرة.
• أن يقدم للمشتري بيان الإفصاح المؤقت وفق هذه اللائحة.
  ب. على المشتري وقبل ان يبرم عقدًا لإعادة بيع الوحدة عقارية قام بشرائها من المطور أو من شخص آخر فإنه يتعين عليه ما يلي:
• أن يلحق بذلك العقد بيانًا للمشتري الجديد بالشكل المعتمد من قبل الدائرة.
• أن يقدم للمشتري نسخة من بيان الإفصاح المؤقت الذي استلمه حينما اشترى الوحدة العقارية.

3. في حال فشل المطور أو المشتري في الالتزام المفروض عليهما في البند (2) من هذه المادة، يجوز للمضرور فسخ العقد.

المادة (59)

متطلبات بيان الإفصاح المؤقت

1. يتعين توقيع بيان الإفصاح المؤقت من قبل المطور أو ممن يمثله ويجب أن يتضمن البيانات التالية:
   أ. وصف المبنى أو المشروع الذي ستكون الوحدة العقارية جزءًا منه بما في ذلك:
   1) استعمالات الأرض في المبنى أو المشروع (الشقق السكنية والخدمات ومحلات البيع بالتجزئة).
   2) أية ميزان أو معدات أو خدمات مشمولة في المبنى أو المشروع والتي تساهم في التنمية البيئية المستدامة.
   3) أي استعمال خاص يتم تطبيقه على المبنى (مثل الشقق المخدمة).
   4) حق توفر المرافق التي تكون في الأجزاء المشتركة المقترحة والتي ستصبح متوفرة للاستعمال من قبل المالكين والشاغلين.
   5) توفر المرافق في المبنى أو المشروع التي ستصبح متوفرة للاستعمال من قبل المالكين والشاغلين على اساس تجاري.
   6) بنود أثاث ومفروشات (إن وُجدت) للأجزاء المشتركة المقترحة والوحدة المقترحة التي يلتزم المطور العقاري بتوفيرها دون رسوم إضافية.
   ب. مخطط أولي للوحدة يوضح مساحات الوحدة العقارية المطلوب إظهارها على مخطط الطبقات أو مخطط المجمع بموجب التعليمات لأغراض التسجيل.
   ج. جدول المواد والتشطيبات لكل من الأجزاء المشتركة المقترحة والوحدة العقارية المقترحة.
   د. ما إذا كان من اللازم إبرام أية اتفاقيات توريد من قبل اتحاد الملاك المقترح وإذا كان من اللازم بيان تلك الاتفاقيات.
   ه. تقدير لرسوم الخدمات المدفوعة بخصوص الوحدة العقارية (إن وثجدت) وبيان بذلك.
   و. اتفاقيات مقترحة لتوريد الخدمات العامة لاتحاد الملاك والوحدة العقارية.
   ز. متى كان من الضروري توفير أية خدمات عامة من قبل شخص من الجهات غير الحكومية من غير اتحاد الملاك، يتم وضع بيان يحدد الخدمات العامة وكيفية دفع الرسوم على تلك الخدمات.
   ح. في حالة قيام اتحاد الملاك ببيع أية خدمات عامة لمالكي الوحدة العقارية يتعين تقديم تفاصيل عن اتفاقيات ترتيبات التوريد.
   ط. إذا تم البدء في أعمال الإنشاء، أو في حال عدم البدء في ذلك يتم وضع تاريخ تقديري معقول للبدء في أعمال الإنشاء.
   ي. تاريخ تقديري بشكل معقول يتم فيه نقل الملكية للمشتري.
   ك. بيان يشير إلى التزام المشتري بتسجيل العقد في السجل العقاري الأولي طبقًا للقانون بما في ذلك شرح تبعات عدم التسجيل.

1. يجب على المطور أن يضمن صحة المعلومات الموجودة في بيان الإفصاح المؤقت، وفي حال اكتشاف أن أيًا من تلك المعلومات غير دقيقة أو غير كاملة على نحو جوهري خلال سنتين من التاريخ الذي تم فيه تحويل الوحدة العقارية من المطور، يكون المطور مسؤولًا أمام المشتري الذي تم تحويل الوحدة العقارية إليه عن الأضرار سواء اشترى المشتري من المطور أو من مشتري آخر.

المادة (60)

صلاحيات المطور في اتفاقيات التوريد

1. يجوز للمطور الذي يسجل اتحاد الملاك أن يبرم اتفاقية توريد نيابة عن الاتحاد باعتباره مفوضًا معتمدًا حسب الأصول لاتحاد الملاك، ويتم تطبيق هذه الصلاحية فقط لمدة (30) يومًا من التاريخ الذي تم فيه تسجيل اتحاد الملاك.

1. بخصوص اتفاقية التوريد التي يتم إبرامها طبقًا للبند (1) من هذه المادة فإنه يتوجب مراعاة ما يلي:
   أ. على المطور ن يحرر محضرًا لممارسة الصلاحية المفوضة في سجل محضر اتحاد الملاك.
   ب. أن تكون اتفاقية التوريد ملزمة لاتحاد الملاك.
   ج. الإفصاح عن اتفاقية التوريد لمالكي الوحدات العقارية في الجمعية العمومية السنوية الأولى لاتحاد الملاك.
   د. تطبيق الأحكام والإجراءات المقررة في المادة (38) من هذه اللائحة وفق مقتضى الحال على إنهاء اتفاقية التوريد التي تم إبرامها من قبل المطور خلال فترة الرقابة.

المادة (61)

رسوم الخدمات المستحقة للمطور

1. إذا كان مالك الوحدة العقارية في وقت تسجيل اتحاد الملاك مدينًا برسوم الخدمات للمطور، يجوز للمطور أن يطلب من الدائرة شهادة تثبت ديون رسوم الخدمات بخصوص المبلغ المستحق وتقوم الدائرة بإصدار تلك الشهادة إذا ثبت بأن المبلغ آخر أقل تم الاتفاق عليه من قبل المطور أصبح مستحقًا.

1. عند إبراز الشهادة الصادرة طبقًا للبند (1) من هذه المادة لاتحاد الملاك، يتعين على اتحاد الملاك أن يسجل الدين في سجلاته كمبلغ يدين به مالك الوحدة العقارية المعني لاتحاد الملاك بخصوص رسوم الخدمات غير المدفوعة، وعند تسجيل الدين يصبح مستحقًا لاتحاد الملاك من قبل مالك الوحدة العقارية على أن يتم استرداده بنفس الطريقة مثل رسوم الخدمات غير المدفوعة الأخرى بما في ذلك الحجز على الوحدة العقارية وفقًا للقانون.

1. إذا استوفي اتحاد الملاك الدين المسجل طبقًا للبند (2) من هذه المادة، يتم تحويل ذلك المبلغ إلى المطور الذي تم إصدار الشهادة له بعد حسم أي تعويض أو مصاريف يتم استردادها بخصوص الدين.

1. لغايات هذه المادة يقصد برسوم الخدمات الرسوم التي تم فرضها من قبل المطور على مالك أية وحدة عقارية أو أي مشتري لتغطية تكاليف إدارة وصيانة المبنى أو المجمع بانتظار تسجيل مخطط الطبقات أو مخطط المجمع بخصوص ذلك المبنى أو المجمع.

1. لغايات تطبيق البند (1) من هذه المادة، للدائرة الحق في طلب أية متطلبات أو مستندات من أصحاب العلاقة. 

المادة (62)

تصدر الدائرة القرارات والتعليمات والنماذج اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القرار. 

المادة (63)

ينشر هذا القرار في الجريدة الرسمية ويعمل به من تاريخ العمل بأحكام القانون.

المادة (1-3)

المادة (1)

التعريفات

في تطبيق أحكام هذه اللائحة، بقصد بالكلمات والعبارات التالية المعاني المبينة قرين كل منها ما لم يقض سياق النص بغير ذلك:

الدائرة: دائرة الشؤون البلدية.  

البلدية: بلدية مدينة أبوظبي أو بلدية مدينة العين أو بلدية المنطقة الغربية وأية بلدية قد تنشأ مستقبلًا في الإمارة.

القانون: القانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي.

التصرف: أي تعامل يؤثر في الحقوق القائمة على العقار أو يرتب حقوقًا جديدة عليه بما في ذلك حصر بيع وشراء العقارات وتعاملات الرهن والانتفاع والإيجار طويل الأمد وعقود الحوالة المتعلقة بأي تصرف على عقار.

البيع على المخطط: العقد الذي يتم بموجبه منح المشتري حقوقًا عقارية على وحدة عقارية مقترحة على مخطط الطبقات أو مخطط المجمع.

متطلبات المسح: التعليمات الصادرة من الدائرة بموجب اللائحة التنفيذية بشأن الملكية المشتركة للعقارات واتحاد الملاك وفقًا للقانون.

السجل العقاري: السجل العقاري المنشأ وفقًا لأحكام القانون رقم (3) لسنة 2005 المشار إليه.

سجل التطوير العقاري: السجل الخطي أو الإلكتروني المعد لحفظ كافة البيانات والوثائق المتعلقة بمشروعات التطوير العقارية.

السجل العقاري الأولي: السجل الخطي أو الإلكتروني المعد لتسجيل كافة التصرفات والأحكام المتعلقة بالوحدات العقارية المباعة على المخطط. 

العقار: مختلف أنواع العقارات وتشمل الأراضي والمباني والمنشآت والعقارات بالتخصيص بما في ذلك الوحدة العقارية.

مشروع التطوير العقاري: مشروع تشييد المباني المتعددة الطوابق أو المجمعات للأغراض السكنية أو التجارية أو المختلطة ومرافقها أو تشييد البنية التحتية ومرافق الخدمات في حال بيع الأراضي الفضاء.

المطور: المطور الرئيسي أو المطور الفرعي.

المطور الرئيسي: الشخص المرخص له بمزاولة أعمال تطوير وبيع وإدارة وتأجير العقارات كمطور رئيسي لمشروع التطوير العقاري. 

المطور الفرعي: الشخص المرخص له بمزاولة أعمال تطوير وبيع وإدارة وتأجير عقارات في جزء من مجمع رئيسي بموجب اتفاق بينه وبين المطور الرئيسي أو مطور فرعي آخر.

الوحدة العقارية: الشقق والطبقات والمحال وأي جزء من بيت (فيلا) متصل ببيت آخر أو بشكل مستقل أو أرض فضاء تقع ضمن عقار مشترك سواء كانت موجودة أو مقترحة على مخطط الطبقات أو مخطط المجمع والمخصصة لغرض تجاري أو سكني أو مختلط.

اتحاد الملاك: اتحاد الملاك المشكل بموجب أحكام القانون لإدارة وتشغيل الأجزاء المشتركة بما في ذلك إصلاحها وصيانتها وحسن الانتفاع بها. 

المادة (2)

الالتزام بالتسجيل في السجل العقاري الأولي

1. مع مرعاة المادة (28) من القانون، يجب على المتصرف فور إبرام أي تصرف يتعلق بالعقار، أن يلتزم بتقديم طلب إلى الدائرة لتسجيل التصرف في السجل العقاري الأولي وفقًا للنموذج الإلكتروني أو الورقي المعتمد لدى الدائرة تذكر فيه البيانات التالية:
   ‌أ. تاريخ العقد.
   ‌ب. البيانات المتعلقة بالمتصرف والمتصرف إليه.
   ‌ج. اسم ورقة ترخيص مطور المشروع العقاري.
   ‌د. السعر أو القيمة المثبتة بعقد التصرف (بالدرهم الإماراتي).
   ‌ه. اسم ورقم تسجيل مشروع التطوير العقاري وأي تطوير رئيسي متعلق به.
   ‌و. التاريخ المتوقع لإنجاز مشروع التطوير العقاري.
   ‌ز. تفاصيل العقار موضوع (التصرف)، بما في ذلك تفاصيل قطعة الارض المقترحة والطابق في المبنى متى اقتضى الأمر ومخطط يعين موقعه المقترح ومساحته بالمتر المربع وفق سند الملكية المسجل الحالي.
   ‌ح. أية بيانات أو تفاصيل أخرى تحددها الدائرة من حين لآخر.

1. مع مراعاة المادة (28) من القانون، إذا لم يقدم المتصرف في العقد موضوع التصرف على المخطط الطلب المذكور في البند (1) من هذه المادة، تقوم الدائرة بإشعاره لتزويدها بنسخة من عقد التصرف والمعلومات ذات الصلة، وعلى المتصرف في الوحدة العقارية تنفيذ ما ورد بهذا الإشعار ودفع الرسوم المقررة لتسجيل العقد في السجل العقاري الأولي، فضلًا عن غرامات التأخير في تسجيل التصرف.

1. مع مراعاة المادة (28) من القانون إذا رفض المتصرف في الوحدة العقارية أو فشل في تسجيل التصرف في السجل العقاري الأولي خلال (21) يومًا من تاريخ إبرام التصرف، يجوز للمتصرف إليه تقديم طلب التسجيل إلى الدائرة وله الحق في استرداد التكاليف التي تحملها لإجراء ذلك التسجيل من المتصرف، وفي حال عدم دفع المتصرف لهذه التكاليف يجوز للمتصرف إليه اقتطاعها من ثمن الشراء المحدد بالعقد.

1. في حال قيام المتصرف في الوحدة العقارية بتقديم طلب تسجيل التصرف الوارد على الوحدة العقارية بعد فوات المدة المنصوص عليها في البند (3) من هذه المادة تقوم الدائرة بتسجيل التصرف الوارد على الوحدة العقارية وفرض غرامة تأخير مالية مقدارها (10,000 درهم) عشرة آلاف درهم إماراتي تستوفى من التصرف في الوحدة العقارية.

المادة (3)

مستندات طلب التسجيل

1. يرفق بطلب تسجيل عقد التصرف على المخطط ما يلي:
   أ. إيصال سداد الرسوم المقررة.
   ب. نسخة موقعة من العقد.
   ج. التفاصيل المتعلقة بالمتصرف والمتصرف إليه بالوحدة العقارية.

1. إذا كان المتصرف إليه شخصًا طبيعيًا، يرفق بطلب تسجيل عقد التصرف على المخطط ما يلي:
   أ. نسخة من جواز السفر ساري المفعول.
   ب. تأشيرة الإقامة للمتصرف إليه المقيم في الدولة.
   ج. نسخة من بطاقة الهوية للمتصرف إليه المقيم في الدولة.
   د. مستند إثبات الهوية تقبله الدائرة للمتصرف إليه غير المقيم في الدولة.
   ه. عنوان الإقامة الحالي وتفاصيل الاتصال الهاتفي.
   و. البريد الإلكتروني، والذي يمكن أن تستخدمه الدائرة لغايات التبليغ.

1. إذا كان المتصرف إليه شخصًا معنويًا، يرفق بطلب تسجيل عقد التصرف على المخطط ما يلي:
   أ. نسخة من الرخصة التجارية سارية المفعول عند تاريخ تقديم الطلب.
   ب. النظام الأساسي وعقد التأسيس.
   ج. أسماء وجنسيات مديري ومساهمي الشركة.
   د. البريد الإلكتروني، والذي يمكن أن تستخدمه الدائرة لغايات التبليغ.
   ه. نسخة من قرار مجلس الإدارة الذي يتضمن تفويض أحد اعضائه أو المدير لتمثيل الشركة، وصورة جواز سفر الشخص المفوض للتوقيع عن الشركة.

1. بعد اكتمال تسجيل التصرف، تخطر الدائرة المتصرف والمتصرف إليه بإجراء التسجيل وبرقم العقد المسجل وتسلمهما إشعارًا بذلك وفق النموذج المعتمد من الدائرة.

المادة (4-6)

المادة (4)

تسجيل مشاريع التطوير العقاري المنجزة

1. إذا تم اكتمال إنشاء مشروع التطوير العقاري وحصل على شهادة الإنجاز من البلدية المعنية، يجب على المطور مراعاة ما يلي:
   أ. تسجيل اكتمال إنشاء مشروع التطوير العقاري في السجل العقاري لدى الدائرة.
   ب. تسجيل ونقل ملكية الوحدة العقارية موضوع التصرف إلى السجل العقاري باسم المشتري الذي أوفى بثمن الشراء.

1. يقدم المطور تسجيل مشروع التطوير العقاري المنجز إلى الدائرة وفق النموذج المعتمد ويرفق به إيصال سداد الرسوم المقررة إضافة لما يلي:
   أ. نسخ من شهادات وسندات الملكية الحالية لجميع قطع الأراضي التي تشمل مشروع التطوير العقاري.
   ب. نسخ من موافقات الجهات ذات الصلة بمشروع التطوير العقاري.
   ج. شهادة الإنجاز من البلدية المعنية والاستشاري المعتمد للمشروع لتأكيد إنجاز مشروع التطوير العقاري.
   د. خطاب عدم ممانعة من المطور الرئيسي إذا كان مطور المشروع مطورًا فرعيًا.
   ه. جدول يبين التفاصيل ذات الصلة بكل وحدة عقارية أو قطعة أرض في المشروع مع ذكر مراجع القيد في السجل العقاري الأولي، والتي تشمل ما يلي:
   • رقم الوحدة العقارية أو قطعة الأرض.
   • مساحة الوحدة العقارية أو قطعة الأرض التي يتم قياسها بالطريقة التي تقتضيها متطلبات المسح.
   • رقم ومساحة مواقف السيارات أو مساحات التخزين أو المساحات الإضافية الأخرى والتي تشكل جزءًا أو متعلقة بالوحدة العقارية أو قطعة الأرض، متى اقتضى الأمر ذلك.

1. تسجل الدائرة إنجاز مشروع التطوير العقاري وتفاصيل الوحدة العقارية أو قطع الأراضي في السجل العقاري.

المادة (5)

النقل إلى السجل العقاري

1. إذا أوفى المشتري بالتزاماته التعاقدية ودفع كامل ثمن الشراء بموجب الاتفاقية المسجلة في السجل العقاري الأولي، يجب على المطور خلال (21) يومًا من وفاء المشتري بثمن الشراء تقديم طلب إلى الدائرة لنقل ملكية الوحدة العقارية أو قطعة الأرض موضوع الاتفاقية إلى المشتري وكذلك كافة الحقوق العقارية المرتبطة بحق الملكية في حال وجودها.

1. يقدم المطور إلى الدائرة طلب نقل ملكية الوحدة العقارية إلى السجل العقاري وفقًا للنموذج المعتمد من الدائرة ويرفق به ما يلي:
   أ. إيصال سداد الرسوم المقررة.
   ب. شهادة تؤكد فك الرهن على العقار موضوع التصرف الذي يتعلق النقل به.
   ج. أي رهن جديد أو بديل يتم تسجيله فورًا بعد تسجيل النقل.
   د. أي مستندات أو متطلبات أخرى تقررها الدائرة.

1. تسجل الدائرة المعاملات وفقًا للترتيب التالي:
   أ. فك الرهن على العقار موضوع التصرف.
   ب. نقل الملكية ويمكن نقل حق الملكية مثقلًا بالرهن في حال عدم فك الرهن بموافقة الدائن المرتهن.
   ج. الرهن الجديد أو البديل للتصرف على المخطط.

1. يتم تسجيل نقل حق الملكية والرهن الجديد أو البديل في حال وجوده وتنقل كافة التصرفات المرتبطة بالوحدة العقارية من السجل العقاري الأولي إلى السجل العقاري وفق مقتضى الحال.

المادة (6)

نقل حق الملكية بواسطة المشتري

1. إذا لم يلتزم المطور بنقل ملكية الوحدة العقارية أو قطعة الأرض وفقًا للمادة (5) من هذه اللائحة، يجوز للمشتري بموجب التصرف، أو الدائن المرتهن، تقديم طلب إلى الدائرة بتنفيذ النقل، وتزويد الدائرة بنسخ من المستندات والمعلومات التي تثبت حقه في نقل التصرف من السجل العقاري الأولي إلى السجل العقاري.

1. على الدائرة إخطار المطور المشار إليه في البند (1) من هذه المادة، وإمهاله مدة (21) يومًا من تاريخ استلامه للإخطار لبيان أسباب عدم نقل التصرف المتعلق بالوحدة العقارية أو قطعة الأرض إلى المتصرف إليه.

1. يجوز للدائرة، بعد دراسة أية تقارير يقدمها المطور، نقل التصرف المتعلق بالوحدة العقارية أو قطعة الأرض من السجل العقاري الأولي إلى السجل العقاري باسم المتصرف إليه، ويكون المطور مسؤولًا عن تكاليف نقل التصرف ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك مع المشتري.

1. إذا لم يقم المطور بالرد على الإخطار خلال المدة المقررة في البند (2) من هذه المادة، يجوز للدائرة مباشرة إجراءات نقل التصرف المتعلق بالوحدة العقارية أو قطعة الأرض من السجل العقاري الأولي إلى السجل العقاري باسم المتصرف إليه دون إشعار آخر إلى المطور، ويكون المطور مسؤولًا عن تكاليف نقل تسجيل التصرف.

1. على الدائرة تبليغ المطور بقرارها بالتسجيل الصادر استنادًا للبندين (3) و(4) من هذه المادة.

1. يحق للمطور التظلم إلى رئيس الدائرة من القرار المشار إليه في البند (5) من هذه المادة خلال مدة أسبوعين من تاريخ إعلانه به.

1. يبت رئيس الدائرة في التظلم خلال ثلاثين يومًا من تاريخ تسجيله لدى الدائرة بالرفض أو القبول.

1. يحق لصاحب المصلحة الطعن على القرار المذكور في البند (7) من هذه المادة أمام المحكمة المختصة خلال ستين يومًا من تاريخ إعلانه به.

المادة (7-8)

المادة (7)

نقل الملكية من قبل الدائرة

1. إذا علمت الدائرة بأن المطور لم يلتزم بأحكام المادة (5) من هذه اللائحة، يجوز لها، من تلقاء نفسها وبعد إجراء البحث والتحري، نقل التصرف المتعلق بالوحدة العقارية أو قطعة الأرض من السجل العقاري الأولي إلى السجل العقاري باسم المتصرف إليه بموجب عقود التصرف، كما يجوز لها استرداد أي تكاليف ونفقات تتحملها في تنفيذ نقل التصرف، بما في ذلك الرسوم المقررة من المطور.

1. تمارس الدائرة صلاحياتها بموجب البند (1) من هذه المادة بعد استيفاء الآتي:
   أ. اكتمال تسجيل مشروع التطوير العقاري بعد إنجازه.
   ب. تسجيل مخططات التقسم (مخطط الطبقات ومخطط المجمع) ذات الصلة.
   ج. تسجيل أي اتحاد ملاك.
   د. وفاء المتصرف إليه بكافة الالتزامات التعاقدية المقررة بموجب اتفاقية التصرف.

المادة (8)

التصرف في الوحدات العقارية المسجلة

1. مع مراعاة شرط التسجيل الوارد في المادة (27) من القانون وأحكام هذه اللائحة، يجوز التصرف في الوحدات العقارية المسجلة في السجل العقاري الأولي بالبيع أو الرهن وغير ذلك من التصرفات الأخرى.

1. تسجل الدائرة جميع الرهون التأمينية الواقعة على الوحدات العقارية المسجلة في السجل العقاري الأولي وفقًا للإجراءات التي تخضع لها الرهون التأمينية عمومًا وفق أحكام القانون واللائحة التنفيذية بشأن الرهون التأمينية.

1. لا يُعتد بأي رهن تأميني واقع على الوحدات العقارية المسجلة في السجل العقاري الأولي ما لم يكن مسجلًا في السجل العقاري الأولي ولا يكون هذا الرهن ملزمًا لأي من أطرافه أو تجاه الغير.

1. للدائرة إصدار التعليمات والضوابط متى لزم الأمر لتنظيم تسجيل الرهون التأمينية المتعلقة بالوحدات العقارية المسجلة في السجل العقاري الأولي.

المادة (9-10)

المادة (9)

تصدر الدائرة القرارات والتعليمات والتوجيهات والنماذج اللازمة لتنفيذ أحكام هذه اللائحة.

المادة (10)

يُنشر هذا القرار في الجريدة الرسمية ويعمل به من تاريخ العمل بأحكام القانون.

المادة (1)

مع عدم الإخلال بجدول الرسوم الملحق بالقانون رقم 3 لسنة 2005 المشار إليه، تستوفى الرسوم المبينة في الجدول التالي مقابل الخدمات التي تقدمها الدائرة والبلديات المعنية وفقًا للقانون رقم (3) لسنة 2015 المشار إليه واللوائح التنفيذية الصادرة بموجبه.

جدول رسوم الخدمات 

المادة (2)

يُنشر هذا القرار في الجريدة الرسمية ويُعمل به من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم (3) لسنة 2015 المشار إليه. 

المادة (1-3)

المادة (1)

التعريفات

في تطبيق أحكام هذه اللائحة، يقصد بالكلمات والعبارات التالية المعاني المبينة قرين كل منها ما لم يقض سياق النص بغير ذلك:

الإمارة: إمارة أبوظبي.

الدائرة: دائرة الشؤون البلدية.

البلدية: بلدية مدينة أبوظبي أو بلدية مدينة العين أو بلدية المنطقة الغربية وأية بلدية قد تنشأ مستقبلًا في الإمارة.

القانون: القانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي. 

المرخص لهم: الأشخاص الذين يعملون في القطاع العقاري ويتم الترخيص لهم من قبل الدائرة وهم المطور والوسيط وموظف الوسيط والبائع في المزاد ومدير اتحاد الملاك والمقيم والمسّاح.

الترخيص: التخويل الصادر عن الدائرة الذي يسمح للمرخص لهم بممارسة نشاطاتهم وفقًا لأحكام القانون واللائحة التنفيذية.

الشخص: الشخص الطبيعي أو الشخص الاعتباري.

المدير العام: مدير عام البلدية المعنية.

الإدارة: إدارة التسجيل العقاري بالبلدية.

مدير الإدارة: مدير إدارة التسجيل العقاري بالبلدية المعنية.

المقيّم العقاري: الشخص الذي يقوم مقابل أجر بتقدير وتثمين أو إبداء الرأي حول قيمة عقار أو أي حقوق عقارية عليه. 

التقييم العقاري: نشاط متخصص يقوم به المقيّم العقاري لتحديد قيمة للعقار بتاريخ معين عن طريق تقرير مكتوب.

سجل التطوير العقاري: السجل الخطي أو الإلكتروني المعد لحفظ كافة البيانات والوثائق المتعلقة بمشروعات التطوير العقارية.

معايير التطوير العقاري: معايير التثمين العقاري التي توافق عليها الدائرة والتي تعتبر المرجعية المهنية للمثمنين/المقيمين العقاريين والتي من شأنها مساعدة المقيّم العقاري على تقديم تقييمات موثوق بها وتقارير كاملة تحتوي على البيانات والمتطلبات اللازمة القائمة على أسس علمية للوصول إلى أعلى درجة ممكنة من الدقة والشفافية في التقييم العقاري في الإمارة. 

المادة (2)

سجل المقيمين العقاريين

1. ينشأ ملحقًا في سجل التطوير العقاري سجل خاص يسمى -سجل المقيمين العقاريين- لقيد الأشخاص المرخص لهم بمزاولة مهنة التقييم العقاري في الإمارة، يدون فيه كل تغيير أو تعديل يطرأ على البيانات الخاصة بهم وكافة المعلومات بما في ذلك الجزاءات التأديبية بحقهم.

1. يعتبر مقيمًا عقاريًا كل من حصل على الترخيص المطلوب وسجل اسمه في السجل المذكور في البند (1) من هذه المادة وحصل على بطاقة مزاولة مهنة التقييم العقاري من البلدية. 

1. لا يجوز لأي شخص أن يزاول مهنة التقييم العقاري في الإمارة، أو أن يقدم تقريرًا بهذا الخصوص لأية جهة كانت خاصة أو عامة ما لم يكن مرخصًا له ومقيدًا في السجل المذكور في البند (1) من هذه المادة.

المادة (3)

مهام وصلاحيات إدارة التسجيل العقاري

بالإضافة لمهام وصلاحيات الإدارة تتولى الإدارة المهام والصلاحيات التالية:

1. وضع الأسس اللازمة لتنظيم عمل المقيمين العقاريين ومراقبة تقيدهم بأحكام هذه اللائحة.

1. اقتراح شروط ترخيص شركات التقييم العقاري وتقديمها للدائرة ويحق للإدارة اقتراح تعديل هذه الشروط في المستقبل حسب اللازم.

1. تسجيل المقيمين العقاريين بالسجل المعني وإصدار بطاقة مزاولة المهنة.

1. إصدار نشرة بأسماء المقيمين العقاريين المعتمدين لديها.

1. دراسة الشكاوى المقدمة للإدارة بحق المقيمين العقاريين واتخاذ القرار المناسب بشأنها.

1. الإشراف على البرامج التدريبية والاختبارات اللازمة لرفع كفاءة المقيمين العقاريين.

1. اقتراح التعديلات اللازمة للتشريعات العقارية المتعلقة بالتقييم العقاري ورفعها إلى المدير العام لاتخاذ ما يراه مناسبًا بشأنها. 

1. اقتراح معايير التقييم العقاري واقتراح التعديلات اللازمة عليها وفق متطلبات القطاع العقاري في الإمارة. 

1. وضع النظام الخاص للاحتفاظ بالسجلات اللازمة لعمل الإدارة. 

1. إعداد ميثاق الشرف الخاص بمهنة التقييم العقاري، واقتراح التعديلات اللازمة عليه. 

المادة (4-7)

المادة (4)

بطاقة ورقم قيد المقيم العقاري

1. تصدر الإدارة بموجب أحكام هذه اللائحة، بطاقة المقيم العقاري التي تخول حاملها مزاولة مهنة التقييم العقاري.

1. تتضمن بطاقة المقيّم العقاري اسم المقيم والجهة التابع لها، بالإضافة إلى رقم قيد المقيّم في سجل المقيمين العقاريين، ويجب على المقيم أن يقرن اسمه برقم قيده في السجل في جميع المخاطبات والتقارير الصادرة عنه.

المادة (5)

تجديد الترخيص والقيد في السجل

دون الإخلال بالشروط المقررة بشأن الترخيص يشترط لتجديد ترخيص وقيد المقيم العقاري وإعادة تسجيله في السجل المعني ما يلي:

1. شهادة تثبت التحاقه بدورات تدريبية حال طلبها من قبل الدائرة.

1. أن لا يكون قد تعرض لأي من الجزاءات التأديبية المنصوص عليها في المادة (10) من هذه اللائحة. 

المادة (6)

التدريب على التقييم العقاري

1. يُقدم طلب التدريب على أعمال التقييم العقاري لغايات الترخيص والتسجيل في السجل لمزاولة مهنة التقييم العقاري لدى الإدارة بعد تحقق الشروط التالية:
   ‌أ. إرفاق الوثائق اللازمة الواردة في تعليمات التسجيل المقررة.
   ‌ب. شهادة عدم ممانعة من مقيّم عقاري مرخص ومقيد بالسجل تفيد موافقته على تدريب مقدم الطلب لديه.

1. يجب على المقيم العقاري الذي يتولى تدريب المقيمين المستجدين أن يقدم للإدارة تقريرًا كل ثلاثة أشهر، يبين فيه مدى مواظبة المتدرب وجديته والتزامه بالتدريب.

1. يتحمل المقيّم العقاري الذي يتولى تدريب المقيمين كافة المسؤولية عن التقارير المعدة من قبلهم ويقوم بالتوقيع عليها رسميًا.

المادة (7)

واجبات المقيم العقاري

1. يجب على المقيّم العقاري إذا أصبح في حالة صحية تعيقه عن أداء عمله، استنادًا إلى تقرير من جهة طبية مختصة، أن يخطر الإدارة بذلك.

1. يجب على المقيّم العقاري القيام بأعمال التقييم العقاري لحساب الجهة التي يعمل لديها أو المكلف من قبلها فقط.

1. يجب على المقيّم العقاري قبل أن يشرع في التقييم العقاري المطلوب أن يتسلم من طالب التقييم طلب تكليف خطي يوضح المهمة الموكلة إليه والغاية من التقييم العقاري.

1. يجب على المقيّم العقاري التنحي عن أية مهمة تقييم عقاري إذا تبين له أنها تحتاج لخبرة أو معرفة معينة لا تتوفران لديه للقيام بها بكفاءة.

1. يجب على المقيّم العقاري بعد حصوله على كل ما يحتاج له من بيانات ومعلومات إنجاز مهمته بكفاءة مهنية عالية.

1. يجب على المقيّم العقاري أن يلتزم بمتطلبات معايير التقييم العقاري ودليل قواعد السلوك وبأخلاقيات المهنة وبالتعليمات الفنية والإدارية الخاصة بالمهنة التي تصدر من الدائرة.

1. يلتزم المقيّم العقاري بالطرق والأساليب العلمية العالمية المنصوص عليها بسياسة التثمين العقاري في الإمارة لتحديد قيمة العقار.

1. يجب أن تكون مهام وأعمال التقييم العقاري بناءً على عقد مكتوب، توضح فيه أسماء الأطراف المتعاقدة ومواصفات العقار المطلوب تقييمه.

المادة (8-15)

المادة (8)

آلية عمل المقيم العقاري

1. على المقيّم العقاري عندما يقوم بالاستعانة بخدمات خارجية للقيام بمهمته التأكد بأن من يساعدونه في العمل يملكون المهارات اللازمة لذلك، ويجب عليه الحصول على موافقة صاحب العمل لهذه الغاية والإفصاح عمن ساعده عند إعداده التقرير النهائي للتقييم.

1. على المقيّم العقاري أن يجهز ملف عمل ورقي وإلكتروني لكل مهمة تقييم عقاري يقوم بها، وعند اكتمال هذه المهمة يجب أن يحتوي الملف على نسخ صحيحة بالإضافة لكافة التقارير المكتوبة والمراسلات والمذكرات لغايات التقييم العقاري المطلوب.

1. على المقيّم العقاري الاحتفاظ بسجلات التقارير والملفات المتعلقة بالعقارات التي قام بإجراء تقييم لها خلال السنوات الخمس الأخيرة.

1. إذا تطلب عمل المقيّم العقاري الدخول إلى العقار موضوع التقييم، وجب عليه إشعار مالك العقار أو وكيله أو شاغله مسبقًا بذلك، ولهذه الغاية له الحق في الدخول خلال ساعات العمل مع أي من معاونيه إلى العقار.

المادة (9)

إعداد التقرير والسجلات

1. يلتزم المقيّم العقاري بتنظيم التقرير المطلوب وفق النموذج المعتمد من الدائرة والإدارة بهذا الشأن وفي الوقت المحدد مراعيًا فيه الشكل والمتطلبات الأساسية والبيانات الخاصة بالعقار والحقوق المتعلقة به والتي يجب تضمينها فيه وتسليمه لصاحب العلاقة مع صورة إلكترونية منه للدائرة.

1. لرئيس الدائرة أو من يفوضه تكليف أي موظف في الدائرة أو البلدية للكشف على السجلات المنصوص عليها في المادة (8) من هذه اللائحة للتأكد من التزام المقيّم العقاري بالأحكام والتعليمات الصادرة بموجب هذه اللائحة.

1. يمنح كل مقيّم عقاري مرخص ومقيد بالسجل المعني الصلاحيات اللازمة لاستخدام سجل المعاملات الإلكتروني الخاص به في حال إعداده من قبل الإدارة لغايات تعريف خصائص كل عملية تقييم عقاري يجريها.

المادة (10)

إلغاء أو إيقاف الترخيص

1. مع مراعاة المادة (79) من القانون يحق للدائرة إلغاء أو إيقاف ترخيص المقيّم العقاري في الحالات التالية:
   ‌أ. عند إعساره أو إفلاسه.
   ‌ب. إذا تمت إدانته بجريمة مخلة بالشرف أو الأمانة أو لم يعد حسن السيرة والسلوك.
   ‌ج. عند فقدانه لأي شرط من الشروط المنصوص عليها في أحكام القانون ولائحته التنفيذية وأية أنظمة أو قرارات أو تعليمات صادرة بموجبه.
   ‌د. إذا قام بأعمال أو ممارسات أو مخالفات تجعل منه شخصًا غير مناسب لاستمراره كمرخص له في مجال التقييم العقاري أو لم يعد قادرًا على القيام بعمله بكفاءة.
   ‌ه. عند مخالفته أي حكم من أحكام القانون واللائحة التنفيذية والقرارات الصادرة تنفيذًا له أو مخالفته لأي دليل سلوك يسري عليه.

1. يجب على الدائرة قبل إلغاء أو إيقاف الترخيص أن توجه إشعارًا مكتوبًا للمقيمّ العقاري متضمنًا الأسباب والمبررات الداعية إلى الإجراء المذكور.

1. مع مراعاة البند (2) من هذه المادة يحق للمقيّم الرد على الإشعار المذكور أعلاه خلال (21) يومًا.

1. إذا اتخذت الدائرة قرارًا بإلغاء أو إيقاف الترخيص، يتعين عليها أن تضع في الاعتبار الأسباب التي أوردها صاحب المصلحة في رده على الإشعار في حال وجودها.

1. يجوز للدائرة بدلًا من إلغاء أو إيقاف الترخيص، توجيه إنذار أخذة بعين الاعتبار السجل المهني للمقيّم العقاري.

1. تقيد الدائرة المعلومات المتعلقة بمخالفات المقيّم العقاري والجزاءات التأديبية في سجل التطوير العقاري.

1. يكون للمقيّم العقاري المتضرر من قرار الدائرة بإلغاء أو إيقاف الترخيص أو إنذاره الحق بالطعن على قرار الدائرة لدى المحكمة المختصة خلال ستين يومًا من تاريخ صدور قرار الدائرة.

المادة (11)

الإخطار عن القرارات بشأن المقيّمين العقاريين

1. تقوم الدائرة بإخطار الجهات ذات العلاقة وتشمل البنوك والمؤسسات المالية ووزارة العدل ودائرة القضاء وغيرها من الجهات المعنية بالقرارات الصادرة بشأن المقيّمين العقاريين بما في ذلك الجزاءات التأديبية الصادرة بحق المقيّم العقاري.

1. تقوم الدائرة أو الإدارة بإخطار الجهات الرسمية مثل وزارة الداخلية، ووزارة العمل، ودائرة التنمية الاقتصادية ودائرة القضاء/وإدارة الخبراء في حال ضبط أي شخص يزاول مهنة التقييم العقاري دون أن يكون مرخصًا ومسجلًا في السجل المعني لاتخاذ الإجراءات اللازمة بحقه.

المادة (12)

معايير التقييم العقاري

1. تصدر الدائرة بناءً على توصية الإدارة التعليمات التنظيمية لمعايير التقييم العقاري والتي تعتبر المرجعية المعنية لكافة المقيّمين/المثمنين العقاريين في الإمارة.

1. يجب أن تتضمن معايير التقييم العقاري قواعد وأحكام توجيه جميع المقيّمين/المثمنين العقاريين للعمل بموجب أسس علمية للوصول إلى أعلى درجة ممكنة من الدقة والشفافية في مزاولة عملهم، مما يؤدي إلى تعزيز مكانة السوق العقاري في الإمارة.

1. يجب أن تساهم معايير التقييم/التثمين العقاري إيجابيًا في تحقيق ما يلي:
   ‌أ. تأسيس قاعدة بيانات موثوق بها لأسعار العقارات التي تعتبر توثيقًا تاريخيًا يمكن الرجوع إليه عند الحاجة لمعرفة معلومات عن منطقة معينة.
   ‌ب. رسم صورة حقيقية عن أسعار العقارات في الإمارة لإكساب المقيّم/المثمن العقاري خبرة مفيدة عن السوق العقاري من خلال معرفة القيم الصحيحة للعقارات.
   ‌ج. تطبيق نظام تقييم عقاري عالمي يتماشى مع المعايير الحديثة والمتفق عليها وفق الممارسات الدولية باستنادها إلى معايير الهيئة الدولية لتثمين الأصول (IVSC) (International Valuation Standards Counsel)
   ‌د. تعزيز الثقة لدى المقيّمين/المثمنين العقاريين مما يؤدي إلى تجنب التثمين العشوائي بما يحقق مبدأ الشفافية في التعامل مع شركاء السوق وضمان حقوقهم.

المادة (13)

توفيق الأوضاع

مع مراعاة المادة (84) من القانون يجب على الشخص الذي يزاول نشاط التقييم العقاري في الإمارة توفيق أوضاعه وفقًا لأحكام هذه اللائحة.

المادة (14)

تصدر الدائرة القرارات والتعليمات والتوجيهات والنماذج اللازمة لتنفيذ أحكام هذه اللائحة. 

المادة (15)

يُنشر هذا القرار في الجريدة الرسمية ويُعمل به من تاريخ العمل بأحكام القانون. 

المادة (1-3)

المادة (1)

التعريفات

في تطبيق أحكام هذه اللائحة، يقصد بالكلمات والعبارات التالية المعاني المبينة قرين كل منها لم لم يقض سياق النص بغير ذلك: 

الدائرة: دائرة الشؤون البلدية.

البلدية: بلدية مدينة أبوظبي أو بلدية مدينة العين أو بلدية المنطقة الغربية وأية بلدية قد تنشأ مستقبلًا في الإمارة.

القانون: القانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي. 

السجل العقاري: السجل العقاري المنشأ وفقًا لأحكام القانون رقم (3) لسنة 2005 المشار إليه.

السجل العقاري الأولي: السجل الخطي أو الإلكتروني المعد لتسجيل كافة التصرفات والأحكام المتعلقة بالوحدات العقارية المباعة على المخطط.

المسجل: مدير إدارة التسجيل العقاري في البلدية وأي موظف مفوض بشأن السجل العقاري أو السجل العقاري الأولي.

الرهن التأميني: عقد به يكسب الدائن على المال المرهون المخصص لوفاء دينه حقًا عينيًا أو منفعة عقدية يكون له بمقتضاهما أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المرتبة.

الراهن: المدين صاحب الحق العقاري أو الحق التعاقدي، بما في ذلك الكفيل العيني، المدين بموجب رهن.

المرتهن: الدائن المستوفي للشروط الواردة في المادة (32) من القانون والذي يقوم بإقراض الراهن بضمان رهن تأميني.

المال المرهون: العقار أو الحق العقاري أو الحق التعاقدي المرتبط بحق عقاري، المرهون لمصلحة المرتهن.

سند الرهن: السند الذي تصدره الدائرة بموجب المادة (3) من هذه اللائحة.

سند الأولوية: سند بين عدد من الدائنين المرتهنين الذي يملكون حق الرهن على العقار ذاته ويوافق بموجبه أحد المرتهنين أو أكثر على تأجيل ترتيب حقه لصالح مرتهن آخر. 

المادة (2)

تسجيل الرهن والوثائق الواجب تقديمها

1. يجب أن يتم تسجيل الرهن التأميني في السجل العقاري الأولي أو السجل العقاري وفق مقتضى الحال على النموذج المعد لذلك من الدائرة.

1. يقدم طلب تسجيل الرهن التأميني إلى المسجل موقعًا عليه من الراهن (المدين أو الكفيل العيني) والمرتهن أو الكفيل العيني.

1. يجب على مقدم طلب التسجيل الرهن التأميني إرفاق الوثائق التالية:
   أ. ثلاث نسخ عن عقد الرهن التأميني المنظم وفقًا للنموذج المعتمد من الدائرة.
   ب. في حال كان الدائن المرتهن بنكاً أو شركة أو مؤسسة تمويل، يجب إرفاق ما يثبت أن الدائن المرتهن مرخص ومسجل أصولًا لدى مصرف الإمارات المركزي حسب احكام المادة (32) من القانون.
   ج. سند الملكية الأصلي أو شهادة التسجيل الأولي للمال المرهون وما يثبت تسجيله في السجل العقاري.
   د. تقديم إشعار عدم ممانعة من الدائن المرتهن في حال وجود رهن قائم وذلك حسب النموذج المعتمد لذلك من الدائرة.
   ه. إيصال سداد الرسوم المقررة لتقديم الطلب وتسجيله.
   و. أية وثيقة أو معلومات أخرى تطلبها الدائرة.

1. إذا كان الراهن شخصًا طبيعيًا في الدولة يتوجب عليه أن يقدم إضافة لما ورد بالبند (3) أعلاه الوثائق التالية:
   أ‌. صورة من بطاقة الهوية أو جواز السفر ساري المفعول وتأشيرة الإقامة للشخص الأجنبي غير المقيم وفق مقتضى الحال.
   ب‌. عنوان الإقامة الساري وأرقام الهواتف الثابتة والمتحركة.
   ج‌. البريد الإلكتروني لغرض إرسال الإشعارات والمراسلات الأخرى من قبل الدائرة.

1. إذا كان الراهن شخصًا اعتباريًا، يجب عليه أن يقدم إضافة لما ورد في البند (3) أعلاه، الوثائق التالية:
   أ. نسخة من الرخصة التجارية سارية المفعول وقت تقديم الطلب (إذا كانت شركة مسجلة في الدولة).
   ب. نسخة من شهادة تسجيله سارية المفعول بتاريخ تقديم الطلب (إذا كانت شركة غير مقيمة/ مسجلة في الدولة).
   ج. عقد التأسيس والنظام الأساسي للشركة.
   د. أسماء المديرين والمساهمين في الشركة وجنسية كل منهم.
   ه. البريد الإلكتروني لغرض إرسال الإشعارات والمراسلات الأخرى من قبل الدائرة.

1. يجب أن تكون جميع الوثائق المطلوب إرفاقها مع طلب تسجيل الرهن التأميني مصدقة ومعتمدة ومترجمة إلى اللغة العربية على النحو الذي تحدده الدائرة إذا كانت الشركة أجنبية.

1. يجب أن يحضر كل من طرفي العقد أو من ينوب عنهما قانونًا للتوقيع على العقد أمام المسجل وإذا كان أحد الملاك قاصراً يجب تقديم موافقة من المحكمة المختص على الرهن.

المادة (3)

سند الرهن التأميني

1. يعتبر عقد الرهن التأميني المنظم وفقًا للنموذج المعتمد من الدائرة بعد تسجيله سندًا تنفيذيًا للرهن وفقًا لأحكام المدة (57) من القانون.

1. يسلم كل من الراهن والمرتهن نسخة من سند الرهن موقعة ومختومة من قبل المسجل وذلك في أقرب وقت ممكن بعد تسجيل الرهن.

1. يجوز أن يكون سند الرهن التأميني إلكترونيًا وفق ما تقرره الدائرة وتكون له حجية المحرر الرسمي في الإثبات.

المادة (4-7)

المادة (4)

حوالة حقوق الرهن التأميني

1. يجب على الراهن الذي يرغب في التصرف في المال المرهون بالبيع أو الهبة أو غيرهما أو ترتيب أي حق عيني أو شخصي عليه، الحصول على موافقة المرتهن ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك وفقًا لأحكام المادة (38) من القانون.

1. يجب أن يبرم الراهن سند حوالة حقوق الرهن التأميني مع المرتهن والمحال له وأن يودع السند المذكور على وجه السرعة لدى الدائرة.

1. يجب أن يقدم طلب حوالة حقوق الرهن التأميني وفق النموذج المعتمد لذلك من الدائرة وإرفاق أربعة نسخ من سند الحوالة ونسخة أصلية من سند الرهن التأميني الموقع والمختوم مع إرفاق كافة الوثائق والمستندات المشار إليها في المادة (2) من هذه اللائحة وفق مقتضى الحال. 

المادة (5)

ختم سند الحوالة وتوقيعه وتحويل الرهن

1. يعتبر طلب حوالة الرهن التأميني المنظم وفقًا للنموذج المعتمد من الدائرة بعد تسجيله سندًا تنفيذيًا للرهن وفقًا لأحكام المادة (57) من القانون.

1. يسلم كل من الراهن والمرتهن والمحال له نسخة من سند حوالة الرهن التأميني موقعة ومختومة من قبل المسجل وذلك في أقرب وقت ممكن بعد تسجيل الرهن.

1. يجوز أن يكون سند حوالة الرهن التأميني إلكترونيًا وفق ما تقرره الدائرة وتكون له حجية المحرر الرسمي في الإثبات.

المادة (6)

التنازل عن مرتبة الرهن التأميني

مع مراعاة البند (2) من المادة (43) من القانون، على الدائن المرتهن الذي يرغب في التنازل عن مرتبة رهنه التأميني إلى مرتهن آخر يملك حقًا تأمينيًا على العقار ذاته، أن يبرم سند أولوية مع ذلك المرتهن وأي مرتهن آخر سوف يتأثر ترتيبه، وعلى المرتهن الأول أن يقدم إلى المسجل طلبًا مرفقًا به ما يلي:

1. تأجيلًا للرهن التأميني (نسخ بعدد الأطراف) حسب النموذج المعتمد من الدائرة.

1. سند أولوية (نسخ من بعدد الأطراف) حسب النموذج المعتمد من الدائرة.

1. أصل مستندات الرهن التاميني الموقعة والمختومة لكل من الرهون المتأثرة من تأخير الترتيب.

1. إشعار عدم ممانعة حسب النموذج المعتمد من الدائرة من الدائن المرتهن صاحب الترتيب الأعلى في أية رهون في سند الأولوية من رهن قائم حال وجوده، يوافق على تأخير ترتيبه في الرهن.

1. ما يثبت سداده الرسوم المقررة.

1. أية وثيقة أو معلومات أخرى تطلبها الدائرة. 

المادة (7)

سداد الدين المضمون بالرهن

1. إذا تم سداد الدين المضمون بالرهن التأميني، يجوز للراهن أو المرتهن أن يقدما مجتمعين أو منفردين طلبًا إلى المسجل حسب النموذج المعتمد من الدائرة لفك الرهن، ترفق معه المستندات التالية:
   أ. إشعار عدم ممانعة حسب النموذج المعتمد من الدائرة من الدائن المرتهن لفك الرهن التأميني.
   ب. إثبات سداد الدين المضمون بالرهن التأميني.
   ج. ما يفيد سداد الرسوم المقررة.
   د. أية وثيقة أو معلومات أخرى تطلبها الدائرة.

1. يعتبر طلب فك الرهن التأميني المنظم وفقًا للنموذج المعتمد والوارد ذكره في البند (1) من هذه المادة بعد تسجيله سندًا رسميًا لفك الرهن.

1. يسلم كل من الراهن والمرتهن نسخة عن سند فك الرهن التأميني موقعة ومختومة من قبل المسجل.

المادة (8-15)

المادة (8)

الشطب من السجل العقاري وسند الملكية

بعد تسجيل فك الرهن التأميني ترفع الدائرة إشارة الرهن التأميني من السجل العقاري الأولي أو السجل العقاري حسب مقتضى الحال وتشطب إشارة الرهن من سند ملكية المال المرهون أو من جزء منه يتعلق به الرهن.

المادة (9)

الرهون الخاصة بالمساطحة/الانتفاع/الإيجار طويل الامد

1. مع مراعاة المواد (49 و50 و52) من القانون، يجوز لصاحب حق الانتفاع أو حق المساطحة لمدة تزيد على عشر سنوات أو حق الإيجار طويل الأمد أو مشتري الحق العقاري رهن حقه رهنًا تأمينيًا وفق الشروط والأحكام المقررة في القانون. 

1. مع مراعاة المادة (51) من القانون وبعد انقضاء الدين المضمون بالرهن أو انتهاء مدة اتفاقية حق المساطحة أو الانتفاع أو الإيجار طويل الأمد التي تم تسجيل رهن تأميني عليها، يلغي المسجل قيود إشارة الرهن التأميني من السجل العقاري الأولي أو السجل العقاري وفق مقتضى الحال وتشطب إشارة الرهن عن سند ملكية المال المرهون.

1. تطبق الأحكام والشروط المقررة في المادة (7) من هذه اللائحة أثناء نظر طلب شطب إشارة الرهن التأميني إذا انقضى الرهن أو انتهت الحقوق الخاصة به. 

المادة (10)

إشعارات الإخلال بالرهن

يجب على المرتهن وقبل مباشرة إجراءات التنفيذ على المال المرهون، وقبل التقدم بطلب لقاضي الأمور المستعجلة للحجز على المال المرهون وبيعه بالمزاد العلني توجيه إنذار خطي للراهن والكفيل (إن وُجد) وفقًا للنموذج المعتمد من الدائرة بالبريد المسجل مع الإشعار بعلم الوصول يخطره فيه بحدوث الإخلال ويطالبه بتسديد الدين والمستحقات الأخرى خلال مدة لا تقل عن ثلاثين يومًا من تاريخ الإنذار.

المادة (11)

حق إدارة التسجيل العقاري في طلب الوثائق والمعلومات

1. إذا وجدت إدارة التسجيل العقاري في البلدية أن أي طلب لتسجيل أي وثيقة بموجب أحكام هذه اللائحة بما في ذلك أية وثائق أو معلومات يتوجب إرفاقها بالطلب غير مكتملة، يجوز لها أن تطلب من مقدم الطلب استكمالها.

1. يجوز لإدارة التسجيل العقاري في البلدية أن تحدد مدة زمنية لتصحيح واستكمال مرفقات الطلب المذكور في البند (1) من هذه المادة، وإذا فشل مقدم الطلب في الامتثال إلى ما تطلبه ضمن المدة المحددة، يجوز لها رفض طلب تسجيل الوثيقة.

1. إذا أصدرت إدارة التسجيل العقاري في البلدية طلب تصحيح فيما يتعلق بطلب لتسجيل أي وثيقة بموجب أحكام هذه اللائحة تستوفي الرسوم المقررة. 

المادة (12)

تصدر الدائرة القرارات والتعليمات والتوجيهات والنماذج اللازمة لتنفيذ أحكام هذه اللائحة. 

المادة (13)

يُنشر هذا القرار في الجريدة الرسمية ويعمل به من تاريخ العمل بأحكام القانون. 

المادة (1-5)

المادة (1)

التعريفات

في تطبيق أحكام هذه اللائحة، يقصد بالكلمات والعبارات التالية المعاني المبينة قرين كل منها ما لم يقض سياق النص بغير ذلك: 

الدائرة: دائرة الشؤون البلدية.

البلدية: بلدية مدينة أبوظبي أو بلدية مدينة العين أو بلدية المنطقة الغربية وأية بلدية قد تنشأ مستقبلًا في الإمارة.

القانون: القانون رقم (3) لعام 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي.

السلطة المختصة: الجهة الحكومية المختصة وفق أحكام القانون بالموافقة على إنشاء وتطوير مشاريع التطوير العقاري.

مشروع التطوير العقاري: مشروع تشييد المباني المتعددة الطوابق أو المجمعات للأغراض السكنية أو التجارية أو المختلطة ومرافقها أو تشييد البنية التحتية ومرافق الخدمات في حال بيع الأراضي الفضاء.

المرخص لهم: الأشخاص الذين يعملون في القطاع العقاري ويتم الترخيص لهم من قبل الدائرة وهم المطور والوسيط وموظف الوسيط والبائع بالمزاد ومدير اتحاد الملاك والمقيّم والمساح.

المطور: المطور الرئيسي أو المطور الفرعي.

المطور الرئيسي: الشخص المرخص له بمزاولة أعمال تطوير وبيع وإدارة وتأجير العقارات كمطور رئيسي لمشروع التطوير عقاري.

المطور الفرعي: الشخص المرخص له بمزاولة أعمال تطوير وبيع وإدارة وتأجير عقارات في جزء من مجمع رئيسي بموجب اتفاق بينه وبين المطور الرئيسي أو مطور فرعي آخر.

حساب ضمان المشروع: الحساب المصرفي الخاص بمشروع التطوير العقاري والذي تودع فيه المبالغ المدفوعة من المشترين للوحدات العقارية المباعة على المخطط أو دفعات القروض التي تدفع من الممولين لأغراض تمويل مشروع التطوير العقاري.

أمين الحساب: البنك أو المصرف أو المؤسسة المالية المعتمدة من الدائرة لإدارة حساب ضمان المشروع وفق أحكام القانون.

السجل العقاري: السجل العقاري المنشأ وفقًا لأحكام القانون رقم (3) لسنة 2005 المشار إليه.

السجل العقاري الأولي: السجل الخطي أو الإلكتروني المعد لتسجيل كافة التصرفات والأحكام المتعلقة بالوحدات العقارية المباعة على المخطط.

الوسيط: الشخص الذي يقوم بموجب عقد الوساطة بالبحث عن طرف ثانٍ لإبرام عقد معين وبالوساطة في مفاوضات التعاقد وذلك مقابل عمولة.  

المادة (2)

الفصل الأول- حساب ضمان المشروع
اعتماد أمين الحساب لدى الدائرة

1. يشترط في أمين الحساب أن يكون بنكًا أو مصرفًا أو مؤسسة مالية مرخصة أصولًا من مصرف الإمارات المركزي.

1. على أمين الحساب الراغب في اعتماده من قبل الدائرة تقديم طلب وفق النموذج المعتمد من الدائرة مرفقًا به المستندات الآتية:
   أ. شهادة تفيد بأنه مرخص ومسجل لدى مصرف الإمارات المركزي للقيام بأعمال تمويل العقارات في الدولة.
   ب. تعهد من الشخص المخول بالتوقيع لدى أمين الحساب بالالتزام بأحكام اتفاقيات حساب ضمان المشروع المبرمة من قبله بموجب المادة (18) من القانون.
   ج. شهادة تفيد سداد الرسوم المقررة.
   د. أية مستندات أو معلومات أخرى تطلبها الدائرة.

على الدائرة بعد التحقق من صحة وكفاية المعلومات والمستندات الواردة بالطلب إصدار شهادة اعتماد أمين الحساب.

المادة (3)

فتح حساب ضمان المشروع

مع مراعاة الأحكام والإجراءات المقررة بموجب المادة (18) من القانون يتعين الالتزام بما يلي:

1. على المطور الراغب في فتح حساب ضمان المشروع تقديم طلب إلى الدائرة وفق النموذج المعتمد مرفقًا به المستندات الآتية:
   أ. شهادة تسجيل مشروع التطوير العقاري لدى الدائرة.
   ب. شهادة تسجيل وترخيص المطور صادرة من الدائرة.
   ج. شهادة ملكية المطور للعقار موضوع مشروع التطوير العقاري.
   د. شهادة تفيد تقديم مواصفات الوحدات والعقار في مشروع التطوير العقاري للدائرة وقيدها في السجل العقاري الأولي.
   ه. شهادة اعتماد أمين الحساب لدى الدائرة.
   و. نسخ من جميع الموافقات اللازمة لمشروع التطوير العقاري من قبل السلطة المختصة.
   ز. ثلاث نسخ من اتفاقية حساب ضمان المشروع المبرمة بين المطور وأمين الحساب وفقًا للنموذج المعتمد من الدائرة.
   ح. شهادة تفيد سداد الرسوم المقررة.
   ط. أية مستندات أو معلومات أخرى تطلبها الدائرة.

1. على الدائرة بعد التحقق من صحة وكفاية المعلومات والمستندات الواردة بالطلب إصدار شهادة موافقة فتح حساب ضمان المشروع وتفيد السماح للمطور -بعد فتح الحساب- بمباشرة بيع الوحدات أو العقارات في مشروع التطوير العقاري.

1. لا يجوز لأمين الحساب فتح حساب ضمان المشروع إلا بعد استلام شهادة الموافقة الصادرة عن الدائرة وفقًا للبند (2) من هذه المادة.

1. لا يجوز بيع أي وحدة عقارية على المخطط ما لم يتم فتح حساب ضمان المشروع.

1. دون الإخلال بما ورد أعلاه ووفقًا للآليات والأحكام التي تحددها الدائرة، تستثنى من شروط هذه المادة، مشاريع التطوير العقاري السابقة لتاريخ سريان القانون وهذه اللائحة شريطة أن تكون قد حصلت على كافة الموافقات اللازمة للبدء بالمشروع وفق ما يلي:
   أ. في حال تم بيع الوحدات العقارية على المخطط قبل صدور القانون وهذه اللائحة يجب على المطور تقديم كشوفات للدائرة تبين كافة المبالغ المتسلمة من المشترين والممولين وكافة المبالغ التي تم صرفها على المشروع ونسبة الإنجاز الفعلي للمشروع.
   ب. تقوم الدائرة بدراسة المستندات المقدمة والكشف على المشروع لغايات تحديد نسبة الإنجاز الفعلي لمشاريع التطوير العقاري السابقة وفق المادة (4) من هذه اللائحة.
   ج. يستثنى أي مشروع تطوير عقاري قائم من فتح حساب ضمان المشروع في حال كانت نسبة إنجاز المشروع العقاري تتجاوز (70 %) من الإنجاز الفعلي وفقًا للآليات والأحكام التي تحددها الدائرة بقرار الاستثناء من فتح حساب ضمان المشروع.

المادة (4)

تقدير نسبة الإنجاز

1.يلتزم المطور قبل البدء بمشروع التطوير العقاري بتقديم البيانات المبينة في الجدول أدناه "كحد أدنى" معتمدة من قبل استشاري المشروع ويكون للدائرة اعتماد الجدول لغايات تقدير نسب الإنجاز في مشروع التطوير العقاري، أو الاستعانة بمن تراه مناسبًا للتأكد من دقة النسب مقارنة مع طبيعة المشروع ولها في سبيل ذلك تعديلها.

2. يتم تقدير النسبة المنجزة من أعمال تشييد وبناء مشروع التطوير العقاري من خلال استشاري تعينه الدائرة على نفقة المطور مع الأخذ بعين الاعتبار النسبة التي تشكلها المصاريف المتكبدة مقابل إجمالي مصاريف الإنشاء المرصودة في ميزانية المشروع المعني، ويجوز للدائرة أن تطلب من المطور تقديم بيان مدقق من محاسب قانوني بتلك المصاريف للتأكد من صحة المصاريف المتكبدة.

3. لأغراض البند (2) أعلاه، لا تشمل المصاريف المتكبدة في أعمال تشييد وبناء مشروع التطوير العقاري على قيمة الأرض الخاضعة للتطوير بالإضافة إلى مصاريف تسويق المشروع.

المادة (5)

إدارة حساب ضمان المشروع

1. يجب على المطور إيداع كافة المبالغ المتعلقة بشراء الوحدات العقارية المباعة على المخطط في حساب ضمان المشروع.

1. يجب على أمين الحساب إعطاء رقم مرجع لكل دفعة في حساب ضمان المشروع، ويجب ذكر رقم الوحدة العقارية ورقم المشروع وفقًا للتفاصيل المذكورة في اتفاقية البيع والشراء بين المطور والمشتري.

1. يجوز لأمين الحساب استلام الدفعات نقدًا أو بواسطة شيك أو التحويل الإلكتروني أو بطاقات الائتمان أو أي طريقة مقبولة لدى المصاريف ووفقًا لتعليمات المصرف المركزي النافذة.

1. يجب على أمين الحساب الالتزام بأحكام اتفاقية حساب ضمان المشروع، ولا يجوز صرف أية مبالغ من الحساب إلا بعد التحقق من إنجاز المطور ما لا يقل عن نسبة 20% من أعمال تشييد وبناء مشروع التطوير العقاري المعني، على أن يتم صرف بقية الدفعات بموجب اتفاقية حساب ضمان المشروع.

1. للمطور سحب الأرباح المتعلقة في المشروع من حساب ضمان المشروع على ثلاث مراحل تشمل ما يلي:
   أ. بعد إكمال إنجاز نسبة 60% من مشروع التطوير العقاري.
   ب. بعد اكتمال إنجاز نسبة 100% من مشروع التطوير العقاري.
   ج. في حال الحصول على موافقة الدائرة .

1. للمطور الحق في سحب كل الأرباح المتعلقة في المشروع من حساب ضمان المشروع بموافقة الدائرة.

1. لا يجوز للمطور دفع قيمة الأرض الخاضعة للتطوير ومصاريف تسويق المشروع من حساب ضمان المشروع.

1. يجب على المطور تزويد أمين الحساب بكافة التفاصيل المتعلقة بالوحدات العقارية التي تم بيعها على المخطط وأسعار الوحدات والمبالغ التي تم استلامها.

المادة (6-10)

المادة (6)

اتفاقية حساب ضمان المشروع

1. يجب على المطور وأمين الحساب إبرام اتفاقية لإنشاء حساب ضمان المشروع باسم مشروع التطوير العقاري المعني وذلك وفق النموذج المعتمد من قبل الدائرة.

1. يجب أن تتضمن اتفاقية حساب ضمان المشروع كحد أدنى الشروط والمعايير الآتية:
   أ. شرط يقضي بالتزام المطور بإيداع المبالغ المدفوعة من مشتري الوحدات العقارية على المخطط والدفعات المقدمة من ممولي مشروع التطوير العقاري، في حساب ضمان المشروع مباشرة.
   ب. المعايير التي يتعين تحققها قبل دفع أي مبالغ إلى المطور من حساب ضمان المشروع بما في ذلك المبالغ المستحقة وفق أحكام القانون.
   ج. طريقة توزيع رصيد الحساب في حال إلغاء مشروع التطوير العقاري وفقًا لأحكام القانون.
   د. شروط إدارة حساب ضمان المشروع من قبل أمين الحساب وسلطاته وصلاحياته في الدفع من الحساب إلى المطور.
   ه. وضع شرط يقضي بربط دفعات المشترين بنسب الإنجاز الفعلي لأعمال التشييد والبناء التي تحتسب وفقًا لأحكام المادتين (4 و5) من هذه اللائحة.
   و. الشروط والإجراءات والآليات التنفيذية بخصوص اتفاقية حساب ضمان المشروع التي قد تحددها الدائرة وفق ما تراه مناسبًا.

المادة (7)

التزامات أمين الحساب

1. على أمين الحساب تزويد الدائرة بكشوفات دورية كل ثلاثة أشهر من إيرادات ومدفوعات حساب ضمان المشروع، وعليه تزويد الدائرة بتقرير سنوي مدقق من محاسب قانوني عن الحساب وعن المبالغ التي دفعت ومدى توافقها مع أحكام القانون وهذه اللائحة ومع اتفاقية حساب ضمان المشروع.

1. يجوز للدائرة أن تطلب من أمين الحساب تزويدها بكشوفات الإيرادات والمدفوعات أو أية معلومات أو بيانات ترى ضرورة الاطلاع عليها.

1. يجوز للدائرة أن تأمر أمين الحساب بوقف صرف أي مبالغ من حساب ضمان المشروع في حال وجدت الدائرة أن المطور قد خالف القانون أو اللائحة التنفيذية أو تعليمات الدائرة ويجب على أمين الحساب التقيد بتعليمات الدائرة.

1. يجوز للدائرة إذا ارتكب امين الحساب أية مخالفة لأحكام القانون وهذه اللائحة أو شروط أحكام اتفاقية حساب ضمان المشروع إخطاره بالمخالفة ومنحه مهلة لتصحيحها، ويجب على أمين الحساب الالتزام بشروط الإخطار وتنفيذها خلال المدة المحددة فيه.

1. يجب على أمين الحساب عدم إغلاق حساب ضمان المشروع قبل الحصول على موافقة الدائرة.

1. مع مراعاة أحكام المادة (21) من القانون، تضع الدائرة وفق ما تراه مناسبًا الشروط والإجراءات والآليات التنفيذية بخصوص مراقبة تنفيذ التزامات أمين الحساب في حساب ضمان المشروع.

المادة (8)

الاطلاع على بيانات حساب ضمان المشروع

1. يجوز لأي شخص قام بإيداع أية أموال في حساب ضمان المشروع وفقًا لأحكام القانون الاطلاع على بيانات الحساب الخاصة به المحفوظة لدى أمين الحساب والحصول على نسخ منها.

1. يلتزم أمين الحساب بإعطاء المشترين من المطور تفاصيل وكشوف حساب عن بيانات الحساب الخاصة بهم والمبالغ التي قاموا بدفعها. 

1. يلتزم أمين الحساب بتزويد المطور بكافة الكشوف والبيانات والمعلومات المتعلقة بالمشروع العقاري. 

المادة (9)

مدققي حساب ضمان المشروع

1. يجب أن يكون مدقق حساب ضمان المشروع محاسب قانوني معتمد ومرخص في إمارة أبوظبي ومن جمعية مدققي الحسابات في دولة الإمارات العربية المتحدة. 

1. يجب على المدققين المعتمدين إظهار تقاريرهم وفقًا للمعايير الدولية للتدقيق (ISA) والمعايير المالية الدولية لإعداد التقارير (IFRS).

المادة (10)

تسويق مشاريع التطوير العقاري

1. مع مراعاة المادة (14) من القانون يجوز للمطور أن يقدم طلبًا للحصول على تصريح للإعلان عن بيع وحدات عقارية على المخطط وعقارات ومشاريع تطوير عقارية وتسويقها بعد صدور شهادة الموافقة على فتح حساب ضمان المشروع من الدائرة وفقًا للبند (2) من المادة (3) من هذه اللائحة. 

1. يقدم طلب التصريح بالإعلان عن تسويق مشاريع التطوير العقاري وفقًا للنموذج المعتمد من الدائرة.

1. على الدائرة بعد التحقق من صحة وكفاية المعلومات والمستندات الواردة بالطلب إصدار التصريح بالإعلان عن تسويق مشاريع التطوير العقاري. 

1. مع مراعاة أحكام المادة (14) البند (3) من القانون، تضع الدائرة في التصريح المذكور في البند (3) من هذه المادة وفق ما تراه مناسبًا الشروط والإجراءات والآليات التنفيذية بخصوص تنظيم شروط الإعلان لتسويق مشاريع التطوير العقاري في وسائل الإعلام المحلية والأجنبية والمشاركة في المعارض المحلية والأجنبية. 

المادة (11-15)

المادة (11)

تأخر البدء في مشروع التطوير العقاري أو تسليمه

مع مراعاة المادة (25) من القانون إذا لم يباشر المطور الأعمال الإنشائية الخاصة بمشروع التطوير العقاري بعد انقضاء ستة أشهر من تاريخ منحه الموافقة بالبيع على المخطط دون عذر مقبول، يجوز لمشترين يملكون ما لا يقل عن (5%) من الوحدات العقارية المباعة التقدم بشكوى للدائرة للتحقيق في الأمر وفقًا للآتي:

1. يتم تقديم الشكوى وفقًا للنموذج المعتمد لدى الدائرة ويرفق بها ما يلي:
   أ. نسخة منه اتفاقية البيع والشراء المبرمة بين المطور والمشتري.
   ب. ملخص خطي عن أهم الوقائع التي تثبت فشل المطور في المباشرة بالمشروع.
   ج. نسخ من المراسلات بين المشتري والمطور ذات الصلة بسير البناء وأي أمور تؤثر على توقيت المباشرة بالمشروع أو إنجازه.
   د. أي مستند يدعم الشكوى.
   ه. أي معلومات أو مستندات أخرى تطلبها الدائرة.

1. عند استلام الشكوى من قبل الدائرة، يجوز لها القيام بما يلي:
   أ. رفض الشكوى إذا تبين لديها بأن الشكوى لا أساس لها من الصحة بناءً على التحقيق والتدقيق بما قدمه المشتري.
   ب. إرسال نسخة من الشكوى إلى المطور للرد عليها خلال مدة (21) يومًا.

1. إذا تبين للدائرة بأن المطور قد تأخر في البدء بالمشروع دون أي عذر مقبول بالمخالفة لأحكام القانون أو هذه اللائحة أو التزاماته التعاقدية جاز للدائرة إلغاء المشروع، ويجب على المطور في هذه الحالة إعادة جميع الأموال التي حصل عليها من المشترين مقابل مشروع التطوير العقاري وفق أحكام المادة (25) من القانون، وعلى الدائرة إخطار المطور بقرارها.

1. يجوز للمطور أو المشتري التظلم أمام رئيس الدائرة من القرار الصادر وفقًا للبند السابق خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ إعلانه بالقرار.

1. يجوز للمطور أو المشتري في حال عدم الرضا عن قرار رئيس الدائرة بشأن التظلم المقدم طبقًا للبند السابق الطعن أمام المحكمة المختصة خلال ستين يومًا من تاريخ إعلانه بالقرار.

1. يجوز للدائرة فرض غرامة تأخير على المطور تدفع لمصلحة مشتري الوحدات العقارية في حال تأخر المطور في تسليم مشروع التطوير العقاري لمدة تزيد على ستة أشهر من تاريخ التسليم المتوقع للمشروع وفقًا للجدول الزمني الذي تعهد به المطور للدائرة، وتحتسب غرامة التأخير وفق المعايير والممارسات المطبقة في تأخير إنجاز مشاريع التطوير العقاري.

المادة (12)

الفشل في إنجاز مشروع التطوير العقاري

1. مع مراعاة الأحكام والإجراءات المقررة في المادة (26) من القانون وفي حال إخفاق المطور في إكمال مشروع التطوير العقاري، يقترح أمين الحساب بعد التشاور مع الدائرة ما يراه مناسبًا من الشروط والإجراءات والتدابير اللازمة للمحافظة على حقوق المودعين وبما يضمن إكمال مشروع التطوير العقاري. 

1. إذا رأت الدائرة بعد إجراء التحقيق المشار إليه في المادة (11) من هذه اللائحة أن هنالك ظروفًا تحول دون قيام المطور بإكمال مشروع التطوير العقاري، أن تأخذ في الاعتبار أية إيداعات تتعلق بمشروع التطوير العقاري من قبل المشتري والممول والمستثمر والمطور وأمين الحساب وأن تجري اتصالات بالأطراف ذوي المصلحة حسب الحاجة. 

1. وبعد استنفاذ التدابير المشار إليها في البندين (1 و2) من هذه المادة، وإذا تعذر إيجاد أي حل لإكمال المشروع خلال مدة (6) أشهر من تاريخ التشاور مع الدائرة يقوم أمين الحساب برد الأموال المتبقية المودعة في حساب ضمان المشروع وفق الترتيب الوارد في المادة (26) من القانون وتحت إشراف الدائرة. 

المادة (13)

المطالبة بالأموال المودعة في حساب ضمان المشروع

مع مراعاة أحكام المواد (17 و26) من القانون وفي حال تقرر إلغاء مشروع التطوير العقاري يجوز لمشتري الوحدة العقارية على المخطط أن يطلب استرداد حصته من الأموال في حساب ضمان المشروع، وفقًا للشروط الآتية:

1. يجب على مشتري الوحدة العقارية على المخطط تقديم طلب إلى الدائرة وفق النموذج المعتمد مرفقًا به المستندات الآتية:
   أ. نسخة من اتفاقية البيع على المخطط.
   ب. نسخة من المراسلات والمخاطبات المتبادلة بين المشتري على المخطط والمطور المتعلقة باتفاقية التطوير.
   ج. تفاصيل الأموال التي دفعها المشتري على المخطط إلى المطور.
   د. شهادة من أمين الحساب تؤكد المبلغ المدفوع في حساب ضمان المشروع بخصوص اتفاقية البيع على المخطط.
   ه. شهادة سداد الرسوم المقررة.

1. على الدائرة بعد التحقق من صحة وكفاية المعلومات والمستندات الواردة بالطلب وفق البند (1) من هذه المادة إصدار خطاب لأمين الحساب تحدد فيه المبلغ الذي يجب رده للمشتري على المخطط من حساب ضمان المشروع وذلك دون الإخلال بحق المشتري في استرداد الفرق إذا كان مبلغ الاسترداد أقل من المبلغ الذي أودعه المشتري في حساب ضمان المشروع مع مراعاة ما يلي:
   أ. المبلغ الذي تم الإفراج عنه من حساب ضمان المشروع إلى المطور.
   ب. المبالغ الأخرى التي تم خصمها بالزيادة من حساب ضمان المشروع.
   ‌ج. المبلغ المدفوع في حساب ضمان المشروع من قبل ممول مشروع التطوير العقاري.
   د. الضمان الذي يحتفظ به ممول مشروع التطوير العقاري.

المادة (14)

طلب التصحيح

1. إذا تبين للدائرة أن أي طلب مقدم بموجب أحكام هذه اللائحة بما في ذلك أية مستندات أو معلومات يتوجب إرفاقها بالطلب غير مكتملة جاز لها أن تطلب من مقدم الطلب استكماله. 

1. يجوز للدائرة تحديد مدة زمنية لإجراء التصحيح المطلوب، وإذا أخفق مقدم الطلب في الامتثال إلى طلب الدائرة ضمن المدة المحددة، يجوز لها رفض الطلب. 

1. للدائرة استيفاء الرسوم المقررة عن طلب التصحيح الصادر وفقًا لأحكام اللائحة التنفيذية بشأن الرسوم. 

المادة (15)

الفصل الثاني- الأموال التي يتسلمها الوسيط
إيداع الأموال في حساب ضمان المشروع

1. يجب على الوسيط الذي يستلم أموال من الذين يتعاقد معهم إيداعها في حساب ضمان المشروع. 

1. يلتزم الوسيط بإبرام عقد وساطة خطي على النموذج المعتمد من قبل الدائرة قبل القيام بأي أعمال الوساطة، ويجب عليه تقديم هذا العقد إلى الدائرة لقيده في سجل التطوير العقاري قبل استلام أي أموال من المتعاقد وبحد أقصى (15) يومًا من تاريخ توقيع هذا العقد، وتحدد الدائرة بموجب قرار يصدره رئيس الدائرة الحد الاقصى للأجر أو للعمولة التي يجوز للوسيط تقاضيها من المتعاقد. 

1. يجب على الوسيط أن يقوم بإيداع كافة المبالغ التي يستلمها خلال ممارسته لأعماله وفقًا لأحكام القانون واللائحة التنفيذية في حساب ضمان المشروع بشكل مستقل عن أمواله الخاصة به كأجره أو عمولته. 

1. لا يجوز للوسيط أن يحقق أية منفعة شخصية من المبالغ المودعة في حساب ضمان المشروع، كما لا يجوز له سحب أي مبلغ من ذلك الحساب إلا في الحالات التي توافق عليها الدائرة.

المادة (16-22)

المادة (16)

سجلات حساب ضمان المشروع وتدقيقها

1. يتم حفظ كافة السجلات ودفاتر الحسابات المنتظمة الواجب حفظها بموجب هذه اللائحة أو أي تعليمات صادرة عن الدائرة من قبل الوسيط وذلك بمركز أعماله الرئيسي وفق النماذج المعتمدة من قبل الدائرة التي تكون محررة باللغة العربية أو اللغتين العربية والإنجليزية على أن تكون الحجية للنص المحرر باللغة العربية.

1. في حالة استعمال نظام الحاسوب لغرض تسجيل لغرض أو تخزين أو معالجة أي بيانات ذات الصلة بحساب ضمان المشروع يتم مراعاة ما يلي:
   أ. يجوز تخزين البيانات بشكل مهني وآمن في مكان غير مركز الأعمال الرئيسي للوسيط بشرط إمكانية الاطلاع عليها بمقر هذا المركز .
   ب. يقوم الوسيط بحفظ سجلات مراقبة الحاسوب المطلوبة بموجب الأحكام المقررة في هذه اللائحة.

1. يجوز للدائرة إصدار تعليمات وتوجيهات للوسيط بشأن حساب ضمان المشروع وعليه الالتزام بتنفيذها وأهمها ما يلي:
   أ. إصدار إيصالات بالأموال المستلمة وإيداعها في حساب ضمان المشروع.
   ب. في حال سداد أية اموال من حساب ضمان المشروع فيجب أن يتم ذلك عن طريق الشيك أو تحويل إلكتروني بما في ذلك الصلاحيات الخاصة بتلك الدفعات.
   ج. إيداع الأموال في حساب ضمان المشروع والسجلات الواجب حفظها فيما يتعلق بهذا الإيداع.
   د. تسجيل تعاملات حساب ضمان المشروع في دفتر نقدي وتسوية الأرصدة الواردة في دفتر النقد لدى سجلات المصرف.
   ه. حفظ دفتر الأستاذ العام وإدخال القيود فيه.
   و. تسجيل التحويلات بين حسابات دفتر الأستاذ العام في دفتر اليومية.
   ز. إعداد الأرصدة التقريبية شهريًا لحسابات دفتر الاستاذ العام.

المادة (17)

مراقبة نظم الحاسوب

1. تسري أحكام هذه المادة على نظام الحاسوب المستعمل من طرف الوسيط لتخزين التعاملات ذات الصلة بحساب ضمان المشروع.

1. يجب على الوسيط مراعاة حفظ كافة السجلات ودفاتر الحسابات المنتظمة حسب التسلسل الزمني بكافة التغييرات (سواء منشأة أو معدلة أو محذوفة) الطارئة على أي من البيانات التالية وكشف بالبيانات قبل وبعد التغيير (اسم العميل، وعنوان العميل، ورقم مرجع رمز العميل إن وُجد، ورقم حساب ضمان المشروع).

1. يجب على الوسيط التأكد فيما يتعلق بأي دفتر يومية مما يلي:
   أ. مطابقة القيود قبل إدخالها في الدفتر العام.
   ب. إن أي أرقام مرجع في دفتر اليومية متسلسلة تحت مراقبة البرنامج.

1. يجب على الوسيط التأكد فيما يتعلق بأي دفتر أستاذ عام مما يلي:
   أ. إن البرنامج لا يسمح بحذف حساب ما لم يكن رصيد الحساب صفر ويتم إبقاء الحساب عند حذفه (كما كان مباشرة قبل الحذف) وفق نموذج مقروء عند الطلب.
   ب. إن البرنامج لا يستطيع قبول قيد تعامل ناشئ عن رصيد مدين على حساب ما لم يتم إصدار قيد متزامن للصفقة بحيث يمكن إصدار تقرير متسلسل ومنفصل لكافة هذه العمليات في نموذج مقروء عند الطلب.

1. يجب على الوسيط التأكد مما يلي:
   أ. بروز أي قيد في السجل المضمن في نموذج مقروء عند الطلب بالتسلسل الزمني.
   ب. ترقيم التقرير أو كل صفحة أو قيد في التقرير بشكل متسلسل تحت برنامج المراقبة على النحو الذي يتيح إتمام السجلات المطلوب حفظها استنادًا إلى أحكام هذه اللائحة التي سيتم التحقق والتدقيق عليها بشكل مناسب.
   ج. عدم إمكانية إدخال أي تعديلات على بيانات أي تعامل مسجلة آنفًا ما عدا التعامل المنفصل اللاحق الذي يؤثر على التعديل.
   د. إن كل برنامج بيانات يتطلب إدخالًا في كل مجال في شاشة قيد البيانات المقصود لها أن تتلقى البيانات المطلوبة استنادًا إلى أحكام هذه اللائحة التي ستضمن في السجلات ودفاتر الحسابات المنتظمة.
   ه. وضع نسخة احتياطية لكافة السجلات ودفاتر الحسابات المنتظمة التي تشير إليها هذه المادة على قرص صلب أو مرن، أو باستعمال أي وسيلة إلكترونية بما لا يقل عن مرة واحدة في الشهر.
   و. حفظ أحدث نسخة احتياطية من السجلات ودفاتر الحسابات المنتظمة في مكان منفصل لتفادي أية اضرار قد تلحق بها (مثل حريق أو عطل كهربائي أو فشل القرص).

المادة (18)

مدة الاحتفاظ بالسجلات وتدقيقها

1. يجب على الوسيط حفظ كافة السجلات ودفاتر الحسابات المنتظمة المطلوب حفظها بموجب أحكام هذه اللائحة لمدة خمس سنوات على الأقل اعتبارًا من تاريخ آخر قيد فيها. 

1. يجب على الوسيط تسليم كافة السجلات ودفاتر الحسابات المنتظمة بناءً على إشعار كتابي صادر عن الدائرة، بما في ذلك تقارير الحاسوب المطلوب حفظها من طرف الوسيط أو بموجب أحكام هذه اللائحة لمسؤول معتمد للدائرة. ويجوز للمسؤول المعتمد نسخ أي من هذه السجلات أو الدفاتر أو التقارير والبحث عن بيانات لدى الوسيط بخصوصها. كما يجب عليه تقديم البيانات المطلوبة من قبل المسؤول المعتمد فورًا.

المادة (19)

الإشعار بالنقص

يجب على المرخص له وأمين الحساب إشعار الدائرة فورًا بأي نقص أو إساءة أمانة أو أي تصرف يمس حساب ضمان المشروع خلافًا للقانون ولوائحه التنفيذية. 

المادة (20)

أموال حساب ضمان المشروع غير المطالب بها

1. يجب على الوسيط الذي يحتفظ بأموال في حساب ضمان المشروع أن يسلم الدائرة كشفًا سنويًا خلال شهر يناير من كل عام بالأموال التي استلمها الوسيط لأكثر من سنتين قبل الشهر المذكور، ويتضمن الكشف ما يلي:
   أ. قيمة الأموال المحتفظ بها.
   ب. بيان حول هوية الأشخاص العائدة لهم هذه الاموال.
   ج. آخر عنوان معروف لدى الوسيط لكل هؤلاء الأشخاص.

1. عند استلام الدائرة للكشف المذكور في البند (1) من هذه المادة، تقوم بمراسلة كل شخص من الأشخاص المعنيين على آخر عنوان وتطلب منه استرجاع أمواله من الوسيط، وإذا لم يقم الوسيط بإعادة تلك الأموال جاز للدائرة أن تطلبها منه، ويجب الوفاء بها لأصحاب الشأن.

1. بمراعاة البند (2) من هذه المادة تحتفظ الدائرة وفق ما تراه مناسبًا بالأموال غير المطالب بها في انتظار أي مطالبة مستقبلًا يقدمها الشخص صاحب الحق بالمطالبة بها.

المادة (21)

تصدر الدائرة القرارات والتعليمات والنماذج اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القرار. 

المادة (22)

يُنشر هذا القرار في الجريدة الرسمية ويُعمل به من تاريخ العمل بأحكام القانون. 

المادة (1-5)

المادة (1)

التعريفات

في تطبيق أحكام هذه اللائحة، يقصد بالكلمات والعبارات التالية المعاني المبينة قرين كل منها ما لم يقض سياق النص بغير ذلك:

الدائرة: دائرة الشؤون البلدية.

البلدية: بلدية مدينة أبوظبي أو بلدية مدينة العين أو بلدية المنطقة الغربية وأية بلدية قد تنشأ مستقبلًا في الإمارة. 

القانون: القانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي.

المرخص لهم: الأشخاص الذين يعملون في القطاع العقاري ويتم الترخيص لهم من قبل الدائرة بموجب أحكام القانون وهم المطور والوسيط وموظف الوسيط والبائع بالمزاد ومدير اتحاد الملاك والمقيّم والمساح. 

الترخيص: التخويل الصادر عن الدائرة الذي يسمح للمرخص لهم بممارسة أنشطتهم وفقًا لأحكام القانون. 

الشخص: الشخص الطبيعي أو الشخص الاعتباري. 

الوسيط: الشخص الذي يقوم بموجب عقد الوساطة بالبحث عن طرف ثانٍ لإبرام عقد معين وبالوساطة في مفاوضات التعاقد وذلك مقابل عمولة. 

موظف الوسيط: الشخص الطبيعي الذي يعمل لدى الوسيط وباسمه للقيام بأعمال الوسيط. 

البائع بالمزاد: الشخص المسجل لدى الدائرة والمخول ببيع العقارات بالمزاد العلني. 

المسّاح: الشخص الذي يقوم مقابل أجر بتحديد أبعاد وحدود أي عقار لتقديمه للتسجيل لدى الدائرة، ويستثنى من ذلك أي شخص يعمل لدى أي جهة حكومية بذات العمل. 

المقيّم: الشخص الذي يقوم مقابل أجر بتقدير وتثمين أو إبداء الرأي حول قيمة عقار أو أي حقوق عقارية عليه. 

مشروع التطوير العقاري: مشروع تشييد المباني المتعددة الطوابق أو المجمعات للأغراض السكنية أو التجارية أو المختلطة ومرافقها أو تشييد البنية التحتية ومرافق الخدمات في حال بيع الأراضي الفضاء. 

المطور: المطور الرئيسي والمطور الفرعي. 

المطور الرئيسي: الشخص المرخص له بمزاولة أعمال تطوير وبيع وإدارة وتأجير العقارات كمطور رئيسي لمشروع التطوير العقاري. 

المطور الفرعي: الشخص المرخص له بمزاولة أعمال تطوير وبيع وإدارة وتأجير عقارات في جزء من مجمع رئيسي بموجب اتفاق بينه وبين المطور الرئيسي أو مطور فرعي آخر. 

اتحاد الملاك: اتحاد الملاك المشكل بموجب أحكام القانون لإدارة وتشغيل الأجزاء المشتركة بما في ذلك إصلاحها وصيانتها وحسن الانتفاع بها. 

مدير اتحاد الملاك: الشخص المعين من قبل المطور أو اتحاد الملاك لإدارة الأعمال اليومية لاتحاد الملاك. 

الغرفة: غرفة تجارة وصناعة أبوظبي.

النظام الأساسي لاتحاد الملاك: القواعد والأحكام التي تنظم اتحاد الملاك. 

المادة (2)

فئات التراخيص (المرخص لهم)

1. يجوز للدائرة إصدار ترخيص بناءً على طلب مقدم من صاحب الشأن وفق النموذج المعتمد من الدائرة للفئات المشمولة بتعريف المرخص لهم وفق القانون وهذه اللائحة. 

1. يقتصر إصدار التراخيص لكل من المطور الرئيسي والمطور الفرعي على الشخص الاعتباري.

1. يجوز إصدار التراخيص المتعلقة بالوسيط والبائع بالمزاد العلني ومدير اتحاد الملاك والمقيم والمساح لكل من الشخص الاعتباري والشخص الطبيعي. 

1. يلتزم مقدم طلب الترخيص بعدم تقديم أي بيانات أو مستندات خاطئة أو مضللة أو ناقصة إلى الدائرة فيما يتعلق بطلب الترخيص بموجب القانون وأحكام هذه اللائحة. 

1. يجب على مقدم طلب الترخيص سداد الرسوم المقررة وفق اللائحة التنفيذية المعنية بالرسوم. 

1. لا يعفي حصول أي شخص على ترخيص وفقًا لأحكام هذه اللائحة من ضرورة الحصول على أي تراخيص أو تصاريح أو موافقات أخرى تطلبها أي جهة حكومية أخرى لتمكينه من مباشرة أعماله وفقًا للتشريعات السارية. 

المادة (3)

رخصة المطوِّر

1. يقدم طلب الحصول على رخصة مطور إلى الدائرة مرفقًا به المستندات التالية:
   أ‌. رخصة تجارية سارية المفعول بتاريخ تقديم الطلب أو موافقة مبدئية بالترخيص تتضمن السماح لصاحبها بالعمل في مشاريع التطوير العقاري.
   ب‌. شهادة عضوية الغرفة سارية المفعول بتاريخ تقديم الطلب بالنسبة للرخص القائمة.

1. إذا كان مقدم الطلب مطور يعمل قبل سريان هذه اللائحة، ترفق مع طلب الحصول على الرخصة المستندات التالية:
   أ. بيانات مشاريع التطوير العقاري المعتمدة سواء القائمة أو المقترحة.
   ب. المخططات الرئيسية والتصاميم المعمارية لمشاريع التطوير العقاري المعتمدة.
   ج. سندات الملكية الخاصة بأراضي مشاريع التطوير العقاري المعتمدة.
   د. دراسة جدوى مشروع التطوير العقاري صادرة من مدقق حسابات معتمد.
   ه. اتفاقيات البيع والشراء مع مطورين عقاريين فرعيين فيما يتعلق بالمطور الرئيسي.
   و. أية مستندات أو بيانات أخرى تطلبها الدائرة.
   ز. نماذج من اتفاقيات بيع وشراء خاصة بمشتري الوحدة العقارية المدرجة في مشاريع التطوير العقاري المعتمدة فيما يتعلق بالمطور الفرعي أو الرئيسي في حال كان البيع مباشرة من خلاله.
   ح. اتفاقية تسويق المشروع مع الوسطاء إن وُجدت.

المادة (4)

رخصة مدير اتحاد الملاك/المقيم/المساح

1. يشترط في الشخص الطبيعي الذي يتقدم بطلب للحصول على الترخيص للعمل كمدير اتحاد الملاك أو مقيم أو مساح ما يلي:
   أ. أن يكون مقيمًا في الدولة.
   ب. ألا يكون قد أدين بأي جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة أو سبق إعلان إفلاسه.
   ج. اجتياز الدورة التدريبية والامتحانات المقررة للترخيص المطلوب وفق ما تعتمده الدائرة.
   د. يجب أن يكون لديه خبرة سابقة في أعمال الترخيص المطلوب لا تقل عن ثلاث سنوات وفق مقتضى الحال.
   ه. الحصول على المؤهل العلمي المناسب لكل عمل من أعمال الترخيص وفق ما تحدده الدائرة.

1. أن يقدم طلب الترخيص مشفوعًا بالمستندات التالية:
   أ. صورة من بطاقة الهوية سارية المفعول.
   ب. صورة من تأشيرة الإقامة سارية المفعول.
   ج. عدد (2) صورة شخصية من الحجم المناسب.
   د. أية مستندات أو بيانات أخرى تطلبها الدائرة.

1. يشترط في الشخص الاعتباري الذي يتقدم بطلب للحصول على الترخيص للعمل كمدير اتحاد الملاك أو مقيم أو مساح أن يكون شركة مسجلة وفقًا للقانون الاتحادي رقم (2) لسنة 2015 بشأن الشركات التجارية، مع مراعاة أن تستوفي الشركة التجارية التالي:
   أ. أن تكون مرخصة ومسجلة في الإمارة.
   ب. أن يكون لها فرع مرخص في الإمارة، إذا كانت مرخصة في أي إمارة أخرى من الإمارات العربية المتحدة.
   ج. أن تكون لديها القدرة المالية حسب المعايير التي تحددها الدائرة.
   د. ألا يكون مديرها أو أي عضو في مجلس مديرين قد سبق له التعرض للإفلاس أو الإدانة بأي جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة.
   ه. أن يكون لديها تأمين على الأخطار المهنية على النحو الذي تقبله الدائرة.
   و. تقديم نسخ من:
   • رخصة تجارية سارية المفعول بتاريخ تقديم الطلب، وشهادة عضوية الغرفة سارية المفعول بتاريخ تقديم الطلب.
   • عقد إيجار أو سند ملكية مباني تكون بمثابة المركز الرئيسي لأعمالها.
   • أية شروط أو مستندات تطلبها الدائرة.

المادة (5)

رخصة الوسيط

1. يشترط في الشخص الطبيعي الذي يتقدم بطلب للحصول على الترخيص للعمل كوسيط ما يلي:
   أ. أن يكون مواطنًا.
   ب. ألا يكون قد أدين بأي جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة أو سبق إعلان إفلاسه.
   ج. اجتياز الدورة التدريبية والامتحانات المقررة لترخيص الوسيط المطلوب وفق ما تعتمده الدائرة.
   د. يجب أن يكون لديه خبرة سابقة في أعمال الوساطة المطلوبة لا تقل عن سنتين.
   ه. الحصول على المؤهل العلمي المناسب وفق ما تحدده الدائرة.

1. أن يقدم طلب الترخيص مشفوعا بالمستندات التالية:
   أ. صورة من بطاقة الهوية سارية المفعول.
   ب. عدد (2) صورة شخصية من الحجم المناسب.
   ج. أية مستندات أو بيانات أخرى تطلبها الدائرة.

1. يشترط في الشخص الاعتباري الذي يتقدم بطلب للحصول على الترخيص للعمل كوسيط أن يكون شركة مسجلة وفقًا للقانون الاتحادي رقم (2) لسنة 2015 بشأن الشركات التجارية، مع مراعاة أن تستوفي الشركة التجارية التالي:
   أ. أن تكون مرخصة ومسجلة في الإمارة. أو
   ب. أن يكون لها فرع مرخص في الإمارة، إذا كانت مرخصة في أي إمارة أخرى من الإمارات العربية المتحدة.
   ج. أن تكون لديها القدرة المالية حسب المعايير التي تحددها الدائرة.
   د. ألا يكون مديرها أو أي عضو في مجلس مديرين قد سبق له التعرض للإفلاس أو الإدانة بأي جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة.
   ه. تقديم نسخ من المستندات التالية:
   • رخصة تجارية سارية المفعول بتاريخ تقديم الطلب، وشهادة عضوية الغرفة سارية المفعول بتاريخ تقديم الطلب.
   • عقد إيجار أو سند ملكية مباني تكون بمثابة المركز الرئيسي لأعمالها.
   • أية شروط أو مستندات تطلبها الدائرة.

1. لا يجوز للشخص الطبيعي الذي يعمل وسيطًا لدى شركة الوساطة مباشرة أعمال لحسابه الخاص.

المادة (6-10)

المادة (6)

رخصة موظف الوسيط

يشترط في الشخص الطبيعي الذي يتقدم للحصول على رخصة موظف وسيط ما يلي:
أ. أن يكون مقيمًا في الدولة.
ب. ألا يكون قد أدين بأي جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة.
ج. اجتياز الدورة التدريبية والامتحانات المقررة لموظفي الوسيط المعتمدة من الدائرة.
د. أن يكون طلب الترخيص مشفوعًا بالمستندات التالية:
• صورة من جواز السفر وبطاقة الهوية سارية المفعول.
• صورة من تأشيرة الإقامة سارية المفعول.
• عدد (2) صورة شخصية من الحجم المناسب.
• أية شروط أو مستندات أو بيانات أخرى تطلبها الدائرة.

المادة (7)

رخصة البائع بالمزاد

1. يشترط في الشخص الطبيعي الذي يتقدم بطلب للحصول على رخصة بائع بالمزاد العلني، أن تكون لديه رخصة وسيط ومستوفيًا الشروط التالية:
   أ. تقديم صورة من الرخصة التجارية للمنشأة التي يزاول من خلالها مهنة الوساطة أو البيع بالمزاد العلني.
   ب. اجتياز الدورة التدريبية والامتحانات المقررة لبائع عقارات بالمزاد العلني المعتمدة من قبل الدائرة.

1. يشترط في الشخص الاعتباري الذي يتقدم بطلب للحصول على رخصة بائع بالمزاد العلني، أن تكون لديه رخصة وسيط أو أن يكون أحد الشركاء فيها على الأقل يحمل رخصة بائع بالمزاد العلني.

1. يجوز للدائرة فرض شروط ومتطلبات أخرى للترخيص للأشخاص الطبيعيين والاعتباريين كبائعين بالمزاد العلني.

المادة (8)

سلطات الدائرة

1. للدائرة الحق في الموافقة على طلب الترخيص أو رفضه، ويتعين البت في الطلب خلال مدة اقصاها ثلاثين يومًا من تاريخ استكمال كافة إجراءات الطلب، على أن تخطر مقدم الطلب كتابة بذلك. 

1. إذا تبين للدائرة وجود نقص في أي من البيانات أو المستندات المقدمة للحصول على الترخيص يكلف صاحب المصلحة باستكمال النواقص خلال مدة يتم تحديدها له تحت طائلة شطب الطلب. 

1. في حال رفض الدائرة إصدار الترخيص، يجب أن يكون قرارها مسببًا ويبلغ صاحب المصلحة به. 

1. يحق لصاحب المصلحة التظلم إلى رئيس الدائرة من قرار رفض طلب الترخيص أو التكليف بإكمال النواقص المشار إليه في البند (2) من هذه المادة خلال مدة أربعة عشر يومًا من تاريخ إعلانه به. 

1. يبت رئيس الدائرة في التظلم خلال ثلاثين يومًا من تاريخ تسجيله لدى الدائرة ، وإذا لم يبت فيه خلال تلك المدة اعتبر التظلم مرفوضًا. 

1. يحق لصاحب المصلحة الطعن على القرار الصادر بموجب البند (5) من هذه المادة أمام المحكمة المختصة خلال ستين يومًا من تاريخ إعلانه به. 

المادة (9)

مدة الترخيص وطريقة تجديده

1. تكون مدة كافة التراخيص المشار إليها في هذه اللائحة سنة ميلادية واحدة تبدأ من تاريخ إصدار الرخصة.

1. تكون كافة التراخيص قابلة للتجديد سنويًا. 

1. يجوز للدائرة تجديد الترخيص بناءً على طلب المرخص له خلال مدة أقصاها ثلاثة أشهر من تاريخ انتهاء الرخصة السابقة بعد استيفاء الغرامة الإضافية المحددة. 

1. يقدم طلب تجديد الترخيص وفق النموذج المعتمد من الدائرة، وترفق به المستندات والبيانات المطلوبة بموجب هذه اللائحة. 

1. يتعين على مقدم طلب تجديد الترخيص بموجب أحكام القانون وهذه اللائحة سداد الرسوم المقررة لذلك وفق اللائحة التنفيذية الخاصة بالرسوم. 

المادة (10)

تجديد رخصة المطور

يجب على المطور الرئيسي أو المطور الفرعي أن يرفق بطلب تجديد الترخيص المستندات التالية: 

1. الرخصة التجارية سارية المفعول بتاريخ تقديم الطلب. 

1. شهادة عضوية الغرفة سارية المفعول بتاريخ تقديم الطلب.

1. بيانات مشاريع التطوير العقاري المعتمدة سواء القائمة أو المقترحة. 

1. أي مستندات أو بيانات أخرى تطلبها الدائرة. 

المادة (11-15)

المادة (11)

تجديد الترخيص من قبل الأشخاص الطبيعيين

يجب على الشخص الطبيعي أن يرفق بطلب تجديد الترخيص المطلوب المستندات التالية:

1. نسخة من جواز السفر وبطاقة الهوية سارية المفعول.

1. نسخة من تأشيرة الإقامة سارية المفعول.

1. عدد (2) صورة شخصية من الحجم المناسب.

1. دليل إكمال أي دورة تدريبية أو برنامج تدريبي مطلوب الخضوع له من قبل الدائرة كشرط لتجديد الترخيص المطلوب.

1. أي مستندات أو بيانات أخرى تطلبها الدائرة.

المادة (12)

تجديد الترخيص من قبل الأشخاص الاعتباريين

يجب على الشخص الاعتباري أن يرفق بطلب تجديد الترخيص المطلوب للشركة المستندات التي تثبت التالي:

1. تقديم تقرير مالي مصدق من مدقق حسابات معتمد.

1. أن يكون لديها مدير عام حاصل على الترخيص المطلوب وفق مقتضى الحال.

1. أن يكون لديها مدير أو مجلس مديرين لم يسبق أن أعلنوا إفلاسهم أو أدينوا بأي جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة.

1. تقديم نسخ من:
   أ. الرخصة التجارية السارية المفعول بتاريخ تقديم الطلب، وشهادة عضوية الغرفة سارية المفعول بتاريخ تقديم الطلب.
   ب. عقد إيجار أو سند ملكية مباني تكون بمثابة المركز الرئيسي للأعمال.
   ج. شهادة تدقيق الحسابات المتعلقة بحساب ضمان المشروع، في حالة تجديد رخصة الوسيط.
   د. دليل على ضرورة حمل الموظفين لرخص موظفي وسيط مرخص لهم، في حالة تجديد رخصة الوسيط.
   ه. أية شروط أو مستندات أو بيانات تطلبها الدائرة.

المادة (13)

أحكام التأخر في تجديد الترخيص

1. للدائرة إغلاق مركز عمل الشخص الذي انتهى ترخيصه لمدة تزيد على (3) ثلاثة شهور. 

1. يجوز للدائرة إعفاء صاحب الترخيص من رسوم الترخيص عن مدة عدم التجديد، متى قدم صاحب الرخصة ما يثبت عدم مزاولته للنشاط طوال فترة التوقف. 

1. تسري كافة الأحكام السابقة المتعلقة بالترخيص على حالات قبول أو رفض طلب تجديد الترخيص ويشمل ذلك التظلم والطعن لدى المحكمة المختصة وفق مقتضى الحال. 

المادة (14)

إلغاء أو تعليق الترخيص

1. للدائرة إلغاء أو تعليق الترخيص في الحالات التالية:
   أ. عند إعسار المرخص له أو إفلاسه.
   ب. إذا أدين المرخص له في جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة.
   ج. مخالفة المرخص له لأي دليل سلوك ساري وقت ارتكاب المخالفة.
   د. إذا فشل الوسيط في تبرير الأموال المستلمة بخصوص صفقة شارك فيها.
   ه. إذا خلط المرخص له أمواله الخاصة مع أموال أشخاص آخرين يعمل لحسابهم في سياق نشاطه العادي.
   و. إذا أخل مدير اتحاد الملاك بأي من التزاماته المنصوص عليها في القانون أو النظام الاساسي لاتحاد الملاك أو اللوائح التنفيذية.
   ز. مخالفة أي حكم من احكام القانون واللائحة التنفيذية والقرارات الصادرة تنفيذًا له.

1. على الدائرة، قبل إلغاء أو تعليق الترخيص، أن توجه إشعارًا مكتوبًا للمرخص له متضمنًا الأسباب الداعية إلى إجراء الإلغاء أو التعليق، وللمرخص له الحق في الرد على الإشعار المذكور خلال (21) يومًا.

1. إذا اتخذت الدائرة قرارًا بإلغاء أو تعليق الترخيص، يتعين عليها أن تضع في الاعتبار الأسباب التي أوردها صاحب المصلحة في رده على الإشعار في حال وجودها.

1. تقيد الدائرة البيانات المتعلقة بمخالفات المرخص لها في سجل التطوير العقاري.

1. يكون للشخص المتضرر من قرار الدائرة بإلغاء أو تعليق الترخيص الحق في التظلم والطعن على قرار الدائرة لدى المحكمة المختصة وفق الاحكام المقررة في المادة (8) من هذه اللائحة.

المادة (15)

عرض الاسم التجاري ورقم الترخيص

1. يتعين على المرخص لهم تسليم نسخة من الرخصة حال طلبها من مسؤول الدائرة أو البلدية أو الشرطة أو أي عميل له علاقة بالمرخص له.

1. يجب على المرخص لهم عرض الاسم التجاري ورقم الترخيص ورقم قيده في سجل التطوير العقاري وفق مقتضى الحال على كل مما يلي:
   أ. المركز الرئيسي للأعمال وأي مكتب فرعي لأعماله.
   ب. قرطاسيته وبطاقات الأعمال.
   ج. أي مواد إعلانية أو ترويجية .

1. يجب أن يظهر رقم رخصة موظف الوسيط ورقم رخصة الوسيط صاحب العمل على بطاقة أعمال موظف الوسيط.

المادة (16-22)

المادة (16)

المكاتب الفرعية

1. يجوز للمرخص له فتح مكتب فرعي أو أكثر إضافة إلى المركز الرئيسي للأعمال المتعلقة بنشاط الترخيص. 

1. على المرخص له إشعار الدائرة برغبته في فتح مكتب فرعي وفق النموذج المعتمد لديها قبل فتح المكتب الفرعي. 

1. في حالة الوسيط، يجب أن يكون المكتب الفرعي في كافة الأوقات تحت المراقبة الفعلية لموظف الوسيط.

المادة (17)

الإشراف على الموظفين

1. على المرخص له الإشراف على موظفيه بصفة مستمرة واتخاذ كافة الإجراءات المناسبة والضرورية للتأكد من أنهم يلتزمون بالقانون واللوائح والقرارات والتعليمات الصادرة بموجبه وأي دليل سلوك يتعلق بنشاط المرخص له. 

1. يتحمل المرخص له المسؤولية المدنية عن أي فعل مخالف أو امتناع عن فعل يفرضه القانون أو اللائحة التنفيذية أو القرارات الصادرة تنفيذًا لهما من قبل أي من موظفيه وذلك أثناء ممارسته لأعمال وظيفته. 

المادة (18)

الاتفاق على خدمات المرخص له

1. يجب على أي من الفئات المشمولة بتعريف المرخص لهم وفق القانون واللائحة التنفيذية أن يبرم مع العميل عقدًا مكتوبًا. 

1. تضع الدائرة نموذج للعقد المذكور في البند (1). 

1. وفي كافة الأحوال يجب أن يتضمن العقد كافة العناصر الأساسية للتعاقد ومنها تحديد نوع العمل المطلوب القيام به والواجبات والالتزامات والحقوق الخاصة بكل طرف. 

المادة (19)

تقاسم العمولات أو الرسوم

إذا عين الموكل أكثر من وسيط لذات العمل فيجب أن ينظم المتعاقد عقد وساطة رئيسي مع أحد هؤلاء الوسطاء ويجب على الوسطاء تنظيم عقد وساطة فرعي خطي فيما بينهم وفقًا للنموذج المعتمد من الدائرة بحيث يتقاسم الوسطاء العمولة أو الأتعاب وفقًا للطريقة المحددة في العقد الفرعي. 

المادة (20)

دليل قواعد السلوك

1. يجب على جميع المرخص لهم الالتزام أثناء ممارستهم العادية لأعمالهم بأحكام أي دليل قواعد سلوك وآداب المهنة صادر عن الدائرة بموجب أحكام القانون أو اللائحة التنفيذية. 

1. تضع الدائرة دليل قواعد السلوك وآداب المهنة وفق الممارسات المعتمدة لديها وحسب ما تراه مناسبًا. 

المادة (21)

تصدر الدائرة القرارات والتعليمات والتوجيهات والنماذج اللازمة لتنفيذ احكام هذه اللائحة. 

المادة (22)

يُنشر هذا القرار في الجريدة الرسمية ويُعمل به من تاريخ العمل بأحكام القانون. 

المادة (1-5)

المادة (1)

التعريفات

الإمارة: إمارة أبو ظبي.
الدائرة: دائرة الشؤون البلدية.
العقار: مختلف أنواع العقارات وتشمل الأراضي والمباني والمنشأت والعقارات بالتخصيص.
البلدية المعنية: بلدية أبو ظبي أو بلدية العين أو بلدية المنطقة الغربية أو أية بلدية قد تنشأ مستقبلًا في الإمارة.
التثمين/التقييم العقاري: هي العملية التي تتضمن جمع وتحليل البيانات العامة والخاصة عن العقار المراد تقيمه في وقت معين وغرض معين مع الأخذ في عين الاعتبار كل العوامل التي يمكن أن تؤثر على قيمة العقار من خلال استخدام معايير التقييم المنصوص عليها في هذا القرار كحد أدنى.
المثمن/المقيم: هو الشخص المفوض الذي يمتلك المؤهلات والقدرة والخبرة اللازمة لإنجاز التقييم.
السجل: سجل العقارات المنشأ وفقًا لأحكام قانون رقم (3) لسنة 2005 في شأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبو ظبي، والسجل العقاري الأولي وفقًا لأحكام قانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم العقاري في إمارة أبو ظبي.

المادة (2)

الهدف من هذا القرار

يهدف هذا القرار على سبيل المثال لا الحصر تحقيق الأهداف الآتية:

1. رسم إجراءات وسياسة واضحة للتقييم العقاري.

1. تأسيس قاعدة بيانات موثوقة لأسعار العقارات التي تعتبر توثيقًا تاريخيًا يمكن الرجوع اليه عند الحاجة لمعرفة معلومات عن منطقة معينة.

1. توفير إطار تشريعي يمكن المقيم العقاري من تقييم العقارات بشكل دقيق ومعتمد.

1. تعزيز الثقة لدى المقيمين مما يؤدي إلى تجنب التقييم العشوائي.

1. تعزيز مبدأ الشفافية في التعامل مع المعنيين في السوق وضمان حقوقهم.

1. مساعدة المقيمين على تقديم تقييم موثوق، وتقارير كاملة تحتوي على البيانات والمتطلبات اللازمة، مما يساعد المستثمر على اتخاذ القرار السليم مع تخفيف المخاطر إلى أدنى مستوى.

1. توجيه جميع المقيمين في الإمارة للعمل بموجب أسس علمية للوصول إلى أعلى درجة ممكنة من الدقة والشفافية في مزاولة عملهم، مما يؤدي إلى تعزيز مكانة السوق العقاري في إمارة أبو ظبي.

المادة (3)

الباب الأول- إجراءات التقييم
محل تطبيق القرار

يلتزم المقيم بتطبيق قواعد التقييم الواردة في هذا القرار على كافة العقارات في الإمارة وذلك بناءً على تكليف من جهة حكومية أو شخص ذو سلطة ممنوحة له وفقًا للقانون أو العقد.

المادة (4)

طلب التقييم

ما لم يكن التقييم بناءً على إجراء حكومي، يلتزم المقيم بالحصول على موافقة خطية من مالك العقار للقيام بإجراءات التقييم من خلال:

1. الحصول على كافة وثائق العقار، وتطبيق كافة المعايير المحددة في هذا القرار كحد أدنى.

1. يلتزم المقيم بمراجعة السجل العقاري في البلدية لمطابقة البيانات المقدمة من مقدم الطلب مع السجل العقاري.

1. الاحتفاظ بالسجلات والبيانات ذات العلاقة المقدمة له والتقارير المعدة من قبله في شأن التقييم.

1. الالتزام بكافة النماذج التي تصدر عن الدائرة والبلدية بشأن التقييم في الإمارة.

المادة (5)

إجراءات استيفاء بيانات العقار

يلتزم المقيم في شأن تقييم العقاري القيام بالمعاينة بيانات العقار محل التقييم و ذلك وفقًا للخطوات الآتية:

1. التأكد من أن طالب التقييم صاحب سلطة أو صلاحية على العقار وذلك وفقًا لمستند معتمد.

1. الحصول على سجل العقار محل التقييم.

1. تدقيق كافة البيانات الواردة في السجل ومقارنتها بالبيانات المقدمة من طالب التقييم من حيث:
   أ‌. تقديم صورة عن بطاقة الهوية.
   ب‌. رقم العقار وعنوانه وفقًا للسجل.

1. وبحال كون العقار مملوكًا لشخصية اعتبارية فيتوجب مطابقة بيانات العقار مع مرسوم أو سند تأسيس الجهة أو السجل التجاري.

1. الإجراءات القائمة على العقار كالرهن التأميني و أثر ذلك على تقييم العقار كلما تطلب ذلك.

1. الحصول على مخططات التطوير العمراني المعتمدة في منطقة العقار إن وجدت.

1. إعداد وصف تفصيلي لواقع العقار من البيانات والمستندات التي تم تجمعها.

المادة (4-7)

المادة (4)

طلب التقييم

ما لم يكن التقييم بناءً على إجراء حكومي، يلتزم المقيم بالحصول على موافقة خطية من مالك العقار للقيام بإجراءات التقييم من خلال:

1. الحصول على كافة وثائق العقار، وتطبيق كافة المعايير المحددة في هذا القرار كحد أدنى.

1. يلتزم المقيم بمراجعة السجل العقاري في البلدية لمطابقة البيانات المقدمة من مقدم الطلب مع السجل العقاري.

1. الاحتفاظ بالسجلات والبيانات ذات العلاقة المقدمة له والتقارير المعدة من قبله في شأن التقييم.

1. الالتزام بكافة النماذج التي تصدر عن الدائرة والبلدية بشأن التقييم في الإمارة.

المادة (5)

إجراءات استيفاء بيانات العقار

يلتزم المقيم في شأن تقييم العقاري القيام بالمعاينة بيانات العقار محل التقييم و ذلك وفقًا للخطوات الآتية:

1. التأكد من أن طالب التقييم صاحب سلطة أو صلاحية على العقار وذلك وفقًا لمستند معتمد.

1. الحصول على سجل العقار محل التقييم.

1. تدقيق كافة البيانات الواردة في السجل ومقارنتها بالبيانات المقدمة من طالب التقييم من حيث:
   أ‌. تقديم صورة عن بطاقة الهوية.
   ب‌. رقم العقار وعنوانه وفقًا للسجل.

1. وبحال كون العقار مملوكًا لشخصية اعتبارية فيتوجب مطابقة بيانات العقار مع مرسوم أو سند تأسيس الجهة أو السجل التجاري.

1. الإجراءات القائمة على العقار كالرهن التأميني و أثر ذلك على تقييم العقار كلما تطلب ذلك.

1. الحصول على مخططات التطوير العمراني المعتمدة في منطقة العقار إن وجدت.

1. إعداد وصف تفصيلي لواقع العقار من البيانات والمستندات التي تم تجمعها.

المادة (6)

إجراءات معاينة العقار

تعتبر معاينة العقار خطوة رئيسية في عملية التقييم العقاري، فهي تزود المقيم بصورة واقعية ومعلومات يستخدمها في حساب قيمة العقار المراد تقييمه، ويلتزم المقيم بمعاينة العقار محل التقييم وذلك وفقًا للضوابط الآتية:

1. أخذ موافقة المالك على المعاية والكشف الحسي على العقار، والاتفاق معه على وقت مناسب للقيام بذلك.

1. معاينة العقار حسيًا ووصف حالته وإعداد تقرير تفصيلي يتضمن ما يلي:
   أ‌. طريق أو طرق التقييم التي اتبعها.
   ب‌. وتاريخ التقدم بطلب التقييم والكشف.
   ت‌. نوع مواد البناء المكونة للعقار، من حيث كونها على سبيل المثال حجر أو جدران مسلحة بالحديد، أو من أية مواد أخرى ونسبة كل مادة مكونة للعقار.
   ث‌. ما يتضمنه العقار من إضافات تتمثل على سبيل المثال، بأعمدة التزيين و الديكورات.
   ج‌. عمر البناء بالنسبة للأساس وكذلك في كل جزء من العقار.
   ح‌. المظهر العام للبناء من حيث تهالكه مقارنة بمحيطه من العقارات.
   خ‌. كفاءة المنشأة والغراس القائمة على العقار.
   د‌. تحديد الوصف الجغرافي للعقار من حيث الانسياب وغيرها من أوصاف.
   ذ‌. أخذ القياسات الكاملة للعقار (في حال عدم توفير بيانات رسمية توضح ذلك).
   ر‌. تسجيل الملاحظات عن مستوى تشطيب العقار من الداخل والخارج ونوع المواد المستخدمة.
   ز‌. تسجيل الملاحظات عن الوضع العام للعقار وبيان أي عيوب حاليه داخليًا و خارجيًا.
   س‌. تسجيل الملاحظات عن الأنظمة المزود بها العقار (أنظمة التكييف، الحريق، الأمن، وغيرها).
   ش‌. تسجيل الملاحظات عن العقارات المحيطة والقريبة.
   ص‌. تسجيل الملاحظات عن العوامل المؤثرة على العقار إيجابيًا و سلبيًا.

1. إرفاق الصور التوضيحية للعقر من كافة الزوايا.

1. تجهيز ملف للعقار على أن يحتوي على سبيل المثال، بيانات رسمية مثل: مخطط الأرض، شهادة إتمام المباني، وثيقة تبين داخل العقار.

1. توفير الأجهزة اللازمة للمعاينة والكشف الحسي على العقار وأخذ الأبعاد (جهاز قياس، كاميرا تصوير).

المادة (7)

الباب الثاني- طرق التقييم العقاري
أسلوب المقارنة

على المقيم الأخذ بالاعتبار أن أسعار العقارات تختلف لأسباب عدة، لذا يتوجب عليه إجراء تعديلات على الأسعار المتاحة حتى يتمكن من الوصول إلى قيمة العقار موضوع التقييم بطريقة المقارنة، وأوجه الاختلاف هذه يمكن أن تكون في المواصفات الملموسة وحالة العقارات، في مواقع العقارات، في شروط عقود الإيجار، وفي التواريخ التي تتوفر فيها الدلائل، ولتطبيق طريقة المقارنة، يتبع المقيم إجراءات منظمة كما يلي:

1. جمع المعلومات المناسبة لمقارنة العقارات موضوع التقييم بعقارات مماثلة تم بيعها حديثًا أو معروضة حاليًا في سوق مفتوح. كما يجب الطلب من صاحب العلاقة تقديم معلومات عن الإيجار وشروط العقد والمواصفات الخاصة بالعقار.

1. التأكد من أن المعلومات حقيقية وأنها أخذت من معاملات تعكس وضع السوق، بحيث يتم استبعاد الأسعار التي تعكس حوافز غير طبيعية للبائع والمشتري في السوق، مثل الصفقات التي يقوم بموجبها مشتري ما بدفع زيادة معينة رغبة منه في الحصول على أصل معين، أو تلك التي تتم من خلال عمليات بيع بين أطراف في ظروف غير عادية (كصلة القرابة أو البيع القسري بسبب قرض أو دين أو نزع ملكية أو غيره).

1. مقارنة أسعار بيع العقارات وتحليلها باستخدام عناصر محددة للمقارنة مثل نوع العقار، تاريخ البيع، مساحة الأرض، مساحة البناء، ظروف السوق، الموقع، المنطقة، سعر القدم المربع للأرض، وكلفة إنشاء القدم المربع للبناء ثم تعديلها بسبب اختلافات بينهما وبين العقار موضوع التقييم.

1. مقارنة العقارات المباعة بالعقار الجاري عليه البيع باستخدام عناصر المقارنة وموافقة السعر لكل عنصر مقارن به إلى العقار المنوي تقييمه.

1. توفيق مؤشرات القيمة المختلفة التي تم الحصول عليها من تحليل المقارنات إلى قيمة واحدة تمثل قيمة العقار بطريقة المقارنة.

المادة (8-11)

المادة (8)

طريقة الدخل

لتطبيق طريقة الدخل، يتبع المقيم إجراءات منظمة كما يلي:

1. تعتمد طريقة الدخل على الربح المفترض تحقيقه وليس على الربح الحقيقي.

1. الطلب من صاحب العلاقة توفير دليل بخصوص الإيرادات والنفقات الخاصة بالعقار كما هي مسجله في سجلات المحاسبة، وعادة ما يؤخذ حساب ثلاث سنوات سابقة وفقًا للمعايير المحاسبية، حتى يمكن تحديد اتجاه الدخل، ولهذا فإن الحسابات الحقيقية يمكن النظر إليها كمرشد للنفقات والإيرادات التي يمكن تحصيلها.

1. يخصم المقيم مخاطر عدم القدرة على التأجير، و مخاطر التحصيل على شكل نسبة من إجمالي الإيرادات ليحصل على إجمالي الدخل.

1. تخصم مصاريف التشغيل وتضم على سبيل المثال: أ- المصاريف الثابتة: رسوم عقارية (مباشرة و غير مباشرة)، ب- مصاريف متغيرة (تكاليف الصيانة، تكاليف الإدارة، أخرى)، ج- مبالغ ادخار للاستبدال (مثل إضافة طابق جديد، أو مواقف سيارات، ...) والتي يمكن تقديرها على شكل نسبة مئوية من إجمالي الدخل ليحصل على صافي الدخل.

1. يقسم المقيم صافي الدخل على نسبة الفائدة الكلية (على الأرض والبناء).

المادة (9)

طريقة الكلفة

لتطبيق طريقة الكلفة، يتبع المقيم إجراءات منظمة كما يلي:

1. تستند طريقة الكلفة على مبدأ اقتصادي هو أن السعر الذي يمكن أن يدفعه مشتر معين للعقار موضوع التقييم سوف لن يزيد عن كلفة شراء أو بناء عقار مشابه ويؤدي نفس الخدمات.

1. تتطلب طريقة الكلفة توفير:
   أ‌. كلفة إنشاء القدم المربع للأبنية المشابهة (الكلفة تتضمن مثلًا قيمة الأرض، تكاليف البنية التحتية، رسوم تصميم وتكاليف التمويل، وغيرها).
   ب‌. المساحة الإجمالية للبناء.
   ت‌. تحديد العمر الافتراضي للأبنية (تقدر بحوالي 35 عامًا) حيث يتم تحديد نسبة الاستهلاك السنوي للبناء (حوالي 3% سنويًا).
   ث‌. تحديد سنة الإنشاء للبناء الحالي لمعرفة قيمة الاستهلاك الإجمالي للبناء (حوالي 3% سنويًا).
   ج‌. تحديد سعر القدم المربع للأرض لمعرفة قيمة الأرض وذلك بضرب مساحة الأرض بسعر القدم المربع.

1. يستخرج المقيم كلفة إنشاء البناء بضرب مساحة البناء الكلية بسعر تكلفة البناء للقدم المربع أو المتر المربع الواحد.

1. يستخرج المقيم قيمة المبنى بعد استهلاك البناء ويتم ضربه في كلفة إنشاء البناء للقدم المربع أو المتر المربع الواحد.

1. يستخرج المقيم قيمة البناء بعد الاستهلاك.

1. للحصول على قيمة العقار بطريفة الكلفة يتم جمع قيمة الأرض وقيمة البناء.

المادة (10)

طريقة التدفقات النقدية المخصومة

لتطبيق طريقة التدفقات النقدية المخصومة، يتبع المقيم إجراءات منظمة كما يلي:

1. يجب معرفة عدد من البيانات لإجراء الحسابات مثل (الدخل السنوي، معدل استخدام العقار أو نسبة الإشغال، مصاريف التشغيل، ونسبة الفائدة لعدد معين من السنوات.

1. يحسب الدخل الفعلي بطرح نسبة الشاغر (نسبة الشاغر تعادل نسبة الإشغال-100%) من الدخل الإجمالي السنوي للعقار وتكرر العملية حسب عدد السنوات.

1. يتم احتساب صافي الإيرادات التشغيلية بطرح مصاريف التشغيل من الدخل الفعلي.

1. يتم احتساب صافي القيمة الحالية والتي تعتبر النتيجة النهائية من عملية التدفقات النقديــــــــة المخصومة (DCF) عن طريق الخطوات التالية:
   أ‌. إيجاد القيمة الحالية للدرهم بتطبيق معادلة القيمة الحالية للدرهم
   (Present Value PV AED) 1/(1+i)^h حيث : i= نسبة الفائدة h= عدد السنوات
   وذلك لكل سنة على حدة.
   ب‌. ضرب صافي الإيرادات التشغيلية في القيمة الحالية للدرهم لكل سنة.
   ت‌. إيجاد مجموع قيم العقار خلال السنوات المفترضة.
   ث‌. صافي القيمة السوقية الحالية للاستثمار تساوي (قيمة العقار في نهاية المدة المفترضة + القيم الحالية خلال السنوات المفترضة).

المادة (11)

طريقة المتبقي

لتطبيق طريقة المتبقي، يتبع المقيم إجراءات منظمة كما يلي :

1. قبل البدء في بناء مشروع تطويري.

1. قبل البدء في إعادة تطوير منطقة معينة.

1. لتقييم قيمة الأرض الفضاء وخاصة ذات المساحة الكبيرة.

1. حساب الأرباح المحتملة للتطوير من حيث تكلفة بناء المشروع والتكاليف المترتبة عليها من حيث الرسوم والأرباح.

1. معادلة طريقة المتبقي هي:

المتبقي= (القيمة الإجمالية للتطوير – التكلفة الإجمالية للتطوير + الرسوم + الأرباح المطلوبة).

المادة (12-15)

المادة (12)

شهادة التقييم

يلتزم المقيم بإصدار شهادة تسمى (شهادة تقييم العقار) وتتضمن البيانات التالية:

1. تاريخ إصدار الشهادة.

1. الغرض من التقييم.

1. نوع العقار محل التقييم.

1. بيانات العقار محل التقييم.

1. قيمة التقييم.

1. مصادقة المقيم العقاري.

1. مدة صلاحية الشهادة 30 يومًا.

المادة (13)

الباب الثالث- الأحكام الختامية
الإفصاح

يمنع على المقيم الإفصاح عن تقرير التقييم كليًا أو جزئيًا، أو أي مرجع أو أية أرقام تقديرية إلا لطالب التقييم.

المادة (14)

معايير التقييم في حال التعويض

مع مراعاة ما جاء في هذا القرار يلتزم المقيم بالمعايير وطرق التقييم التي يرد النص عليها في التشريعات المعمول بها في الإمارة.

المادة (15)

ينشر هذا القرار في الجريدة الرسمية وينفذ بعد مرور 3 شهور من تاريخ صدوره.

المادة (1)

يُسمح للمكاتب والشركات المساحية المقيدة والحاصلة على الترخيص المساحي من الفئة (ب) بممارسة الأعمال المساحية المتعلقة بالتطوير العقاري المصرح بها للشركات المساحية من الفئة (أ)، وذلك حسب المتطلبات التفصيلية لقيد المكاتب والشركات المساحية الواردة في المادة رقم (5) (ثانيًا) من القرار المشار إليه أعلاه.

المادة (2)

يُنفذ هذا التعميم اعتبارًا من تاريخ صدوره، ويُعمم على كافة الجهات المعنية وذلك للعمل بموجبه كل فيما يخصصه.

المادة (1-5)

المادة (1)

الباب الأول
في التعريفات

في تطبيق أحكام هذا القانون، يقصد بالكلمات والعبارات التالية، المعاني المبينة قرين كل منها ما لم يقضِ سياق النص بغير ذلك:
الإمارة: إمارة أبو ظبي.
المجلس التنفيذي: المجلس التنفيذي للإمارة.
البلدية المعنية: دائرة البلديات والزراعة والبلديات التابعة لها، أو أية بلدية تنشأ مستقبلاً في الإمارة.
العين المؤجرة: المسكن المؤجر، أو الوحدة المؤجرة، أو محل الإيجار، أو أي عقار تؤجر منفعته وفق أحكام هذا القانون.
الترميمات الضرورية: الترميمات المستعجلة اللازمة لحفظ العين المؤجرة من الهلاك، وكذلك الترميمات اللازمة لانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة، التي يلتزم المؤجر بالقيام بها.
الترميمات التأجيرية: الترميمات البسيطة التي جرى العرف على أن يلتزم بها المستأجر.
اللجنة: لجنة فض المنازعات الإيجارية المشكلة طبقًا لهذا القانون.
لجنة الاستئناف: لجنة الاستئناف المشكلة طبقًا لهذا القانون.
الأجرة: مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة، وتشمل رسوم الانتفاع بالخدمات الخاصة بالعين المؤجرة.

المادة (2)

الباب الثاني- في الأحكام العامة

تم تعديل هذه المادة بموجب القانون رقم (6) لسنة 2009م بتعديل بعض أحكام القانون رقم (20) لسنة 2006م بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة أبو ظبي:
تسرى أحكام هذا القانون على العقارات والأماكن وأجزائها على اختلاف أنواعها- المؤجرة للسكنى أو لغرض ممارسة نشاط صناعي أو تجاري أو مهني أو حرفي بالإمارة- كما تسري على العلاقات الإيجارية القائمة أو التي تنشأ بعد تاريخ العمل به، ويستثنى من تطبيق أحكام هذا القانون:

1. الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها.

1. الأراضي والعقارات التي تملكها الحكومة المؤجرة لأغراض سكنية.

1. الأراضي والعقارات المخصصة لشركة أدنوك والتي تتولى تأجيرها لأغراض صناعية محددة بالخدمات البترولية.

1. العقارات المؤجرة للأغراض الفندقية والسياحية بما في ذلك الشقق المفروشة.

1. المساكن التي تشغل لظروف العمل.

ويصدر بتنظيم العلاقة في شأن الحالات المنصوص عليها في البنود (1 و2 و3 و4) قرار من المجلس التنفيذي.

المادة (3)

• اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون، تبرم عقود الإيجار كتابةً، كما يجب تحرير عقود عن الإيجارات القائمة وقت العمل بهذا القانون إن كانت غير محررة.
• يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات.

المادة (4)

• إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة، أو على كيفية تقديرها، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة، وجب اعتبار أجرة المثل.
• ويعود تقدير أجرة المثل إلى اللجنة المختصة بالفصل في النزاع طبقًا لأحكام هذا القانون.

المادة (5)

الباب الثالث- في آثار عقد الإيجار

يلتزم المؤجر بأن يسلم المستأجر العين المؤجرة وتوابعها، في حالة تصلح لأن تفي بما أعدت له من المنفعة، وفقًا لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين.